アパート経営のメリット・デメリットを確認！知っておきたいリスク対策も解説

親などから相続した土地の活用方法として、「アパート経営」を考えている方もいるでしょう。うまく運営できればメリットの多いアパート経営ですが、一方で大きな損失を抱えてしまう恐れもゼロではないため、デメリットやリスクについても理解しておく必要があります。

この記事では、アパート経営におけるメリットとデメリットを解説します。デメリットを考慮したリスク対策についても解説しますので、土地活用の選択肢としてアパート経営を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

はじめに、アパート経営におけるメリットを確認しましょう。

入居者さえ確保できれば、長期にわたって毎月安定した家賃収入を得られるのが賃貸経営の大きなメリットです。アパート経営の場合、複数の部屋を貸し出すため、まとまった金額を得られるでしょう。ローン返済中であれば家賃収入を返済に回せ、ローン完済後はそのまま収益になります。

老後の生活資金や年金対策を目的として、アパート経営を検討・実践している方も多くいます。

物件購入の際にローンで団体信用生命保険に加入しておくと、ローン契約者が万が一死亡、もしくは高度障害状態になってしまった場合に、ローン返済が免除されます。物件と土地は家族のもとに残るため、その資産をもとに継続して家賃収入（インカムゲイン）を得たり、売却資金（キャピタルゲイン）を得たりすることも可能です。
「将来の安心」のため、生命保険の役割を担える点もアパート経営のメリットと言えるでしょう。

資金形成を考えたとき、金融商品への投資も一つの手です。しかし、金融商品はインフレが起きたときに貨幣価値が下がり、資産が少なくなるリスクがあります。
その点、不動産は家賃と物価が連動するため、インフレなどの景気変動の影響を比較的受けにくいのがメリット。金融商品のように、突然価値が下落するというリスクもありません。

「アパートを建てた場合」と「用途のない非住宅用地（更地など）を持っている場合」を比較すると、最大で固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1になるなど、税金を抑えることができます。相続が発生した場合も、アパートを建てていると相続税評価額を最大8割程度まで減らせるため、相続税対策としても有効です。

アパート経営で赤字になったら、赤字分を給与所得から差し引くことも可能です。給与の課税評価額が下がれば、所得税や住民税の節税につながります。

続いて、アパート経営のデメリットをご紹介します。

アパートがつねに満室となる保証はなく、空室が多いほど収入は減少します。家賃収入をあてにしてローンを組んでいる場合、自己資金から返済しなくてはならないケースがあるかもしれません。空室管理を行うのは所有者のため、管理の手間やコストがかかることも理解しておきましょう。

また、入居者がいても家賃滞納のリスクはあります。収入が途絶えることはもちろん、退去してもらうまでは新たな入居者を募集することもできず、空室状態より損失が大きくなることもあるようです。

建物や設備の経年劣化により、資産価値は徐々に低下していきます。老朽化したアパートでは入居者の確保が難しくなるため、修繕したり家賃を下げたりする必要もあるでしょう。収支計画の際に、こうしたランニングコストがかかることも考慮しておかなければなりません。

資産価値が低下する原因には、火災や地震、洪水といった、避けられない災害もあります。災害による損壊でアパートの資産価値が低下し、損失が出ることも考えられるでしょう。

変動金利のローンを利用してアパートを建てる場合、ローン返済中に金利が上がると返済額がアップします。アパートの購入には大きなコストがかかるため、金利上昇により増加する幅は、どうしても大きくなってしまいます。
また、金利変動によって支払い額が大きくなると、収支計画にズレが生じる恐れもあります。

以下では、デメリットを踏まえたアパート経営のリスク対策について解説します。

アパート経営において、キャッシュフローの予測が甘いと赤字は免れません。空室を出さないための対策はもちろんですが、空室が出てもすぐに赤字にならないような資金計画を立てておく必要があるでしょう。

対策の一つに、「サブリースによるアパート経営」があります。サブリースとは、不動産管理会社が借り主となり、賃貸に関わる業務を代行してくれるサービスのこと。不動産管理会社に支払う管理料が発生しますが、空室が発生しても収入を得られるのが大きなメリットです。

空室対策のために最も重要となるのは「立地」です。人気のエリア、駅から近いなど、継続的にニーズがある地域であれば、収入を長期的に安定させやすくなります。そうした事情を的確に把握するには、地域特性（住民の年齢層、家族構成、生活水準、ライフスタイル、重視していること、地域環境など）への理解や情報収集が不可欠です。

アパート経営をする場合はこうした地域特性を踏まえ、立地に合わせた間取りや設備などの賃貸ニーズを反映させましょう。

建物の経年劣化は物件の魅力を下げる要因になり、家賃の値下げなど収支計画にも影響を及ぼしかねません。アパート経営において、一般的に10年から15年に一度は大規模な修繕が必要になります。

資金計画に修繕費が入っていない場合、コストを理由に修繕を怠ってしまうことも考えられます。そうならないよう、修繕費は必ず加味しておきましょう。普段からの管理やメンテナンス、清掃はもちろん、修繕による老朽化対策で、資産価値を維持することが大切です。

相続した土地にアパートを建てる場合は、ハザードマップで災害リスクを確認しておきましょう。建築基準法で定められた基準を満たしているのはもちろんですが、ハウスメーカーによってはさらに安全な構造の建物を提供していることもあるため、検討してみるのもよいでしょう。

万が一被害を受けた場合には保険金を受け取れるよう、保険の加入も大切です。火災保険はもちろん、地震保険や施設賠償責任保険にも加入し、万全を期しておきましょう。

アパート経営を成功させるカギとなるのは、周到な事前準備です。リスクへの対策を事前にしっかり検討・想定していれば、結果として多くのメリットを得られるでしょう。アパート経営は20年以上という長期的な事業になるため、リスクを踏まえてしっかりとした資金計画を立てることが大切です。

アパート経営について興味がある方や、より具体的な対策について詳しく知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。

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