テナント経営とは？メリットやリスクを解説。マンション経営と徹底比較

土地活用や不動産投資をしようと思ったとき、「マンション経営とテナント経営のどちらがよい？」と気になる方は多いのではないでしょうか。
テナント経営は、マンション経営と比べて収益性が高く、初期費用も抑えられる点で優れています。 一方、景気に左右されやすく税金優遇もないというリスクも持ち合わせています。 今回は、マンション経営と比べながらテナント経営のメリットとリスクについて解説します。

テナント経営には、所有する土地に建物を建てて貸し出す方法と、土地のみをそのまま貸し出す方法の2種類があり、それぞれ契約内容が異なります。ここでは、それぞれの概要と契約方法、注意点などを見てみましょう。

テナント経営の方法と契約方法は、それぞれ2種類あります。

ひとつ目は、自身が所有する土地にテナントの入居を見越した建物を建て、事業主に貸し出す方法です。ビジネス街なら法人を対象としたオフィスビル、大きな道路に面しているならコンビニや飲食店向けの建物、土地が広い場合は飲食店などの小売店が入れる商業施設など、立地に合わせた建物を建てれば安定収入が見込めるでしょう。

建物を事業主に貸し出す場合は、「定期借家契約」と「普通借家契約」の2種類の契約方法を選択できます。まず、定期借家契約とは、貸し出し期間が定められている契約です。定期借家契約なら、契約期間が来ると事業主に退去してもらうことができ、契約期間も自由に設定できます。

一方の普通借家契約は、契約期間は定められていますが、事業主の意向で更新が可能です。更新すると言われると、もし退去してほしいと思っていても、貸し主は基本的に拒否できません。しかし、事業主にとっては長く事業が続けられ、貸し主にとっては長期安定収入が見込める可能性があります。

土地をそのままテナントに貸し出すことも可能です。建物を自分の資金で建てる必要がなく、初期費用が大きく抑えられるため、「自分で建物を建てる資金がない、お金をかけたくない」という方におすすめです。

土地を貸し出すテナント経営では、「リースバック契約」と「事業用借地契約」の2種類の契約方法から選ぶことができます。リースバック契約とは、事業主が建築費用を「建築協力金」という形で貸し主に無利息で融資し、貸し主所有の建物として事業主の希望に沿った建物を建てて貸し出すことで、月々の賃料と建築費用を相殺していく方法です。
初期費用をかけずに建物が手に入る点がメリットですが、テナントが退去したあとは転用が難しかったり、建物の管理や固定資産税が負担になったりと、デメリットもあります。

一方、事業用借地契約とは、事業主に契約期間を決めて土地を貸し出すだけの契約です。
事業主自身が建物を建て、退去時には建物を撤去して元の状態にして返してもらえるため、リースバック契約のように、建物の税金がかかることもありません。しかし、テナントが入っているときの建物の所有者は事業主のため、店舗や事務所など住宅系以外の建物の場合には、土地の固定資産税の減税は受けられないので注意しましょう。

ここで、テナントの種類と特徴について見てみましょう。

オフィスは需要が高く、長期間安定した収益が期待できます。駅近や都市部といったアクセスがよい場所であれば、高賃料での貸し出しも可能でしょう。

需要は高いですが廃業率も高いのが、飲食店です。前のテナントの設備や家具が残ったままの居抜き物件であれば、テナントが退去したあとも次の入居者が見つかりやすいでしょう。

コンビニはあまり立地を選ばず、安定した収益が見込めるテナントです。大きな道路に面している土地や駐車場が確保できる広い土地であれば、さらに安定的な収入が得られるでしょう。

意外にも廃業率が高いのが、美容院です。しかし、需要は高いため誘致しやすいでしょう。設備投資や内装に資金が必要なため、飲食店と同様に居抜き物件の人気が高いテナントです。

人通りが少なくアクセスが悪い土地には、倉庫や工場を誘致するのがよいでしょう。一度入れば長期契約になる可能性が高いため、収益の安定性が高いのが魅力です。

次に、テナント経営のメリットをマンション経営と比較しながら見てみましょう。

一般的に、マンション経営よりもテナント経営のほうが、賃料が1.5倍から2倍ほど高いため、高い収益性が見込めます。景気がいいときには、賃料を上げやすい点もメリットと言えるでしょう。

マンション経営には、「敷金」というシステムがあるように、テナントには保証金制度があります。保証金は、家賃の6ヶ月から12ヶ月分の保証金が受け取れ、家賃の滞納や原状回復のための補填目的で預かります。敷金は部屋の原状回復に使用し、余ったら借り主に返す必要がありますが、保証金は使用しなくても返却義務はありません。

マンション経営の場合、退去後の部屋の原状回復は主に貸し主が行いますが、テナント経営の場合、原状回復は借り主が行うため、貸し主は原状回復のための資金が必要ありません。もし借り主が原状回復できなかったら、貸し主は保証金で原状回復させることができ、自己負担することはありません。

マンション経営では、建物を建てるだけでなく、内装や設備も整えなければなりません。一方テナント経営では、建物を建てずに土地を貸すだけで始められるため、比較すると初期費用が大きく抑えられます。
建物を建てる場合でも、キッチンや浴槽などの設備を備える必要がないため、マンション経営と比較しても初期投資が少ないと言えるでしょう。

最後に、テナント経営で注意したいリスクをマンション経営の場合と比較しながらご紹介します。

借り主である事業主の経営が悪化すると短期間で退去になったり、景気が悪化すると入居希望者が減少したりと、景気に左右されやすい点がテナント経営のリスクです。マンション経営では、景気が悪くなったからといって退去者が増えることはあまりないため、景気によるリスクはテナント経営のほうがあると言えるでしょう。

土地を所有していると、固定資産税が年に1回課税されます。所有する土地に居住用のマンションを建てた場合、固定資産税が最大6分の1まで軽減される税金優遇がありますが、テナントのための建物を建てた場合、税金の優遇はありません。
土地評価額が高い土地を所有していると、固定資産税が高額になるため、負担に感じる方も多いでしょう。

マンション経営の場合、購入予定の物件を担保にして金融機関から購入資金の融資を受けることが可能で、多くの金融機関で取り扱いがあるため、融資に対する審査はテナント経営よりも通りやすい傾向にあります。
テナント経営は、事業主の資金力や物件の担保力、経営状況などが厳しく審査され、テナント経営に対する融資を行っている金融機関も少ないのが特徴です。

地震や噴火、津波による家屋の損壊や火災、埋没などの損害を補償してくれる地震保険ですが、加入できるのは住居用建物のみです。テナントは地震保険に加入できません。ただし、店舗総合保険などで地震危険保障特約をつけられる場合もあるので、心配な方は検討してみましょう。

テナント経営は、建物を建ててテナントを誘致する方法と、土地をそのままテナントに貸し出す方法の2種類があります。どちらの方法もマンション経営に比べて初期投資の費用が少なく、高い収益性が見込めるのがメリットです。一方、景気の悪化による退去や空室の増加や、固定資産税の税金優遇がないなどリスクもあることを念頭に置きましょう。

テナント経営を検討している方は、下記よりお気軽にお問い合わせください。

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