マンションオーナーの仕事とは？メリット・デメリットを詳しく解説

不動産投資としてマンションを購入し、収入を得るのがマンションオーナーです。家賃収入を長期的に得ることができるため、手堅い資産形成としても人気があります。
しかし、マンションオーナーの仕事はマンションを経営することであり、マンションオーナーになれば安泰というわけではありません。今回は、仕事内容やマンションオーナーになるメリット・デメリットについて、詳しく解説します。

まずは、マンションオーナーになるメリットについて見ていきましょう。

マンションオーナーになる大きなメリットは、家賃収入が得られることです。どのくらいの家賃収入が見込めるのかについては、以下の計算式で算出することができます。

ただし、全額が収入になるかというとそうではなく、上記の式で算出した額から必要な支出を差し引いた額が、マンションオーナーの手取り額となります。

マンションオーナーには2タイプあり、マンションを一棟丸ごと保有する「一棟マンションオーナー」と、マンションの中の一室を保有する「区分マンションオーナー」があります。一棟マンションオーナーの場合は、共用部の管理やローンの返済、火災保険など、支出も大きくなります。

それに対して区分マンションオーナーの場合は、マンションの共用部の管理は不要なので、一棟マンションに比べると支出が少なく、入居者がいなければ収入はゼロですが、入居者がいればその家賃がそのまま収入となります。

マンションオーナーになると、所得税・住民税・相続税・贈与税の節税効果があることも、メリットのひとつです。
初期費用の発生により確定申告上赤字となる初年度には、所得税と住民税が節税されます。ただし、マンション経営が軌道にのり黒字になると、所得税と住民税は増えていくことになるでしょう。また、マンションなどの不動産は、買ったときの価格よりも評価額が下がり、人に貸すことでさらに評価額が下がるため、相続税や贈与税の節税に有効です。

不動産投資は、生命保険の代わりにもなります。分譲賃貸物件のオーナーがローンを組んで不動産投資を始める場合、団体信用生命保険に加入します。そのため、マンションオーナーが死亡した際、残されたローンは免除となり、家族がローンを支払い続ける必要はありません。つまり、残された家族に資産を残せるということになるのです。

ローンなどの負債がなく、不動産の所有権は家族が相続することになるため、生命保険と同じく資産を残すことができます。生命保険よりも利回りがいいため、生命保険ではなく不動産投資を検討する方もいます。
ただし、事業用ローンを組む場合、「融資額1億円まで」といった加入条件が多く、条件に満たない場合は、団体信用生命保険に加入できないので注意しましょう。

マンションオーナーとは、マンションを所有して経営し、収益を得る人のことを指します。マンションオーナーになった場合、どのような業務が発生するのでしょうか。

マンションオーナーとなってマンションを自主管理する場合、代表的な仕事には以下のような業務が挙げられます。

家賃収入を得るには、入居者がいなくてはなりません。募集のちらしなどを作成し、付近の不動産会社へ紹介依頼をする必要があるでしょう。また、滞りなく家賃を得るために、的確な入居者審査も重要です。

共用部分の清掃や点検、管理はマンションオーナーの仕事です。ここがきちんと行われていないと、マンションの入居率にも影響があるでしょう。清掃業者などに依頼し代行してもらうこともできますが、手配するのはオーナーの役目です。また、建造物についての知識がなければ物件の状態の判断はできないため、点検はメンテナンス業務を請け負う管理会社に依頼することになります。

修繕には数百万単位の大きな費用がかかることもあるため、家賃収入から5％ほどを毎月積み立て、必要なときにすぐ修繕費を出せるようにしておくことも、オーナーの大事な仕事のひとつです。

マンションオーナーは、家賃の支払いが滞っている入居者に対し、催促し回収できるようにしなければなりません。入居者の権利は借地借家法で守られているため、すぐに賃貸契約の解除とはなりません。まずは手紙や電話などで支払いを依頼し、次に督促状、賃貸契約の解除、それでも部屋を出ない場合は建物明渡請求訴訟と、順を追って進めていく必要があります。

なかなか回収が進まずストレスがたまったり、上記のルールを把握しておらず知らないうちに違反をしてしまったりすることもあるなど、オーナーにとって労力のかかる作業です。

入居者からのさまざまな問い合わせに対応するのも、オーナーの役目です。「入居者以外の車が長期間停まっている」「隣の住民が夜もうるさい」「キッチンのお湯が出ない」など、内容はさまざまです。付近の住宅やマンションに住む方からのクレームもあるかもしれません。

退去するにあたり、部屋の設備の点検・立ち合いをするのも、マンションオーナーの仕事です。部屋を原状回復するための手配をして、次の入居者を募集しなければなりません。なかなか新しい入居者が決まらない場合には、空室対策として設備の交換やリフォームを検討する必要もあります。

上記に挙げた仕事をすべてこなすには、専業でオーナー業をしなければなりません。ほかにも仕事がある、管理しきれないといった場合には、委託管理という方法もあります。管理会社と契約することで、家賃収入の3％から5％程度の手数料を支払うことになりますが、オーナーの仕事を一任することができ、やるべきことを最小限に抑えることができるでしょう。信頼できる管理会社と出会うことが、マンション経営を円滑に進めるひとつの方法です。

マンションオーナーになるには、以下のステップを踏む必要があります。

まずは、物件探しです。投資物件は金額をかければかけるほどいい物件が出てくるため、際限がありません。そのため、予算とエリアといった物件の条件を事前に決めておき、その条件を満たす物件を探すのがいいでしょう。

ポータルサイトや不動産会社の運営するサイトを使ったり、不動産投資会社などに相談したりして、物件を探していきましょう。いい物件が見つかったら、現地調査してニーズがありそうか、問題のある土地がないかなどを確認します。購入の意思が固まったら、売主や仲介業者に買付証明書を提出します。条件を決めてから物件を探すまでにかかる期間は、2ヶ月くらいはかかるとみておいたほうがよいでしょう。

購入したい物件が決まったら、現金一括で購入できるケースを除き、融資を受けるのが一般的です。金融機関に融資の相談をしてみましょう。自己資金や借入期間などによっても融資額は変わりますが、基本的には年収の8倍から15倍程度が、購入できる物件の目安です。融資申し込みから審査にかかる期間は、金融機関にもよりますが、およそ3週間は見ておきましょう。

融資の審査が通り、物件についての取引条件などが記載された重要事項説明書の説明を受け、売買契約締結となります。売買契約書に不備があると後々のトラブルにもなりかねないため、ここできちんと確認しておくことが大切です。物件の引き渡しが完了すれば、無事マンションオーナーとなります。売買契約し物件購入に至るまでの期間はおよそ3週間で、引き渡しまでにはさらに1ヶ月ほどかかるでしょう。

集客などのオーナーの仕事を委託管理する場合は、管理会社を選定し、管理委託契約をしなければなりません。密に連絡を取り合うマンション経営の重要なパートナーとなるため、信頼のおける管理会社を選定することが大切です。管理会社を決めたら、管理委託契約を交わします。管理会社の選定から契約までには、およそ1ヶ月はかかることが多いようです。

マンションオーナーになると毎月の家賃収入が大きなメリットですが、やるべき仕事もたくさんあります。委託管理を検討している場合は、いいパートナーを見つけることが、マンション経営を成功させるひとつの方法です。

「マンションオーナーになりたい」「不動産投資がしたい」と考えている方は、下記のお問い合わせフォームよりお気軽にご相談ください。

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