土地は生前贈与したほうがいい？不動産を生前贈与するメリットとデメリット

生きている間に自分の財産を別の個人に渡す「生前贈与」。生前贈与は相続税対策としても知られており、贈与の仕組みを理解し、特例を利用することによって節税が期待できます。

ただし、現金の生前贈与なら比較的簡単に行えますが、不動産の場合は注意が必要です。この記事では、土地などの不動産を生前贈与するメリット・デメリットと、贈与税の仕組みや覚えておきたい特例・控除について解説します。

不動産の生前贈与には、メリットもデメリットもあります。それぞれについて確認しておきましょう。

生前贈与は、贈与者が贈りたい相手を自由に選べる点がメリットと言えます。

相続によって特定の人へ財産を残したい場合は、遺言書を作成するのが一般的です。ただし、遺言書は「民法が定める方式」で残す必要があります。不備があった場合は相続トラブルに発展する恐れもあるので、贈与者ひとりで遺言書を作成するのはハードルが高いかもしれません。その点、生前贈与であれば遺言書作成などの複雑な手続きをする必要がなく、贈与したい相手にスムーズに土地を渡すことができます。

土地や不動産の生前贈与でも現金と同じように、贈与者が亡くなったときの相続財産評価額を減らすことができます。すなわち、相続税の節税につながる可能性があるということです。

土地の贈与を受けた人（受益者）には贈与税がかかりますが、さまざまな特例や控除を使えば贈与税を節税することも可能です。

相続によって土地や不動産を得た場合、不動産取得税（土地や建物を得たときにかかる税金）は課税されませんが、生前贈与の場合は不動産取得税がかかることを覚えておきましょう。不動産取得税は有償や無償、登記の有無にかかわらず課税され、不動産価格に税率を掛けることで算出できます。

「住んでいる家屋を配偶者へ生前贈与するケース」を考えたとき、不動産取得税は発生しますが、一方で「贈与税の配偶者控除」（贈与税の課税価格から最高2,000万円を控除できる）という特例を受けることができます。不動産取得税を課されてもなおメリットがあるのか、しっかりシミュレーションする必要があるでしょう。

相続税と贈与税、それぞれにさまざまな特例や控除の仕組みがあります。その特例や控除をうまく活用できれば、節税につながるでしょう。

贈与税の基礎控除内である110万円以下の不動産贈与であれば問題ありませんが、110万円を超える場合は、控除や特例が利用できないと贈与税がかかります。不動産の生前贈与で支払う贈与税が高いのか、相続税が高いのかはケースバイケースです。

デメリットはあるものの、不動産の生前贈与は相続税対策につながる可能性があります。自分の状況が該当する特例や控除などがあるのか、まずは確認しておきましょう。

続いては、贈与税の節税につながる特例や控除についてご説明します。

贈与税には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類があります。暦年課税とは、1年間の贈与額が110万円を超える場合に課税される仕組みです。年間110万円以下の場合は非課税となるので、この枠を利用することで節税が可能になります。

一方の相続時精算課税は、贈与額2,500万円までを非課税とし、その後相続が発生した際に、非課税としていた贈与分を精算して課税する仕組みです。相続時精算課税には年齢や続柄などの要件があるため、誰でも使えるわけではありません。

贈与税を節税するには、贈与税の仕組みや控除、特例について理解しておく必要があります。順番に見ていきましょう。

前述した通り、暦年課税は「年間110万円以下の贈与では課税されない」という特徴があります。毎年贈与を行うことを「連年贈与」と言い、毎年110万円以下の範囲で少しずつ現金などを贈与すれば、贈与税を支払うことなく財産の贈与が可能です。

しかし、毎年一定額を贈与していると「定期贈与」と見なされます。定期贈与に該当すると、年間110万円以下であってもこれまでの贈与額全体に対して贈与税が課税されます。定期贈与とみなされないよう、毎年同じ金額の贈与は避けたほうが無難です。

上の章で少し紹介したように、土地や不動産を配偶者に贈与する場合、最高2,000万円まで非課税になるのが贈与税の配偶者控除です。この控除を利用するには、「婚姻期間が20年以上の夫婦間の贈与」「対象は自宅の土地や住居」といった要件があります。

贈与税の配偶者控除に基礎控除の110万円をプラスすると、2,110万円まで非課税枠になります。自宅を配偶者に贈与する際には、検討したい控除と言えるでしょう。

2,500万円まで贈与税が非課税枠となる相続時精算課税は、贈与税を大きく節税できる制度です。しかし、20歳以上の子どもや孫に利用が限られること、そして相続税は支払う必要がある点には留意しておきましょう。

贈与時の価値で相続税が算出されるため、値上がりしそうな土地や不動産があるなら節税効果が期待できます。

残したい人に財産を残せて、特例や控除を活用すれば節税にもつながる生前贈与。しかし、土地などの不動産を生前贈与する際は不動産取得税が発生し、生前贈与をしないケースより多く税金がかかることもあります。

生前贈与で節税を実現したいなら、まずは贈与税の仕組みや特例・控除について正しく把握しておきましょう。そして、生前贈与と相続ではどちらの税金がトータルで低くなるのか、しっかりシミュレーションしてから選択することが大切です。
生前贈与を検討されている方は、下記のお問い合わせフォームよりお気軽にご相談ください。

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