自己資金やローンはどのくらい？土地ありアパート・マンション経営での注意点

相続などで土地を得た際に、「アパートやマンション経営を始めたい」と考える方もいるでしょう。 大まかに考えれば、土地はすでにあるため建物の費用を用意すればよいと思っているかもしれません。 しかし実際には、不動産取得税や登録免許税など、さまざまな諸経費がかかってきます。
そこで今回は、土地ありのアパート・マンション経営で必要な自己資金やローン金額をはじめ、アパート・マンション経営での注意点についてご紹介します。

所有する土地がすでにある場合、まず必要となるのが建物を建てる費用です。現金ですべて対応する方もいるかもしれませんが、金融機関にてローンを組むケースが一般的でしょう。その場合には、自己資金を建築費用の1割から2割程度を用意しておく必要があります。理由は、まとまった資金が手元にあることがわかると金融機関でのローン審査が通りやすくなるからです。

ただ、アパートやマンション建築では、それ以外にもさまざまな諸経費が必要になります。ここでは、どんな諸経費が必要なのか、ローンはどれくらいになるのかについてご紹介します。

アパートは、木造もしくは軽量鉄骨構造で3階建て以下の集合住宅を指すことが多くあります。一方で、マンションは、一般的に鉄骨や重量鉄骨、鉄筋コンクリート構造で、3階建て以上の集合住宅を指します。使う資材が違うことから、建築費用も異なってきます。

アパートやマンション建築には、契約が必要になったり税金を負担したりしなければなりません。それがいわゆる諸経費と言われるもので、不動産取得税や印紙税、登録免許税、司法書士報酬などです。

不動産取得税は、工事金額の50％から60％かかり、取得時のみ支払います。印紙税は契約金額によって異なり、約3,000万円なら約2万円、約8,000万円なら約6万円が必要となります。

登録免許税は登記の際に必要で、課税標準額に0.4％をかけた金額になります。登記に関しては、知識のある方であれば自分で行うことも可能ですが、司法書士に依頼する方がほとんどでしょう。その場合は、10万円ほどの司法書士報酬が必要になります。

アパート・マンション経営は、建物を建て、人が入居したら終わりではありません。建物を維持するために必要な費用や、アパート・マンション経営で必要となる事務費用など、ランニングコストがかかります。ここでは、アパート・マンション経営におけるランニングコストについて解説します。

毎年かかる税金として有名なものは、毎年通知が届く「固定資産税」や「都市計画税」です。さらに、いくつかアパート・マンション経営をしている方の場合は、個人事業主に該当し事業税を納めなければなりません。

ただし税金に関しては、人によって各種控除を受けられる可能性があるため、詳しくは税理士に確認してみるとよいでしょう。

アパートやマンションの共用部分にある電気代や水道代、共用部分の清掃費用、火災などに備えた保険料、建物の修繕に備えた修繕費などが必要になります。また、「入退去の管理などを自分ですべて行うのは大変」というときは、不動産管理会社に一任することもあるでしょう。その場合は、不動産管理会社へ支払う費用も必要になります。

忘れがちな項目に、「ローン金利」があります。アパート・マンション経営においてローンを組む際は、アパートローンや不動産投資ローンを利用することが多いでしょう。

金利が高ければアパート・マンション経営で得た収益が減ることになるため、しっかり資金計画を立てておく必要があるでしょう。

「費用を抑えたい」という理由からアパートを選択する方もいるかもしれませんが、資産背景や所有地の状況を考えると、マンションのほうが適している場合もあります。また反対に、「多くの家賃収入を得たい」と、マンションを選択する方もいるかもしれません。ただマンションを建築したものの、そのエリアでの需要がなければ意味がないでしょう。

アパートやマンション経営を検討している方は、ぜひ下記よりお気軽にお問い合わせください。

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