「アパートの耐震診断」は大家の義務？知っておきたい地震被害の責任範囲

「所有するアパートが地震などで倒壊したら……」。そんな不安を抱いている方も、少なくないのではないでしょうか。もし対策を怠るなどして耐震性に不備があるアパートが倒壊した場合、大家が賠償責任を問われるケースもあるので注意が必要です。現時点で耐震性に不安があるなら、「耐震診断」を実施しましょう。

この記事では、アパートが被災した場合の大家の責任範囲や耐震診断の概要について解説します。

建物には、「建築基準法」および「建築基準法施行令」によって耐震基準が定められています。したがって、この耐震基準をクリアしていない建物を建築することはできません。耐震基準はこれまで、何度か見直しが行われてきました。そのため、築年数が古い建物の場合は現在運用されている耐震基準を満たしていないケースもあります。

耐震性のない建物のリスクが表面化したのは、1995年1月に発生した阪神・淡路大震災でした。この地震で倒壊した建物の多くが旧耐震基準で建てられており、かつ耐震改修が行われていなかったのです。この震災をきっかけに、建物の耐震性が注目されるようになっていきます。そしてのちに「耐震改修促進法」が制定され、2013年には一部の例外を除いて「耐震診断」の実施が義務化されることになりました。

耐震診断とは、旧耐震基準で設計された建築物の耐震性に問題がないかを、新耐震基準にのっとって確認する作業です。以下、耐震診断によって耐震性能の見直しを行う必要が認められる賃貸住宅（共同住宅）の例をご紹介します。以下に該当する場合は、所管する自治体に確認しましょう。

※老人ホームなどの場合は、上記とは階数や面積要件などが異なります

アパートを賃貸する際は、借り主に重要事項説明を行う必要があります。このとき、旧耐震基準で建てられている集合住宅の場合は、耐震診断の結果を伝えることが義務付けられています。

また、耐震診断や耐震補強を行って建物の安全性を確保することは、入居者の命や財産を守ることにつながります。地震が多い日本では賃貸物件の耐震性を気にする入居者が増えているため、耐震性を明確にすることは物件の信頼性向上、ひいては集客にもメリットがあると言えるでしょう。

耐震診断は、以下のような流れに沿って行われます。

まずは、耐震診断を行っている会社へ相談するのが第一歩です。どこに依頼すればよいかわからない場合は、自治体に聞いてみましょう。自治体によっては、専用の相談窓口が設けられていることがあります。

耐震診断の費用は依頼先によってさまざまですが、一般財団法人 日本耐震診断協会の場合は以下のような目安になっています。

耐震診断や耐震補強工事では、自治体による助成金制度や融資制度を利用できるケースがあります。自治体によって制度や要件が異なるため、事前にチェックしておきましょう。

2階以下の建物や1,000㎡未満の建物の場合、耐震診断の実施は「任意」です。しかし、借り主の安全性を確保する意味でも、耐震診断を行うことを推奨します。

アパートの耐震性がわかるポイントがいくつかありますので、次の条件にあてはまる場合は耐震診断を実施するようにしましょう。

耐震基準は、1981年6月1日を境に「旧耐震基準」と「新耐震基準」に区分されます。新耐震基準では、「震度6強から7程度の大規模地震においても倒壊を免れる」といった基準が加えられました。

今後も「南海トラフ地震」を筆頭に、大規模地震が発生する可能性が示唆されています。1981年以前に建てられたアパートを所有している、もしくは親などから相続された方は、耐震診断を行っておくと安心です。

建物の形状によっても耐震性は異なります。たとえば、鉄筋コンクリートの建物で、上から見た形状が「長方形や正方形の建物」と「L形状やコの字形の建物」を比べた場合、長方形や正方形のほうが耐震性は高い傾向にあります。また、同じ形状でも壁や柱の多い建物のほうが耐震性に優れていると言えるでしょう。

民法では、賃貸物件の賃借人は使用や収益に必要な修繕を行うことが義務付けられています。つまり、建物が損壊したら「大家が修繕を行わなければならない」ということです。したがって、地震などによって所有するアパートが倒壊した場合も、大家に修繕義務が発生することになります。

ただし、新築同様の修繕が必要になるような規模の大きい損壊の場合は、「大家の経済的負担が大きい」として修繕義務が免除されるケースもあります。

「土地工作物責任」とは、土地工作物の設置、または保存の瑕疵（かし）により他人に損害を与えた場合、土地の所有者が賠償責任を負うという考え方です。土地工作物は土地に接着する人工的に設置されたものを指し、建物はもちろん、塀、広告塔（看板）、給水タンクなども含まれます。

阪神・淡路大震災では、マンションの倒壊によって亡くなった入居者の遺族が、大家に賠償責任を求める裁判が行われました。このとき、土地工作物責任を認めた神戸地裁は、大家に対して1億円以上の損害賠償を支払うよう命じています。

アパート経営においては、地震などの自然災害によって建物が倒壊し、入居者が怪我をしたり亡くなったりすることも十分に想定されます。仮に耐震性の不備が倒壊の原因になったとすれば、安全性確保の義務を怠ったとして賠償責任を問われる可能性も高いでしょう。

建物の安全性を確保し、借り主の命や財産を守ることは、大家の責務と言えるでしょう。新耐震基準の建物であっても、構造によっては法定耐用年数を過ぎているケースもあるため注意しなければなりません。責任の範囲を正しく把握し、耐震診断をはじめとした防災対策をしっかり講じておくことが、アパート経営における先々のリスク低減につながります。

アパート経営について詳しく知りたい方は、下記のお問い合わせフォームよりお気軽にご相談ください。

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