相続した土地を活用する方法と、活用するまでの手順や注意点を解説

相続財産には、現金や有価証券だけでなく、土地や建物などの不動産も含まれます。現金や有価証券であれば相続人で分割しやすく、相続後も使いやすいですが、不動産の場合はそこがネックになります。

一つの土地を相続人の数に応じて分割するのは現実的でなく、すぐに現金化できるとも限りません。そのため不動産の相続では、相続後の活用方法に迷うケースが少なくないと言えるでしょう。この記事では、相続した土地の活用方法と、実際に活用するまでの手順や注意点についてご説明します。

実家の相続に限らず、どんな不動産でも相続によって自己所有となれば、固定資産税を負担しなければなりません。固定資産税は、不動産などの固定資産を所有している人が毎年支払わなければならない税金です。まずは相続した不動産においてどれくらい固定資産税が発生するのかを確認し、その後の方針を検討しましょう。

相続によって所有する可能性がある不動産は、主に以下の3種類です。

大半の方に該当するのが、親が住んでいた家の相続でしょう。実家の相続であれば、「小規模宅地等の特例」に該当する可能性があります。一定の条件のもとで特例が適用されれば、課税対象となる宅地の評価額が80％減額されます。

遊休不動産とは、空き家のことです。空き家を売却する場合、一定の条件を満たす空き家であれば、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用される可能性もあります。この特例が使えれば、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除することができます。

収益がある不動産を相続する場合は、相続予定の不動産の築年数や入居者の有無、収支状況などを確認し、「トラブルを抱えていないか」をチェックしておきましょう。トラブルの有無も、相続した不動産をどうするかという方針に影響するからです。

万が一トラブルがある場合には専門家に相談し、解決の目途をつけましょう。親などが収益性のある不動産を所有しており、いずれ相続する可能性が高い方であれば、スムーズな相続が実現できるよう、事前に賃貸経営の引き継ぎについて話し合っておくことをおすすめします。

相続によって、不動産を所有することになった――。突然このような状況になったら、どうしたらよいか戸惑ってしまうかもしれません。相続した不動産の基本的な活用方法は、3つあります。「自己使用」「売却」「収益物件としての活用」です。

自己使用であれば、セカンドハウスにしたり、建て替えて自分が住んだりしてもよいでしょう。畑や趣味用として土地を使う選択肢もあります。ただし、こういった使い方ができるのは、自分が今住んでいるエリアからさほど遠くない場所にある土地や、自分にとって都合のよい土地であるケースに限られます。

今すぐ使用しないのであれば、「空き家や空き地としてそのままにしておけばよい」と思うかもしれません。しかし、適切な管理をせずに放置すると、景観・治安の悪化や資産価値の低下を招く恐れがあり、“ご近所トラブル”のリスクも高まります。「特定空き家」に指定されてしまうと、固定資産税の軽減措置を受けられなくなる（支払う固定資産税が最大6倍になる）というデメリットもあるので、注意しましょう。

特段有効な活用方法がなければ、売却するのも一つの方法です。売却すれば現金が手元に残るため、そのほうが活用しやすいという方も多いでしょう。

売却するのであれば、リフォームや修繕などによってメンテナンスをしたり、古い建物を壊して更地にしたりして、売れやすいように整えることも大切です。

収益物件として活用すれば、不動産収入を得られる可能性があります。ただし、「どのような収益物件にするか」が重要で、その判断を誤ると、収益どころか負債を抱えてしまうかもしれません。有効活用したい物件の周辺で求められているものはなにか、どのくらい収益が見込めるか、などをリサーチしたうえで活用しましょう。

具体的には、貸アパートや貸マンションなどの集合住宅、駐車場、コンビニなどが挙げられます。収益物件として活用するには、ある程度の広さがある土地や、利便性（アクセス）のよさが求められます。駐車場経営なら多少限られたスペースでも可能ですが、利用者がいなければ意味がありません。需要と供給に見合った活用かをしっかり検討し、判断してください。

これまでに不動産経営の経験がある方であれば、誰にも頼らずに最適な選択ができるかもしれませんが、そういった経験がない方にはなかなか難しいでしょう。不動産経営の経験がない方は、不動産会社や土地活用に詳しい専門家に相談するのが得策です。

最後に、土地の相続手続きに関する方法や手順についてご紹介します。

土地も他の相続財産と同じように、相続人の間で話し合って誰が相続するか決めます。しかし、土地は現金などと異なり分割が困難、あるいは現実的でないケースも少なくありません。こういった場合の分割方法には、4つの選択肢があります。

なお、相続人が何人かいるケースでは、相続人といえども1人で勝手に手続きを始めることはできません。遺言書などをもとに話し合うことが求められます。

土地の分割方法が決まれば、結果に応じて具体的な相続手続きを行いましょう。土地の名義変更する場合は法務局にて相続登記をする必要があり、登記をしなければ自分の所有とならないため、売却はできません。

土地の名義変更に義務や期限はないため、慌てて手続きをする必要はありませんが、万一放置した状態が続くと相続人が増え、話し合いが難しくなることもあり得ます。相続人が決まったら、できるだけ早く相続登記することをおすすめします。

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不動産登記は、自分で手続きを行うことも可能です。その一方で、最終的に手続きを司法書士などに相談する方もいます。二度手間になったり、かえって費用がかさんだりすることもあるので、自分でできる手続きなのかを事前に調べておきましょう。

登記申請では、登録免許税を支払う必要があります。登録免許税は、「固定資産税評価額×登記内容に応じた所定の税率」で求められ、土地を相続する場合の税率は0.4％です。一般的には、収入印紙で納付します。その他の費用としては、司法書士へ依頼した場合は報酬6万6,000円（税込）が必要です。

なお、相続人の数によっては司法書士報酬がアップする可能性があるため、事前に確認しておきましょう。また、戸籍や除籍謄本、住民票などの各種書類を取得するのに1,000～2,000円ほど必要になります。

人の死はいつ訪れるかわからず、いつ自分が土地を相続する当事者になるかを予測するのも難しいと言えます。相続したのが「自分にとっては不要な土地」でも、資産として有効活用できるかもしれません。

土地を相続することになったら、まずはどういった方法を選択するのが最適なのかを考え、自己所有、売却、土地活用という選択肢を検討してみてください。自分だけでは判断がつかない、手続きの方法がわからない、分割が複雑な場合などは、不動産会社や土地活用の専門家に相談するのがよいでしょう。

相続した土地の活用方法について詳しく知りたい方は、下記よりお気軽にお問い合わせください。 

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