商業ビル経営は相続税対策や土地活用に向いている？メリット・デメリットとは

本格的に使っていない土地（遊休地・空き地）の活用には、賃貸アパート・マンションの経営、駐車場の運営などさまざまな方法があります。そのなかで、エリアによっては有力な選択肢となるのが「商業ビル経営」です。

この記事では、土地活用方法の一つである商業ビル経営に注目し、メリットとデメリットを解説します。なお、商業ビル経営は相続税対策においても一定のメリットを発揮します。土地を相続した方、もしくはする可能性がある方は、商業ビル経営についても検討してみましょう。

マンションなどの賃貸住宅や駐車場などと同じく、商業ビル経営も土地活用の選択肢の一つです。はじめに、商業ビル経営のビジネスモデルとメリットをご紹介します。

商業ビル経営は、所有する土地にオーナーとしてビルを建て、テナント賃料から収益を得る仕組みです。商業ビルには、小売店や飲食店などがテナントとして入ります。ビル経営には商業ビル経営以外にもさまざまなパターンがあり、企業の事務所がテナントとして入る「オフィスビル経営」や、クリニックや薬局がテナントとして入る「メディカルビル経営」などが代表的です。

商業ビル経営には、マンション経営にはない魅力や強みもあります。

マンションなど人が住む建物は「居住用賃貸物件」、商業ビルは「事業用賃貸物件」に分類され、事業用賃貸物件は、居住用賃貸物件よりも家賃を高く設定できる点が特徴です。賃料が高いと収益性が上がり、投資回収期間が短くなります。一般的に、商業ビルのテナント賃料はアパートやマンションなどの賃料の1.5倍から2倍と言われており、景気に合わせて賃料を上げやすい傾向もあります。

商業ビルなどの事業用賃貸物件は、マンションなどの居住用賃貸物件よりも構造がシンプルな分、内装費などのコストをカットしやすい傾向もあります。ただし、建築コストは居住用賃貸物件より高額になるケースもあり、初期費用を抑えられるかどうかは条件によるので、慎重な検討が必要です。

商業ビルの入居者は、基本的に法人となります。そのため、個人が契約相手となる居住用物件と比べて騒音やゴミ出しの問題、家賃の滞納といったトラブルが少ない点も特徴です。管理面でトラブル対応が少ないことは、オーナーにとって大きなメリットでしょう。

商業ビルの用地と建物は、相続資産の評価額を抑えることにも役立ちます。

まず、用地は相続税評価において「貸家建付地」となり、さら地や駐車場より2割ほど評価額が下がります。面積などの条件を満たせば「小規模宅地等の特例」の適用でさらに評価額を下げることも可能です。

建物の評価基準となる固定資産税評価額も、建築費用の6割ほどになります。さらに、商業ビルの安定的な賃料収入は相続時の資金確保につながり、納税の負担を軽減することにもつながるでしょう。

商業ビル経営が軌道に乗るまで、黒字に持っていくことは難しいかもしれません。しかし、損益収支の赤字はほかの所得と通算でき、課税対象となる所得が少なくなるため、所得税の負担軽減にもつながります。

商業ビルの経営には、メリットだけでなくデメリットもあります。デメリットも正しく理解しておきましょう。

商業ビル経営が成功するかどうかは、立地やアクセスなどに大きく影響されます。 郊外よりも都心部や駅からのアクセスが良好な場所のほうが集客はしやすく、テナントも入りやすいのは言うまでもありません。周辺環境のニーズに合った商業ビルを建てることがポイントとなるでしょう。

商業ビルは、テナント側の経営状況に左右されやすいという特徴があります。景気が悪く、テナント側が経営不振に陥ると、賃料の支払いが遅れたりストップしてしまったりすることもあり得るでしょう。

商業ビルのテナントが経営不振に陥ったり、好条件の商業ビルを探したりして退去してしまうこともあるでしょう。そういったケースで、すぐに次の入居希望テナントが見つからない場合、収入減の影響が大きい点には注意が必要です。商業ビルは賃料が高いので、テナントがいないときの損失も大きくなります。

マンションなど人が住む部屋は「居住用賃貸物件」、商業ビルは「事業用賃貸物件」に分類されると説明しましたが、これにより税制が異なるため、負担を感じるケースもあります。居住用賃貸物件の場合は固定資産税や都市計画税の減税メリットがありますが、商業ビルなどの事業用賃貸物件ではこのような減税措置がありません。

ただし、前項のメリットで説明したように、相続遺産の評価額や所得税に関しては抑えることが可能です。相続を前提としている場合は、商業ビルの経営を視野に入れるのもよいでしょう。

商業ビル経営は、賃料をアパートやマンションよりも高く設定できるため、収益性の高さが魅力です。また、相続の際に土地や建物の評価額を抑えられる、といったメリットもあります。しかしその反面、固定資産税や都市計画税に関する減税措置がない、テナント退去時の負担が大きい、といったデメリットがあるのも事実です。

相続を視野に入れた土地活用で商業ビル経営を検討する際は、収益や減税効果などについて事前にしっかり確認しましょう。商業ビル経営に興味がある方、土地活用や相続税対策について詳しく知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。

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