マンション売却の税金はいくら？いつ払う？賢く節税する対策ポイント

まず、マンション売却のときにかかる税金として、5種類が挙げられます。

先に重要ポイントだけお伝えすると、「所得税・復興特別所得税・住民税」は、マンション売却で得た利益に対して課税される税金で、合計した税率は次のとおりです。

詳細は、それぞれ以下で見ていきましょう。

1つめの税金は「所得税」です。
所得税は、マンションを売却して得た利益（譲渡所得といいます）に対して課税されます。

譲渡所得の金額の計算式は、以下のとおりです。

出典： 不動産ジャパン

出典：国税庁 「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

譲渡所得金額に所定の税率の譲渡所得税が課税されますが、譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって変わります。

出典：国税庁 「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

▼補足：所有期間は売却した年の1月1日現在で計算する

出典：国税庁 「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

2つめの税金は「復興特別所得税」です。
復興特別所得税は、東日本大震災からの復興施策に必要な財源確保を目的として創設されたものです。
2013年〜2037年（平成25年〜令和19年）までは、前述の所得税とあわせて、以下を納付する必要があります。

出典：国税庁 「個人の方に係る復興特別所得税のあらまし」

所得税の税率に対して2.1％が課税されるので、実質的な税率は、以下のとおりとなります。

3つめの税金は「住民税」です。
住民税の税率は譲渡所得の9%または5%です。

出典：国税庁 「土地や建物を売ったとき」

ここまで3つの税金を解説しましたが、合計すると、冒頭でご紹介した以下の税率になります。

以下の例で計算してみましょう。

なお、上記では「特別控除」を考慮していませんが、適用できる特別控除があれば、税額を低く抑えることができます。

詳しくは後ほど「マンション売却時に使える税金の特別控除や税制優遇」にて解説します。

4つめの税金は「印紙税」です。
印紙税は、定められた文書の作成者に課せられる税金です。マンション売却で作成する「売買契約書」は、印紙税の対象となります。

印紙税の税額は、売買契約書に記載された売買代金の金額に応じて変わります。

出典：国税庁 「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

本来の税率は、上表の［本則税率］の金額ですが、2014年4月1日から2024年3月31日までの間に作成される契約書は軽減措置の対象となり、［軽減税率］の金額が適用となります。

印紙税は売主・買主で折半しますが、売買契約書は2通作成しますので、折半した金額が上表の金額となります。
たとえば、4,500万円の売買契約書を2024年3月に交わした場合、売主さんが納税する印紙税は1万円（軽減税率）です。

5つめの税金は「登録免許税」です。
登録免許税は、登記の際に課税される税金です。

抵当権がついているマンションを売却する場合は、「抵当権の抹消登記」が必要となるため、登録免許税も必要となります。
該当するのは、住宅ローンが残っているマンションです。金融機関の抵当権が設定されているので、抹消登記を行います。
抵当権の抹消登記で必要な登録免許税の税額は、「不動産1個につき1,000円」です。

出典：法務省 「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」

なお、マンション売却の際には「所有権移転登記」も必要ですが、所有権移転登記の登録免許税は、買主負担とするのが一般的です。

参考までに、所有権の移転登記には、不動産の価額＝固定資産税評価額の2％の登録免許税がかかります。

出典：国税庁 「No.7191 登録免許税の税額表」

続いて、それぞれの税金を支払うタイミングについて、見ていきましょう。

売買契約書の作成に対して課税される「印紙税」は、売買契約時に必要となります。

具体的には、売買契約書に、売買代金に応じた金額の収入印紙を貼り付け、消印することで、納税します。

▼参考：印紙の消印の方法

出典： 国税庁「印紙の消印の方法」

「登録免許税」が必要となるのは、決済・引き渡し時です。

▼決済・引き渡し時に行うこと

決済・引き渡しの日には、売主さんは売買代金の全額を受け取るのと引き換えに、抵当権抹消登記をして、マンションを引き渡します。

実際の手続きは、司法書士に依頼することが多いでしょう。その場合、抵当権抹消登記のための登録免許税は、司法書士を通じて納付することになります。

マンションを売却した日の翌年の2月16日〜3月15日に、確定申告を行います。

確定申告とは、申告納税制度をとる税金（所得税など）について、税額を“確定”するために行う“申告”のことです。
詳しくは「マンション売却したら確定申告はどうする？必要書類や特別控除を解説」にて、解説しています。

確定申告の申告書に、譲渡所得金額がいくらだったか記載して提出し、その金額に対して所定の税率をかけた所得税を納付します。
所得税の納付期限は、確定申告の期限と同じく、売却翌年の3月15日までです。納付方法は、さまざまな方法があります。

出典：法務省 「税金」

住民税は、毎年納めている住民税に加算される形で、徴収されます。前年度分の所得が反映されるのは、6月以降の住民税からです。

▼参考：住民税の納付

出典：法務省 「税金」

ここでおさらいになりますが、マンション売却時の税金として負担が大きいのは、所得税・住民税です。

譲渡所得金額に対して、所定の税率が課税されるので、譲渡所得金額をできるだけ少なくすることが、節税のカギを握ります。

そのためには、特別控除などの特例を適用することが重要です。要件を満たせば、以下の特例を適用できます。

それぞれ見ていきましょう。

出典：国税庁 「土地や建物を売ったとき」

マイホーム（居住用財産）のマンションを売却した場合は、最高3,000万円の特別控除が適用されます。
この特別控除が適用できれば、3,000万円以下の譲渡所得は控除で相殺され、所得税・住民税が課税されなくなります。

※適用要件など詳細は、国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」にてご確認ください。

出典：国税庁 「土地や建物を売ったとき」

所有期間が10年超のマイホームの場合、前述の「マイホーム 3,000万円特別控除の特例」を適用した後の譲渡所得金額に対して、さらに軽減税率が適用されます。

本来は所得税15％・住民税5％が課税されるところですが、6,000万円までの部分は、所得税10％・住民税4％に軽減されます。

※適用要件など詳細は、国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」にてご確認ください。

出典：国税庁 「土地や建物を売ったとき」

「買換え（交換）の特例」は、マイホームを買い換えたときには、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられる制度です。
以下は、国税庁のWebページからの引用です。

出典：国税庁 「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

前述の「マイホーム 3,000万円特別控除の特例」「軽減税率の特例」との併用はできないので、これらの特例の適用を受けていないことが、要件となります。

※適用要件など詳細は、国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」にてご確認ください。

譲渡所得金額がプラスにならず、譲渡損失が生じた場合にも、適用できる特例があります。

出典：国税庁 「土地や建物を売ったとき」

出典：国税庁 「土地や建物を売ったとき」

所有期間が5年超のマイホームのマンションで、要件を満たせば、譲渡損失をほかの所得と相殺（損益通算）できたり、翌年以後3年内に繰越控除したりできます。

適用要件など詳細は、国税庁の以下のページにて、ご確認ください。
●No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
●No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

補足として、空き家を相続した場合に適用できる、「空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例）」は、マンションは適用外です。

▼参考：特例の対象となる家屋

出典：国税庁 「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

区分所有建物であるマンションは、「ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。」の要件に当てはまりません。

詳しくは以下のページにてご確認ください。
●No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

最後に、マンション売却の税金対策について、ポイントを3つ、お伝えします。

1つめのポイントは「自己申告だからこそ譲渡所得金額の計算をしっかり行う」です。

前述のとおり、マンション売却にかかる所得税は、申告納税制度をとる税金のため、自己申告です。納税義務があるのに申告しなかったり、納付額が少なかったりすれば、税務調査が入って指摘されます。

逆に、多く納税しすぎた場合には、誰も教えてくれません（過剰に納税したままとなります）。
売却価格から差し引ける取得費、譲渡費用、特別控除を、漏れなく計上して、できるだけ譲渡所得金額を圧縮することが大切です。

出典： 不動産ジャパン

不明な点があれば、所轄の税務署や税理士などの専門家に相談しましょう。
※税についての最寄りの相談窓口は、こちらからお調べいただけます。

2つめのポイントは「ふるさと納税する」です。

「ふるさと納税で、なぜマンション売却の節税になるの？」と疑問に思うかもしれません。
マンション売却で利益が出た場合には、例年よりも所得税・住民税を多く納付することになります。
よって、ふるさと納税の全額控除の上限額も増えることになります。

具体的な金額は、所轄の税務署や税理士などの専門家に相談しながら、ふるさと納税を有効活用しましょう。

3つめのポイントは「所有期間に注意しながら売却タイミングを検討する」です。

繰り返しになりますが、売却した年の1月1日時点での所有期間によって、所得税・住民税の税率が変わります。
5年超と5年以下で税率が変わるほか、「マイホーム 軽減税率の特例」の適用を希望する場合には、10年超の所有期間が必要です。

所有期間「5年前後」「10年前後」のタイミングでマンション売却をお考えの方は、「5年超」「10年超」で売却できないか、検討してみましょう。

本記事では「マンション売却に関わる税金」をテーマに解説しました。要点を簡単にまとめておきましょう。

マンション売却のときにかかる税金として、以下の5つが挙げられます。

マンション売却の税金を納付する時期は以下のとおりです。

マンション売却時に使える税金の特例として、以下をご紹介しました。

マンション売却の税金対策として、次の3つを意識してみましょう。

余分に税金を払ってしまったり、納税せずにペナルティを受けたりすることのないように、適切な対策をしていきましょう。
 

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