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マンション売却に必要な手数料はいくら?基本からわかりやすく解説

更新日:2022.11.17

マンション売却に必要な手数料はいくら?基本からわかりやすく解説

「マンション売却では手数料が必要になるの?」と調べている方へ結論からお伝えすると、不動産会社に仲介を依頼する場合に、その報酬として「仲介手数料」が発生します。マンション売却でかかる、最も大きな費用といってもよいでしょう。この記事では仲介手数料の金額や支払いタイミングを、初めての方にもわかりやすく解説します。

  • マンション売却では「仲介手数料」が必要となる
  • 仲介手数料を安くすることにこだわりすぎるとリスクがある
  • 仲介手数料以外の費用もしっかり把握しておくことが大切

もくじ

  1. マンション売却では「仲介手数料」が必要となる

    1. 仲介手数料とは?

    2. 上限が「売買代金(税抜)×3%+6万円(売買代金400万円超の場合)」

    3. 仲介手数料には消費税がかかる

    4. 仲介手数料は成功報酬

    5. 仲介手数料を支払うタイミング

    6. マンション売却にかかる仲介手数料のシミュレーション

  2. マンション売却で手数料を安くしたいときの考え方

    1. 仲介手数料は必要経費と割り切るほうが現実的

    2. 不動産会社に仲介を依頼しなければ仲介手数料は発生しない

    3. 仲介してもらう会社でポイントの利用が可能か調べてみる

  3. マンション売却で仲介手数料のほかに発生する費用

    1. 住宅ローン一括返済手数料(期限前完済手数料)

    2. 司法書士に支払う報酬

    3. ハウスクリーニング費用

    4. 引っ越し費用

    5. 税金

    6. 印紙税

  4. マンション売却にかかる手数料・費用のシミュレーション

    1. 【ケースA】マンション売却価格2,000万円・1LDK・単身の場合

    2. 【ケースB】マンション売却価格5,000万円・3LDK・4人家族の場合

  5. まとめ



 

マンション売却では「仲介手数料」が必要となる

マンション売却では「仲介手数料」が必要となる

不動産業者に仲介を依頼して不動産を売却する場合、「仲介手数料」が発生します。
まずは仲介手数料の基礎知識について、解説しましょう。

仲介手数料とは?

マンション売却における仲介手数料とは、売却の仲介を依頼した不動産会社に対して支払う報酬のことです。たとえば、Aさんが所有するマンションを売却するために、B不動産会社へ仲介を依頼したとしましょう。B不動産会社は、広告を出したり、担当者が営業に回ったりして、Aさんのマンションの買い手を探します。買い手が見つかったら、Aさんと買い手の間を取り持って、売買契約の締結や決算・引き渡しのサポートをしてくれます。

こういったB不動産会社の働きに対して、対価として支払うのが仲介手数料です。

上限が「売買代金(税抜)×3%+6万円(売買代金400万円超の場合)」

仲介手数料は、上限が宅地建物取引業法(通称:宅建業法)で定められています。宅建業法は、不動産会社が業務を行う際に守らなければならないことが定められた法律です。
仲介手数料の金額(上限)は、下記の表をご確認ください。

売買代金200万円以下 売買代金(税抜)の5%
売買代金200万円超 400万円以下 売買代金(税抜)の4%+2万円
売買代金400万円超 売買代金(税抜)の3%+6万円

※上記に消費税が加算されます。
出典:国土交通省 「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

たとえば、マンションを1,000万円で売却した場合を計算してみましょう。

  • 売買代金:1,000万円
  • 仲介手数料の上限:1,000万円 × 3%+6万円=【36万円】

このように【36万円】が、不動産会社に支払う仲介手数料の上限となります。ただし、この金額は法律で定められた上限であって、かならず支払うべき金額という意味ではありません。実際の仲介手数料の金額は、「36万円以下で、不動産会社と売主さんが合意した任意の金額」となります。

仲介手数料には消費税がかかる

仲介手数料には、消費税がかかります。先ほどの計算式を例にすると、売主さんが不動産会社へ支払う金額は、消費税(10%)を加算した以下の金額です。

  • 売買代金:1,000万円
  • 仲介手数料の上限:1,000万円 × 3%+6万円=36万円
  • 消費税を加算した仲介手数料の金額:36万円+消費税10%(3.6万円)=【39.6万円】

仲介手数料は成功報酬

不動産会社に仲介を依頼する際には「媒介契約」という契約を締結します。媒介契約を締結するだけなら、仲介手数料はかかりません。仲介手数料は、成功報酬だからです。成功報酬とは、マンションの売買契約が成立しなかったときには、不動産会社は報酬を請求できないという意味です。不動産会社が、販売活動のために広告費や営業費などの経費をかけたとしても、結果的に売却できなかった場合には、売主さんが不動産会社へお金を支払う必要はありません。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料を支払うタイミングは、不動産会社によって異なりますが、以下の2回に分けて半額ずつ支払うケースが多く見られます。

  • 1回目:売買契約を締結したとき
  • 2回目:決済・引き渡しのとき
仲介手数料を支払うタイミング

2回に分けないケースでは、売買契約締結時に全額、あるいは決済・引き渡しのときに全額、というケースもあります。

マンション売却にかかる仲介手数料のシミュレーション

「仲介手数料がいくらかかるのか、シミュレーションしたい」という方は、以下の早見表をご利用ください。

売買代金 仲介手数料(税込) 計算式
200 万円 11.0 万円 売買代金の5%+消費税
300 万円 15.4 万円 (売買代金の4%+2万円)+消費税
400 万円 19.8 万円 (売買代金の3%+6万円)+消費税
500 万円 23.1 万円 (売買代金の3%+6万円)+消費税
1,000 万円 39.6 万円 (売買代金の3%+6万円)+消費税
1,500 万円 56.1 万円 (売買代金の3%+6万円)+消費税
2,000 万円 72.6 万円 (売買代金の3%+6万円)+消費税
3,000 万円 105.6 万円 (売買代金の3%+6万円)+消費税
4,000 万円 138.6 万円 (売買代金の3%+6万円)+消費税
5,000 万円 171.6 万円 (売買代金の3%+6万円)+消費税
6,000 万円 204.6 万円 (売買代金の3%+6万円)+消費税
7,000 万円 237.6 万円 (売買代金の3%+6万円)+消費税
8,000 万円 270.6 万円 (売買代金の3%+6万円)+消費税
9,000 万円 303.6 万円 (売買代金の3%+6万円)+消費税
1 億円 336.6 万円 (売買代金の3%+6万円)+消費税

※2022年10月現在

マンション売却で手数料を安くしたいときの考え方

マンション売却で手数料を安くしたいときの考え方

仲介手数料について知ると、「想像していたより高い……。もっと安くできないの?」と感じた方もいるかもしれません。マンション売却で手数料を安くしたいとき、どう考えればよいのか解説します。

仲介手数料は必要経費と割り切るほうが現実的

仲介手数料は、一般的には上限金額で支払うことが多い費用です。「できるだけ安くしよう」とがんばるよりも、仲介手数料は必要経費として割り切ったほうが現実的です。それは、マンション売却では、信頼性が高く営業力のある不動産会社に依頼することが重要だからです。

いくら仲介手数料が安くても、信頼できず営業力のない不動産会社は、おすすめできません。売買金額が数百万円レベルで安くなってしまったり、売却できるまでの期間が長期化したりするリスクがあります。

不動産会社に仲介を依頼しなければ仲介手数料は発生しない

「どうしても仲介手数料を払いたくない」という場合には、選択肢として“不動産会社に仲介を依頼しない”という方法も存在します。
具体的には、以下のケースが該当します。

  • 家族など自分で見つけた買主に売却する
  • 不動産買取会社などに直接買い取ってもらう

ただし、注意点として、不動産会社に仲介を依頼しない個人間売買の場合、基本的に買主は住宅ローンの利用ができません。金融機関から求められる、住宅ローン審査に必要な書類(宅地建物取引士の資格がないと作成できない重要事項説明書など)を準備できないためです。

ほとんどの金融機関が、個人間売買では住宅ローンの申込みを受け付けていません。くわえて、個人間売買では仲介者がいないことで、売買条件をめぐってトラブルとなるリスクもあります。デメリットをよく踏まえて判断する必要があります。

仲介してもらう会社でポイントの利用が可能か調べてみる

「少しでも仲介手数料を安くしたい」という場合には、仲介を依頼する不動産会社で、ポイント割引などの利用が可能か調べてみると良いでしょう。
たとえば、スターツグループが展開している不動産仲介会社、スターツピタットハウス株式会社で売却を依頼する場合、「夢なび」ポイントを利用して仲介手数料を値引きしてもらえる可能性があります。
『夢なび』とは、主にスターツグループで利用できる共通ポイントサービスで、貯まったポイントを住まいの取引などに利用することができます。この夢なび会員に加入している場合や、「夢なびVISAカード」を発行して家賃支払いをしている場合は、ポイントが貯まっていれば活用することが可能です。



 

マンション売却で仲介手数料のほかに発生する費用

マンション売却で仲介手数料のほかに発生する費用

マンション売却にかかる大きな費用は仲介手数料ですが、ほかにも必要なお金があります。
どんな費用が必要になるのか、確認しておきましょう。

  • 住宅ローン一括返済手数料(期限前完済手数料)
  • 司法書士に支払う報酬
  • ハウスクリーニング費用
  • 引越し費用
  • 所得税・住民税
  • 印紙税
  • 登録免許税

住宅ローン一括返済手数料(期限前完済手数料)

住宅ローンの残債があるマンションを売却する場合には、引き渡しまでに住宅ローンを完済する必要があります。住宅ローンを期限より前に一括返済する際は、手数料が必要となります。
以下は三菱UFJ銀行の場合の手数料です。

お申込方法 期限前完済手数料(消費税込)
インターネット 16,500円
テレビ窓口 22,000円
窓口 33,000円
保証会社事務手数料 11,000円

出典: 三菱UFJ銀行

手数料の金額は金融機関によって異なります。住宅ローンを借り入れた金融機関の情報を調べておきましょう。

司法書士に支払う報酬

マンションの売却では、売買契約を締結したあと、決済・引き渡しを経て、売買取引が終了します。

決済・引き渡し

決済・引き渡しの際に、売主さんは「抵当権抹消登記(抵当権が設定されていた場合)」と「所有権移転登記」を行う必要があります。

「抵当権抹消登記(抵当権が設定されていた場合)」と「所有権移転登記」

通常は登記の手続きを司法書士に依頼するため、司法書士に支払う報酬が必要です。

  • ▼ 司法書士に支払う報酬の相場

  • 抵当権抹消登記:1〜2万円

参考: 日本司法書士会連合会 | 司法書士の報酬

なお、所有権移転登記の司法書士の報酬の相場は 4〜6万円 ですが、こちらは通常、買主負担となります。

ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニングは、マンション売却時の義務ではなく任意で行うものですが、多くの売主さんが行っています。その理由は、高値でスムーズに売却できるようにするためです。売り出し前にハウスクリーニングを行い、キレイな状態で内覧をしてもらうことで、早く・高く売却できる確率が高まります。ハウスクリーニングの費用は、依頼先の会社や内容、マンションの広さなどによって異なります。
参考までに、以下は業界大手である「おそうじ本舗」の、「お引越し前・後 まるごとクリーニング」の料金です。

部屋タイプ 税込価格
マンション・アパート 1K/1DK 26,400~52,800円(税込)
マンション・アパート 1LDK/2DK 35,200~70,400円(税込)
マンション・アパート 2LDK/3DK 48,400~96,800円(税込)
マンション・アパート 3LDK/4DK 61,600~123,200円(税込)
マンション・アパート 4LDK/5DK 74,800~149,600円(税込)

出典:おそうじ本舗

引っ越し費用

住み替えでマンションを売却する場合には、引越し費用も見積もっておく必要があります。引越し費用は、引越しの時期・荷物の量・引越し先までの移動距離によって、【3万円〜35万円以上】まで、幅があります。

早めに見積もりを取り、正確な費用を把握するようにしましょう。なお、引越し業界では、3〜4月が繁忙期となり、料金が高くなる傾向があります。引越し費用をできるだけ抑えたい場合は、3〜4月を避けるようにします。

税金

マンション売却によって納付する必要のある税金は、大きく分けて3種類あります。

所得税・住民税

マンションを売却して利益が出た場合は、その利益(譲渡所得金額)に対して、所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得金額

出典:不動産ジャパン

譲渡所得金額に対して課税される税率は、そのマンションの所有期間が“長期か・短期か”によって変わります。

  • 長期(5年超):税率 20.315 %
  • 短期(5年以下):税率 39.63 %

詳細は以下をご覧ください。

  • 長期譲渡所得:譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるもの。
  • 短期譲渡所得:譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のもの。

出典:不動産ジャパン

  • 長期譲渡所得の税額の計算
    税額=課税長期譲渡所得金額×税率20%(所得税15%、住民税5%)
  • 短期譲渡所得の税額の計算
    税額=課税短期譲渡所得金額×税率39%(所得税30%、住民税9%)

  • ※2013年から2037年までの税額については、算出された所得税を課税標準として復興特別所得税2.1%分が加算されます。

出典:不動産ジャパン
※補足:復興特別所得税は、所得税分の金額に対して2.1%が加算されます。

ただし、マイホームのマンションであれば、特例や控除の制度が充実しています。制度を使うことで、納税不要になることが少なくありません。

以下は特例の一例です。譲渡所得金額から最高3,000万円までを控除できます。

▼ No.3302 マイホームを売ったときの特例

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

出典:国税庁

それぞれの状況によって、どんな特例や控除を適用できるのかは変わってきます。税務署や税理士などの専門家に相談して、正確に情報収集することが大切です。

印紙税

印紙税とは、契約書を交わすときに、契約書に記載された金額に応じて課税される税金です。契約書に収入印紙を貼付する形で納税します。マンション売却時には売買契約書を締結するので、売買契約書へ以下の金額の収入印紙を貼付する必要があります。

契約書に記載された金額 売買契約書 2024年3月31日までの軽減措置※
1万円未満 非課税 -
10万円以下 200円 -
10万円を超え50万円以下 400円 200円
50万円を超え100万円以下 1,000円 500円
100万円を超え500万円以下 2,000円 1,000円
500万円を超え1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円を超え1億円以下 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下 10万円 6万円
5億を超え10億円以下 20万円 16万円
10億を超え50億円以下 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円
記載金額のないもの 200円 -

出典:国税庁
※ 2024年3月31日までの間に作成される、不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が一定額を超えるものについては、税率が軽減されています(不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置)。

売買契約書の印紙税は、売主・買主で折半するのが通常です。ただし、売買契約書は、売主用・買主用の原則2通を作成するため、印紙税も2通分が必要になり、折半しても上表と同額が課税されます。

登録免許税

登録免許税とは、土地建物などにかかわる登記をする際に課税される税金です。先ほど「決済・引き渡しのときに抵当権抹消登記と所有権移転登記が必要」とお伝えしましたが、この登記のとき、登録免許税が必要となります。抵当権抹消登記にかかる税金は、売主負担となります(所有権移転登記は買主負担)。

  • ▼ 抵当権抹消登記

  • 抵当権抹消登記:不動産1個につき1,000円

出典:抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税

マンション売却にかかる手数料・費用のシミュレーション

マンション売却にかかる手数料・費用のシミュレーション

最後に、合計いくら程度の費用を見積もっておけばよいのか、シミュレーションしてみましょう。

【ケースA】マンション売却価格2,000万円・1LDK・単身の場合

▼ マンション売却価格2,000万円のシミュレーション

項目 金額
仲介手数料(税込) 726,000円
住宅ローン一括返済手数料 27,500円
抵当権抹消登記 司法書士報酬 15,000円
抵当権抹消登記 登録免許税 1,000円
ハウスクリーニング費用 35,200円
引越し費用 40,000円
印紙税 10,000円
所得税・住民税 状況による
合計 854,700
(所得税・住民税 別途)

※上記は概算のイメージです。

【ケースB】マンション売却価格5,000万円・3LDK・4人家族の場合

▼ マンション売却価格5,000万円のシミュレーション

項目 金額
仲介手数料(税込) 1,716,000円
住宅ローン一括返済手数料 27,500円
抵当権抹消登記 司法書士報酬 15,000円
抵当権抹消登記 登録免許税 1,000円
ハウスクリーニング費用 61,600円
引越し費用 100,000円
印紙税 10,000円
所得税・住民税 状況による
合計 1,931,100
(所得税・住民税 別途)

※上記は概算のイメージです。

金額は、それぞれの状況によって大きく異なりますので、上記はあくまでもイメージをつかむためにご覧ください。実際にかかる手数料は費用の正確な金額は、ご自身のマンションに合わせて、算出してみましょう。

まとめ

本記事では「マンション売却にかかる手数料」をテーマに解説しました。要点を簡単にまとめます。マンション売却では仲介手数料が必要となります。

  • 上限が「売買代金(税抜)×3%+6万円(売買代金400万円超の場合)」
  • 仲介手数料には消費税がかかる
  • 仲介手数料は成功報酬
  • 仲介手数料を支払うタイミングは売買締結時と決済・引き渡し時が一般的

マンション売却で手数料を安くしたいときの考え方として、以下を参考にしてみてください。

  • 仲介手数料は必要経費と割り切るほうが現実的
  • 不動産会社に仲介を依頼しなければ仲介手数料は発生しない
  • 仲介してもらう会社でポイントの利用が可能か調べてみる

マンション売却で仲介手数料のほかに発生する費用として、以下をご紹介しました。

  • 住宅ローン一括返済手数料(期限前完済手数料)
  • 司法書士に支払う報酬
  • ハウスクリーニング費用
  • 引越し費用
  • 所得税・住民税
  • 印紙税
  • 登録免許税

あらためて「思った以上にお金がかかる」と、痛感した方もいるのではないでしょうか。早めにご自身のマンションでシミュレーションを行って、余裕のある資金確保ができるようにしていきましょう。
 



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