ローン中の戸建売却を成功させる3つの方法｜失敗例を交えて解説

ローン中の戸建売却を考えるなら、最初に以下の3つのことを確認する必要があります。

ローンが残っている家を売却するには、先にローンの残高を完済しなくてはなりません。住宅ローンが残っている家には「抵当権」（※）がついたままで、借入残高を完済してこの抵当権を抹消することが売却の条件となるからです。
では、あなたの家のローン残高は、売却価格がいくらであれば完済できるのでしょうか？
このことを順番に確かめていきましょう。

（※）抵当権：住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利

最初に、ローンの正確な残高を確認しましょう。
ローンがいくら残っているのかを把握することで、家をいくらくらいで売却すればいいのか、目算を立てることができます。

たとえば、現時点でのローンの返済残高が800万円だった場合、単純計算では800万円以上で売却すれば、代金でローンが完済できると見当がつけられるのです。
ローン残高は、金融機関から送られてくる残高証明書か返済予定表で確認できます。
もし紛失などで、どちらも手元にないという場合には、金融機関に申請して残高証明書を発行してもらいましょう。

また、インターネットバンキングを利用している人は、スマートフォンやパソコンから金融機関のマイページへログインして、いつでもローン残高を確認できます。

次に、その戸建てはいくらで売れそうか？ということを知るために、 売却相場を調べましょう。
売却資金をローンの返済に充てられるかどうかを算段するためです。
売却相場を調べる方法は3つあります。

不動産会社が運営する物件情報サイトで、現在売りに出されている戸建ての売り出し価格を閲覧することができます。条件が似ている戸建ての価格から、おおよその相場が把握できます。

参考にする条件は、
・最寄り駅
・駅からの距離
・家の面積
・築年数
・リフォームの有無
などです。

物件情報サイトでは、検索条件を追加していくことで物件を絞り込むことができるので、あなたの家と似た条件の戸建ての売り出し価格が調べられます。

「土地総合情報システム」でも、現在売りに出されている戸建ての売り出し価格を調べることができます。土地総合情報システムとは、不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索できる国土交通省のWEBサイトのことです。

不動産購入者のアンケートを元に成約価格を調べることができるので、条件が似ている戸建ての価格から相場がイメージできます。

自分で相場を調べて見比べる時間がない場合、または、相場より現実的な自宅の売却価格を把握したいときは、不動産会社に査定を依頼する方法がおすすめです。

査定とは、不動産会社などが家の立地や土地建物の状態、環境などの条件を考慮して、いくらで家が売れそうか、その価格を算出することです。

不動産会社によって査定のポイントが異なり、価格に数百万円ほども差がつくこともあるため、査定は複数の不動産会社に依頼して比較することが重要です。
不動産一括査定サイトを利用すれば、一度の入力で複数社の査定結果をまとめて比較できて便利です。仲介取引を主に取り扱う一括査定サイトの多くは、24時間無料で利用できます。

ローンの残ったあなたの自宅は、現在いくらくらいで売り出せるのか？ということを、早めに調べてみましょう。

家がいくらくらいで売れるか、相場が確認できたら、「アンダーローン」か「オーバーローン」のどちらに該当するかを確認します。

どちらの状況なのかを把握することで、売却の流れと対処法が変わってきます。
以下の計算式を使って、「アンダーローン」か「オーバーローン」かのシミュレーションをしてみましょう。

「アンダーローン」が想定できる場合は、売却金額でローンを完済できるので、基本的に売却に支障は生じません。通常の不動産売却と同じ流れで売却できます。

上記のような「オーバーローン」になった場合は、何らかの自己資金がなければ家を売ることはできないため、早めに対処法の検討が必要になります。

また、「アンダーローン」であっても、家が査定額で売れるとは限らないので、その点は注意が必要です。査定額より低い金額になることもありうるほか、仲介手数料などが想定外にかかって諸費用が高くなり、見込んでいた利益が出ないどころか、ローンが完済できない事態に陥ることも考えられます。

次章から、「アンダーローン」「オーバーローン」それぞれのケースにおける売却方法を詳しく解説していきますので、該当するところをご覧になって参考にしてください。

＜アンダーローンになった方はこちら＞
2章 アンダーローンの戸建売却は「売り先行」がおすすめ
＜オーバーローンになった方はこちら＞
3章 オーバーローンの戸建売却には3つの方法がある

戸建売却には、「売り先行」と「買い先行」の2種類が考えられますが、アンダーローンの物件を売る場合は、経済的なリスクの少ない「売り先行」を選択するのが一般的です。
その理由について次の順に解説していきますので、しっかり理解しておきましょう。

アンダーローンの戸建売却方法には、売却を先に行う「売り先行」と、住み替える家の購入を先に行う「買い先行」の2種類があります。

どんな違いがあるのか、まずは下記一覧で、双方のメリットとデメリットを比較してみましょう。

比較してみると、「売り先行」に比べて、「買い先行」の方が経済的な面でリスクが高いことがわかっていただけるかと思います。

このことについて、4章の「4.ローン中の戸建売却でよくある失敗事例3つ」では具体的な事例を紹介しますので、そちらも参考にしてくださいね。

アンダーローンであっても、現時点でローンが残っている戸建売却は、「売り先行」を検討しましょう。「買い先行」を選んだ場合、今のローンの完済前に新しいローンを組むことになり、二重ローンが発生してしまいます。

二軒分の維持費を払い続けるのも、ローンを抱えている状態では大きな負担となるでしょう。
仮に一定の資金があったとしても、家が査定額通りに売れるとは限りません。

売却金額をあてにして、先に住み替え先を購入してしまうと、後になって追加の資金調達が必要になる可能性もあります。転居先に賃貸を予定している場合でも、月々の支払いを増やさないために、先に家を売ってから引っ越しをする「売り先行」を選ぶことをおすすめします。

●参考：
国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例
国税庁｜No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

さきほどの計算シミュレーションでオーバーローンだった人は、「オーバーローンになる場合、売却は難しいの？ 対処法って書いてあったけど何のこと？」と、不安に思われているかもしれません。

結論から先にいうと、オーバーローンであっても家の売却は可能です。
ただ、ローン残高に対して売却代金で足りなかった分をどう対処するか、その方法の選択が必要になります。

この章では、家の売却代金でローンを完済できない「オーバーローン」の場合の戸建売却の方法を紹介します。

どの方法にもメリットとデメリットがありますので、それぞれの内容をよく理解して、検討するようにしてください。

ひとつめの方法は、売却代金で足りない分を手持ちの資金で補填（ほてん）するという方法です。貯金などで、売却代金とローン残高の差額を補って一括返済すれば、オーバーローンであろうと売却には何の問題も生じません。

自己資金内で支払える余裕のある人であれば、この方法が一番簡単でベストといえるでしょう。ただ自己資金が足りない場合は、親や知人から借りる、金融機関から無担保ローンでお金を借りるなど、経済的なリスクを覚悟しなくてはなりません。

新たな借金を作るなどして、住み替え後にローンの高い金利に苦しめられる可能性もあります。自己資金に余裕がない人には、無理をして補填する方法はおすすめできません。

ふたつめは、住み替えローンを利用する方法です。
住み替えローンとは、買い替える物件の住宅ローンに、今住んでいる家の住宅ローンの残高を合わせて借入できるローンです。

ただ、住み替えローンは誰でも利用できるわけではありません。
借入額が大きくなるため、通常の住宅ローンに比べて審査が厳しくなります。これまでに延滞などの履歴がある人は、審査通過が難しいといわざるを得ません。審査に通過しても、借入額が今より大きくなり、ローン返済が苦しくなることを頭に入れておきましょう。

また、新しく家を購入することが利用条件なので、家の売却後に賃貸や実家で暮らす人は、住み替えローンが利用できません。

3つめは、任意売却をする方法です。
任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった際に、金融機関の合意を得て不動産を売却する方法です。

本来住宅ローンは、返済しなければ、差し押さえ後に競売（※）にかけられてしまうのですが、金融機関の承諾が得られた場合のみ、特例的に任意売却が認められます。
（※）競売：買い手に競争で値をつけさせて、最も高い値をつけた人に売却すること。

任意売却が認められれば、差し押さえられる前に、通常の代金に近い価格で売却することができます。
ただし覚えておいてほしいのは、任意売却にあたっては、金融機関の承諾なしに売却金額やその他条件を決定できないということです。

任意売却をしても、ほとんどの場合ローンは残ります。返済義務がなくなるわけではないので、家を売ったあとに「ローンだけが残った」という状態になる可能性が非常に高いのです。
とはいえ、任意売却が認められれば、「住宅ローンが払えず競売で買い叩かれる」といった最悪の事態は回避できます。

任意売却の条件に該当するかどうかは確認が必要になりますので、早めに金融機関や不動産会社などに相談するようにしてください。

ローン中の戸建売却は、一般的な不動産の売却よりも失敗を招きやすい点があります。
焦って判断ミスをしたり、資金計画をきちんと立てなかったりすることで、住み替え後に経済的に苦しくなってしまうことが少なくないのです。

ここまでローン中の戸建売却の方法をお伝えしてきましたが、説明だけでは具体的なイメージが湧きづらい部分もあるかと思います。 そこでこの章では、あなたが判断ミスをしないように、よくある3つの失敗事例を厳選してご紹介します。

このような失敗を回避できるよう、しっかり対策を練るようにしてください。

ローン中の戸建売却の失敗例として、査定額より売却価格が安くなり、代金でローンが完済できなかったというケースがあります。

ふたつめの失敗例は、新居購入後も元の家が売れず、二軒分のローンや維持費を支払うことになってしまったケースです。

失敗例のひとつとして、任意売却が選べたのに、期間が過ぎてしまったため競売で落札されてしまうケースがあります。

事例をご覧になっておわかりのように、戸建売却で失敗をしないためには、確実な売却価格を把握して、しっかりとした資金計画を立てることが重要になります。

そこでこの章では、ローン中の戸建売却を成功させる3つのポイントを解説しますので、頭に入れておきましょう。

ローン中の戸建売却を成功させるポイントのひとつめとして、繰り返しお伝えしている「売り先行を選択する」ことが挙げられます。
事例からもわかるように、住み替える家の購入を先に行う「買い先行」は、資金繰りの面で以下のような失敗をする可能性が高くなります。

持ち家を売ってから新居を購入する「売り先行」では、二重ローンや二軒分の維持費を支払う必要はありません。ローン中の家が実際いくらで売れるのか？という売却価格が明確なので、その後の資金計画も見誤ることがありません。
ローン中の戸建売却は、「売り先行」で進めていきましょう。

「信頼できる不動産会社を選ぶ」ことも重要なポイントです。戸建売却を成功させるかどうかは、不動産会社にかかっているといっても過言ではありません。売却実績が高く、信頼できる不動産会社なら、あなたの家をできるだけ早く、高い価格で売ることに尽力してくれます。そのサポートで、望みに叶った価格での売却ができる可能性が高まります。
信頼できる不動産会社は次の点に留意して見極めましょう。

家がいつ、いくらで売れるかは、家の状態や築年数、その他の条件などに左右されますが、どんな不動産会社と契約を結んで売却を行うかによっても状況は大きく変わってきます。
戸建売却の際は、焦らず慎重に、信頼できる不動産会社を選びましょう。

戸建売却を成功させるために、家を売る際にかかる「税金を抑える特例」を活用しましょう。 家の売却には下記のような税金がかかります。

参考：すべて2023年2月時点
（※1）国税庁｜No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで
（※2）国税庁｜No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
（※3）国税庁｜復興特別所得税関係（源泉徴収関係）

特例を活用して、こうした税金をできるだけ抑えましょう。
少しでも高く売却することも大事ですが、同時に、税金をどれだけ抑えることができるかという点も、成功のための重要なポイントになります。
家を売る際にかかる税金を抑えることができる特例には、以下のようなものがあります。

参考：すべて2023年2月時点
（※1）国税庁｜No.3302マイホームを売ったときの特例
（※2）国税庁｜No.3305マイホームを売ったときの軽減税率の特例
（※3）国税庁｜第41条の4（（不動産所得に係る損益通算の特例））関係
（※4）国税庁｜No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例
（※5）国税庁｜No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
国税庁｜No.3379「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けるための手続等

最後に、ローン中の戸建てを売却する際に、覚えておいてほしい3つの注意点をお伝えします。

よく読んで把握しておきましょう。

注意点のひとつめは、ローン中の戸建売却も通常の不動産売却と同様に、さまざまな諸費用がかかるということです。売却代金がすべて収益になるわけではないのです。

家を売った代金から売却にかかる諸費用を差し引いた金額が、手取りの金額になります。具体的には、以下のような諸費用がかかります。

このほか、必要に応じて廃棄物の処分費や敷地の測量費、ハウスクリーニング費などがかかり、諸費用の合計は売却価格の5％前後になると考えられます。
さらに、家を買い替える場合は、売却と購入のそれぞれに諸費用が必要になります。

戸建売却は、諸費用も資金計画の中にしっかり入れて検討するようにしましょう。
ローン中だからといって、ローンの完済に気を取られて諸費用のことを失念したりしないよう注意してください。

戸建売却の理由が離婚の場合、残っている住宅ローンも財産分与の対象になるので注意してください。
アンダーローンの場合は、売却益を2つに分ければいいので精算は比較的簡単です。

問題はオーバーローンの場合で、こちらはローン返済について、どちらがどういった割合で負担するかの取り決めが必要になります。ローンの残りを引き受ける方が預貯金を多く受け取るなど、全体から見て平等に分与できるように調整するのが一般的ですが、話し合いがスムーズに進まないケースもあります。

離婚を機とするローン中の戸建売却は、財産分与が絡んで複雑になりがちです。
2人でしっかり話し合って、早めに金融機関に相談するようにしましょう。

注意点として、心に留めておいてほしいのは、査定額が高額な不動産会社が必ずしも信頼できる会社ではないということです。故意に査定額を高額にして、仲介依頼を受けようとする不動産会社も中には存在するからです。

記事の前半では、複数の会社に頼むか、一括査定サイトをおすすめしましたが、ここで単純に「最も高い査定額が良い」と判断してはいけません。
ここまで読んできた方ならわかるように、家は査定額通りに売却できるとは限りません。

失敗事例でご紹介したように、査定額は800万円だったのに、実際の売却価格はそれより100万円も安い700万円だった、ということが起こりうるのです。
不動産会社の査定額が相場より高い場合は、どうしてその価格なのかという根拠を確認して、納得してから依頼するようにしましょう。

査定額の調べ方については、1章の「家がいくらで売れるかを調べる」を参考にしてください。

ローン中の戸建売却をお考えなら、最初に次の3つを確認しましょう。

オーバーローンの戸建売却には3つの方法があります。

どれもメリットとデメリットがありますので、状況と照らし合わせて、一番リスクの少ない方法を検討しましょう。

ローン中の戸建売却を成功させるポイントは3つです。

あなたの家に関するお悩みの解消に、この記事を大いに役立てていただけたらと思います。
ご質問やご相談がございましたら、お気軽に下記よりお問い合わせください。
 

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