一戸建て売却の基本｜初めてでも成功へ導く秘訣とよくある疑問解決！

売却をする際には、売主が自発的に行動しなければならない場面が多く見られます。そのときに、取るべき行動や、やるべき準備がわかっていなければ、スムーズな売却活動ができません。

ここでは、一戸建ての売却における基本について詳しく解説します。不動産の売却活動が初めてという人は、この章を読み、一戸建ての売却における基本を押さえましょう。

一戸建ての売却において、まず押さえておきたいのが売却活動の流れです。大まかに分けると、10個のSTEPに分けることができます。

基本の流れを押さえておけば、次に取るべき行動がわかり、落ち着いて売却活動を進めることができます。

一戸建て売却の流れについては、「【戸建売却攻略ガイド】図解で家を売る12ステップの流れを徹底解説」で詳しく解説しているので、併せてご確認ください。

一戸建て売却の際に発生する諸手続きに、さまざまな費用が掛かります。諸費用のことを知らないままでは、売却価格の設定や今後の資金計画で失敗する可能性があるため、しっかりと把握しておくことが大切です。

一戸建ての売却時に発生する費用としては、以下のようなものがあります。

とくに仲介手数料は、売買契約が成立した時点で、仲介手数料の半額を支払う必要があります。たとえば、マンションを3,000万円で売却した場合の仲介手数料を、計算してみましょう。

売却活動前にまとまった費用を準備する必要があるため、「支払えない」という状況を避けるためにも、諸費用についての知識を身につけておくことが大事です。

「戸建売却の手数料は売却価格4〜6％！必要な費用一覧と安くする方法」でも詳しく解説しているので、ぜひご確認ください。

一戸建ての売却価格は、個別のケースによって価格は異なりますが、建物の築年数でおおよその相場を把握することができます。

以下は、国土交通省がまとめた「中古住宅の査定価格の例」です。

出典：国土交通省 「中古住宅・リフォームトータルプラン 参考データ集」

一戸建て住宅の資産価値は、築15年までの下落率が高く、築10年でおよそ半分となります。築15年には2割程度まで下がりますが、その後の下落率は緩やかで、築20年以降は価値がほぼ0になり、価格もほぼ横ばいという状況です。

ただし、あくまでも築年数から見た一戸建ての売却価格です。売却価格は、所在地や立地条件、建物の状況など、複合的な要因で価格設定がされるため、相場以上もしくは以下の価格となる可能性があります。

一戸建ての売却価格の相場については、「【相場早見表付き】戸建売却の相場はいくら？高く売るコツも解説」で詳しく解説しているので、ぜひご一読ください。

一戸建ての売却に必要な書類は、たくさんあります。手続きを進める際に、必要なタイミングに書類がそろっていないと、売却活動が滞り、売却のタイミングを逃してしまいかねません。

また、必要書類の中には、平日の日中など、書類を交付・発行できる時間も限られていることが多いです。事前に必要書類を把握し、計画的にそろえておくことが大切です。

主な書類としては、次のようなものが挙げられます。
※◎：基本的に一戸建ての所有者の手元にある書類です。
※★：必要に応じて準備しなければならない書類です。

【一戸建て売却時に必要になる主な書類】

◎土地・建物登記済証（権利証）もしくは登記識別情報
登記の名義人がその不動産の所有者であるということを証明する公的な書類です。

◎固定資産税・都市計画税納税通知書
毎年1月1日時点で保有する不動産の固定資産税（年額）を通知する書類です。
（一戸建て売却時に、売り主と買い主で固定資産税の年額を割り振る際に必要となります）

★印鑑証明書と実印
市区町村に登録された印鑑であることを証明する公的な書類です。

◎建築確認通知書・検査済証
いずれも建築基準法などの定めやルールに沿って、合法的に建てられた建物であることを証明する書類です。

★物件状況等報告書（重要事項説明書）
売却予定の建物や土地に関して、売主が知っている状況や事柄を記した書類です。

★付帯設備表
一戸建てを引き渡す時点で置かれている、設備の有無を記した書類です。

★測量図・建物図面
売却する一戸建ての土地の境界線や、建物の図面を正しく記した公的な書類です。

これらの書類は、一度に用意できなかったり、すぐに用意することが難しかったりするため、早くから準備することがおすすめです。

住民票や印鑑証明書など、有効期限のある書類もあるため、取得するタイミングにも注意しましょう。

【一戸建て売却時に必要になるタイミング】

※◎：基本的に一戸建ての所有者の手元にある書類です。
※★：必要に応じて準備しなければならない書類です。

一戸建ての売却には、土地の権利や建物の状態も大きく影響します。
確認すべき主な内容は、以下の通りです。

出典：東京都住宅制作本部 「Ⅰ章 売買に当たっての確認事項」

「売却活動を始めたものの、実際には売れない一戸建てだった」
「思っていた以上に建物が老朽化しており、建物付きで売るよりも更地にして売るほうがよかった」
このように、後から後悔しないためにも、土地や建物の情報収集と事前調査をしっかりと行うようにしましょう。

確認の方法がわからない場合や、自分では把握しきれていない部分がありそうという場合には、まずは不動産会社へ相談してみてください。不動産会社で対応できる場合は確認を行ってくれて、確認できない場合も対処方法を説明してくれます。

詳しくは、「【戸建売却攻略ガイド】図解で家を売る12ステップの流れを徹底解説」で解説しているため、ぜひご確認ください。

ここまで、一戸建ての売却における基本を見てきました。この章では、もう一歩踏み込み、一戸建ての売却を成功させるための秘訣について、お話しさせていただきます。

具体的には、次の6つです。

不動産売却のプロである不動産会社ですが、初めての一戸建て売却で知識がないからと言って、不動産会社へ任せきりにするのはよくありません。

不動産会社のなかには、

・売却活動を積極的に行わない
・囲い込み（物件の情報を市場に流さないこと）をしている

このような、一戸建ての売却に影響を与える行動をする会社もあります。素人でも最低限の知識を持っておかなければ、有利な売却が行えません。

不動産会社に任せきりにするのではなく、必要なときにサポートや助言をもらえる程度の関係性を築くようにしましょう。

一戸建ての最終的な売却価格は、不動産会社の査定をもとに、売主が決定するのが一般的です。ただし、複数の不動産会社へ査定を依頼した場合、どの査定額を信じるのかは、売主自身で判断しなければなりません。

自分で売却相場を調べないと、妥当な売却価格を判断できないだけでなく、次のような失敗を招く可能性があります。

上記の失敗は、自分で相場を調べ、適正価格や近隣エリアの相場を把握することで、リスクを最小限に抑えることが可能です。

自分で相場を調べる方法は、「【相場早見表付き】戸建売却の相場はいくら？高く売るコツも解説」で詳しく解説しています。ぜひご確認ください。

今現在住んでいる一戸建てを売却する場合は、内覧の対応に注意が必要です。せっかく来てくれた買い主に、丁寧に対応しないと、印象が悪くなってしまいます。また、部屋の印象も重要です。部屋が散らかっていたり、汚れていたりすると物件に対するイメージも悪くなってしまいかねません。

買い主が大きなリフォームを考えていない場合は、内覧時の対応や部屋の印象が悪いと、成約を逃す可能性があります。売却活動が始まったら、内覧前に片付けや掃除をしておき、内覧時には丁寧に対応しましょう。

一戸建ての売却における内覧は、「戸建売却の内覧どうする？準備対応を漏れなく解説｜チェックシート付」でも詳しく紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。

売主は、一戸建てを引き渡した後、物件や土地などに明らかな欠陥（瑕疵：かし）が発見されると、買い主に対して、その責任を負う必要があります。

「契約不適合責任」と呼ばれる法律で定められており、以前は、「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていました。責任の範囲には、契約時点で明らかになっていなかった欠陥も含まれます。

場合によっては、買い主から契約解除や損害賠償などを求められる可能性があるため、売却後のリスクも想定した売却活動を行わなければなりません。欠陥や欠点は、売却価格を左右する部分ですが、のちに発覚して損害賠償や契約解除をされる可能性があるため、隠すリスクは大きいと言えます。

もし、売却予定の一戸建てに伝えづらい欠陥がある場合は、不動産会社に相談し、どのような伝え方をするべきか教えてもらい、欠陥も正しく伝えるようにしましょう。

一戸建てを売却する場合は、必ず複数の不動産会社へ査定見積もりを依頼しましょう。
なぜなら、1社だけでは売却価格の妥当性を判断できないからです。
査定には、「こう査定するべき」というルールがなく、不動産会社によって、査定額の評価や判断の基準が大きく変わってきます。

▼例
・大手不動産会社：自社グループの事例や、独自のノウハウをもとに算出
・地域密着型の中小不動産会社：特定のエリアデータを活用して算出

上記はあくまでも例ですが、基準が異なるため、査定額が大きく変わってきます。
一戸建ての査定額の適正を知りたいときは、複数の不動産会社へ査定の見積もりを依頼するようにしましょう。

一戸建ての売却は難しく、約3ヶ月から11ヶ月はかかると言われています。思うように売却活動が進まず、売り急いでしまう人も少なくありませんが、一戸建ての売却をより良い条件で成功させたいのであれば、売り急ぎはやめましょう。

買手に、「売り急いでいる」と気づかれると、大幅な値下げを要求してくることがあるからです。本当に急いでいたとしても、気が付かせないような立ち振る舞いをしてください。少しでも早く、高く売りたいのであれば、複数の買手を見つけ、競わせるのがおすすめです。ただし、一戸建ての売却は簡単ではありません。

一戸建ての売却が難しいと感じたら、原因や対策などを詳しく解説している「戸建ての売却は難しい？戸建てが売れない原因と売るための6つの方法」も併せてご覧ください。

初めての一戸建て売却は、わからないことや不安なことがたくさんあると思います。そこでこの章では、そんな一戸建ての売却にまつわる、よくある質問を「売却活動」「お金や税金」「相続」「その他」の4カテゴリ、計11個ピックアップしました。

下の表にある質問をクリックすると、すぐに答えへリンクすることができます。

自分が知りたい内容を選んで、不安や疑問の解決にご活用ください。

リフォームすることで、内覧の際の印象が良くなり、買い主が見つかりやすくなったり、売却の査定額が高くなったりする可能性はあります。ただし、リフォームをして売却する場合、その費用は買い主の負担です。リフォームをしたことにより査定額がアップするケースもありますが、必ずしも査定額が上がるという保証はありません。

また、予算の範囲でできるリフォームが、買い主のニーズに合わない可能性もあり、リフォームにかける時間とコストがムダになる可能性もあります。
「自分好みにリフォームをして住みたい」という買手のニーズは、比較的多い傾向です。

手直ししないと住めないような物件であれば、リフォームの足しになるくらいの値引きをして売るほうが、早期の売却を実現できるかもしれません。

実際、中古物件の場合は、多くの人が住みながら売却活動を行っています。
一般的に、売買契約から引き渡しまでの期間は、1か月前後です。
極論ですが、引き渡しの前日までに退居していれば問題ありません。

ただ、次の引越し先への荷造りやスケジュールなどを考え、早めに引越し準備を進めるようにしましょう。

住み替えの方法としては、「売り先行」と「買い先行」の2つがあります。

それぞれのメリット・デメリットを踏まえると、次のような人に向いています。

売却を先にする場合も、新居準備を先にする場合も、メリット・デメリットがあります。
どちらが良いのか悩む人は、不動産会社とよく相談して決めましょう。

「1-3.【基本③】一戸建ての売却価格の相場」でもお話ししましたが、一戸建ては築20年を超えると、資産価値としてはほぼゼロになります。もし、「売れにくい」「売れない可能性がある」という場合には、賃貸や更地での売却を検討してみてください。

ただし、賃貸には、空き家のリスクや固定資産税、戸建にかかる修繕費などのコストがかかります。接道義務の条件を満たしていない再建築不可物件の場合には、更地にしても買い取ってもらえない可能性があるため、注意が必要です。

どの方法がベストか、メリットや利益があるかどうかなど、総合的に判断するようにしましょう。

古い一戸建ての売却をお考えの人は、「【全国版】築20年一戸建ての売却相場一覧！売却成功の6の秘訣紹介」も併せてご覧ください。

売却価格は、売主が自由に設定できます。
販売活動の状況や見学希望者、購入希望者が少ないときは、近隣物件の売り出し価格や成約状況などを参考に、不動産会社と相談して価格を調整しましょう。

売却したい一戸建てのローンが残っている場合は、引き渡しと同時に全額を一括返済する必要があります。もし、一戸建てを売却したお金で残りのローンを完済しようと思っているのであれば、売却金額が上回っていなければなりません。売却後にローンを清算しようと考えている人は、必ず「ローンの残債」と「売却額」のバランスを把握しておきましょう。

万が一、売却価格が残ローンよりも低い場合、手持ちの資金から捻出して完済する必要があります。資金に余裕がないときは、残債を含めた借り換えローンや任意売却などの選択肢もあるため、不動産会社の担当者へ相談してみてください。

一戸建ての売却におけるローンの処理について、「ローン中の戸建売却を成功させる3つの方法｜失敗例を交えて解説」でも詳しく解説しています。

一戸建ての売却後に「譲渡による利益が発生した場合」は、必ず確定申告をしてください。また、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」など、「何かの特例を適用したい場合」も確定申告が必要です。確定申告を行うことで、譲渡所得から控除を受けることができます。

なお、確定申告を行う場合は、年末調整をしている会社員も対応が必要です。自分でもできますが、個人での対応が難しいときは、税務署の無料相談や税理士へ相談をしましょう。

固定資産税は、その年の1月1日時点（賦課期日）の所有者に対し、その年の4月1日から始まる会計年度の税として徴収される年税です。売却のタイミングによっては、すでに売主が年度分を支払い済みというケースも多く見られます。

固定資産税を売主と買い主で、按分（あんぶん）して負担するのが一般的です。負担の割合は、当事者同士の話し合いで決定されますが、引き渡し日を基準として、日割り計算で買い主からもらうケースが一般的となっています。

一戸建て売却における固定資産税については、「戸建売却の税金は？計算方法をわかりやすく解説｜シミュレーション付」でも解説しているので、併せてご確認ください。

法定相続人がいる場合は、「遺産分割協議（法定相続人全員でどのように分割するかを話し合うこと）」を行い、相続人が決まってから「名義変更」を行うことになります。その後の一戸建て売却の流れについては一緒ですが、相続人が複数いる場合は、売却後に売却代金を分割する手順も加わるため、注意しましょう。

一戸建ての売却では、空き家状態での引き渡しが基本とされています。不要な設備や備品が残っている場合は、売主の負担で処分するのが一般的です。買い主へ設備状況を伝え、エアコンや家具なども含めて引き渡しすることを承諾してもらえれば、家具付きでの引き渡しが可能な場合もあります。

ただし、設備が故障・破損している場合は、売主負担での修理が必要です。

ガス・電気・水道などのライフラインは、引き渡し前日までが売主、引き渡し後は買い主の負担となります。引き渡しの前日までに、契約を解除しておけば大丈夫です。

早いタイミングで退居する場合は、引き渡し日に関係なく解約して問題ありませんが、必ず不動産会社へ相談してください。

一戸建ての売却における基本と注意点を説明しましたが、初心者さんでは難しい部分も多い状況です。一戸建ての売却では、タイミングを逃すと、売れるものも売れなくなる可能性もあります。とくに、不動産は経年劣化するため、時間との勝負でもあります。

「売りどきを逃したくない」「スムーズに手続きを進めたい」と考えるのであれば、必要に応じて専門家に相談するのも賢い選択です。ここでは、一戸建ての売却を進めるなかで、困ったときの相談先について紹介します。

一戸建ての売却では、不動産会社へ依頼するのが一般的で、困ったときにはサポートもしてくれます。そのため、一戸建ての売却における不安や悩み、疑問などは、まず不動産会社に相談しましょう。安心して一戸建ての売買を行うためには、信頼のおける不動産会社選びが重要です。

不動産会社選びのポイントとしては、次の3つが挙げられます。

上記3つの項目に注目し、複数の不動産会社の話を聞いて、自分の条件や希望に合う提案や対応をしてくれるところを選びましょう。

一戸建ての売却を行うなかで、さまざまなトラブルが発生することがあります。「自分には関係ない」「うちは大丈夫だろう」と思うかもしれませんが、決して対岸の火事ではありません。

実際、国土交通省が、不動産トラブルを未然に防ぐための事例をまとめたサイトを用意するほど、多くのトラブルが発生しています。

ここでは、トラブルの内容別に、相談先を一覧でまとめました。

これを見れば、万が一、あなたがトラブルに巻き込まれても、すぐにしかるべき場所へ相談し、スムーズに対応できるはずです。自分ひとりでは解決できないようなトラブルや、悩みがあれば、各相談窓口を利用しましょう。

本記事では、一戸建ての売却における基本を紹介しました。

初めてでも迷わず、スムーズに売却活動を行うためには、基本的な流れや取るべき行動、やるべき準備を知っておくことが大事です。一戸建て売却を成功へ導く秘訣や、よくある質問についても紹介しているので、不安や疑問を解消しながら、理想の売却を実現しましょう。

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