【相場早見表付き】戸建売却の相場はいくら？高く売るコツも解説

この記事を読んでいるのは、「自分が持っている戸建を売る際の相場が知りたい」という方がほとんどでしょう。そこで具体的な相場の金額を、ひと目でわかる一覧表リンクなどで紹介していきたいと思いますが、ただひと口に「相場」といってもそれを判断する要素はひとつではありません。
主に以下のような条件によって、それぞれ金額が上下します。

そこでまず、これらがどのように相場価格に影響するかを簡単に説明しておきましょう。上記がわかれば、自分の家の相場価格をより正しく把握できるようになりますので、ぜひじっくり読んでみてください。

戸建ての売却相場を決める第一の要素は、建物の「築年数」です。

住宅を売却する場合、建物の価格は一般的に築年数と反比例して下がっていきます。 以下のグラフを見てください。公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ）の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」から、「中古戸建住宅の築年帯別平均価格」です。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ） 「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ） 「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」

これによると、築20年を過ぎたあたりから価格の下落が急速になっています。

また実際に、税法上では戸建住宅の耐用年数は22年とされているため、不動産を査定する際には、住宅の建物自体に価値があるのは築20年まで、あるいは築25年までと考える不動産会社や金融機関が多いようです。

つまり、20年（または25年）以上経った戸建ての建物は、売却するとしてもかなり価格が下がるケースが多いと言えるでしょう。

戸建て住宅の売却相場に影響する第二の要素は、「立地」です。築年数は建物の価値を決める要素でしたが、立地は土地についての判断基準です。一般的には、利便性が高いほど相場も高くなります。

ただ、ひと口に利便性といっても、「都心は高い、郊外は安い」といった単純な評価だけではありません。
以下のような要素も総合して判断されます。

・用途地域：土地を利用目的別に「住居地域」「商業地域」「工業地域」などに分ける分類
・周辺環境
・周辺施設
・交通の便
・災害リスク
・治安 など

たとえば、「ターミナル駅まですぐだが、治安が悪く騒音や臭害などがある」土地と、「駅からは少し遠いが、閑静な住宅街で近隣に学校、病院、スーパーマーケットなどが集まっている」土地とでは、どちらに価値を感じるかは人によって異なるでしょう。

そのため、立地による相場を一概にいくらと言い切るのは難しく、ケースバイケースであるのが実情です。

不動産の売却価格は、時期によっても変動します。以下のグラフを見てください。国土交通省の不動産価格指数の推移です。青い折れ線グラフが戸建て住宅を表しています。

出典：国土交通省 プレスリリース 「不動産価格指数、住宅は前月比 0.8％上昇、商業用は前期比 0.9％上昇～不動産価格指数（令和4年10月・令和4年第3四半期分）を公表～ 」

これを見ると、戸建住宅と宅地は2020年から相場が上昇しています。マンションほど急激な上昇ではありませんが、それでも1〜2割近く高くなっているのがわかります。

この統計は不動産全体を対象としたもので、中古の戸建て住宅のみを表すものではありませんが、首都圏の中古戸建に絞った統計だと、前出の公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ）の「首都圏不動産流通市場の動向（2021年度）」という統計に、中古戸建住宅の価格推移のデータがあります。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ） 「首都圏不動産流通市場の動向（2021年度）」

こちらを見ても、2020年から2021年にかけての上昇が目立ちます。この価格高騰の理由は、いくつか考えられます。

・円高による建築資材の価格上昇で、新築戸建ての価格が上がっているため、中古物件の需要が増えた
・ウクライナに侵攻したロシアへの経済制裁で、ロシアからの木材輸入がストップし、新築戸建てが品薄になり中古物件の需要が増えた
・コロナ禍でリモートワークが普及し、住宅購入への意欲が高まった
・中古住宅の価格上昇を踏まえて、売却を考えている人の中に「まだ値上がりするかも」と売り控える者が出てきた など

つまり、中古住宅の相場には、経済や世界情勢、社会情勢などさまざまな要素が影響するのです。もし「少しでも高く売れるタイミングで売りたい」と考えるなら、相場の変動に注目しておく必要があるでしょう。

以上の大きな要因以外にも、戸建ての売却相場には以下のようなことも影響する場合があります。

・物件の状態：築年数のわりに劣化していない、あるいは築年数以上に劣化が激しいなどによる
・リフォーム：リフォーム済みの場合、類似物件と異なる価格で売れる場合がある
・土地の形状：同じ広さの土地でも、旗竿地などの「不整形地」は相場が安い場合が多い など

このように、戸建を売却する際の相場価格は、さまざまな要因に左右されるため、簡単に「この場合はいくら」とは言い切れません。ただ、この記事を読んでいる方は具体的な相場金額を知りたいはずです。

そこで次章からは、わかる限り相場の金額を挙げていきたいと思います。

まず、「1-1.築年数」で説明した、戸建住宅の築年数ごとの相場価格から説明しましょう。

前出の公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ）の「首都圏中古マンション・中古戸建住宅　地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】」をもとに、築5年未満の戸建住宅の価格を100％とした場合、築年数を経るごとに価格がどの程度下がっていくかを計算したところ、以下のようになりました。

右にスクロールできます→

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ） 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅　地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】」より作成

それぞれもう少しくわしく説明します。

築5年未満の戸建を売却する場合の相場は、新築からまだ間がないため大きくは下がりません。建物の価格に限って言えば、一般的には下がっても購入時の3割減、70％程度の価格で売れるケースが多いようです。

ちなみに2022年10〜12月ごろの首都圏の築5年未満の戸建ての相場は以下です。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ） 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅　地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】」より抜粋

築5年から10年未満の戸建ての場合は、建物の相場は購入時の50％程度が目安です。
2022年10〜12月ごろの首都圏の相場価格は以下です。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ） 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅　地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】」より抜粋

築10年以上15年未満の戸建であれば、建物の相場は新築の25％程度まで下がります。
参考として、2022年10〜12月ごろの首都圏の相場価格は以下のようになっています。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ） 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅　地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】」より抜粋

築15年から20年未満の戸建ての建物部分の売却相場は、新築時の15％程度です。

ただし、前述したように多くのケースでは、建物部分は20年程度で価値がなくなるため、「築15年では値がついたものが、築20年になったら値がつかなかった」という可能性もありますので、そこは査定を受けて確認してください。

ちなみに2022年10〜12月ごろの首都圏の相場価格は以下のようになっています。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ） 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅　地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】」より抜粋

築20年を過ぎると、建物部分には値がつかず土地の価格だけで売却するか、建物に値がついても新築時の10％程度に下がってしまうケースが多いようです。

特に木造住宅は法定耐用年数が22年で、それを過ぎると法的には価値がなくなります。ただ、まだまだ住居としての実用の役には立ちますので、建物付きで売却することは十分に可能です。

以下は2022年10〜12月ごろの首都圏の相場価格です。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ） 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅　地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】」より抜粋

築25年〜30年未満の戸建、特に木造住宅の場合は、耐用年数22年を過ぎてかなり劣化が進みます。そのため、建物部分には値がつかないか、ついても新築購入時の10％以下になってしまうでしょう。
2022年10〜12月ごろの首都圏の相場価格も、以下のようになっています。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ） 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅　地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】」より抜粋

築30年を超えた戸建は、建物にはほぼ値がつかない場合も多いでしょう。2022年10〜12月ごろの首都圏の相場価格も、このようにぐんと下がっています。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ） 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅　地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】」より抜粋

このように、築年数で相場がかわるのは、建物の価値が経年劣化によって低下するためです。そして木造の場合は、特に築20年前後をさかいに大きく値が下がるというわけです。

次に、立地による戸建ての売却相場ですが、これは前述したように、さまざまな要素が影響するため一概に「この場合はいくら」と言い切れません。
ただ、都道府県別の相場ならわかります。

公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ）の「月例マーケットウォッチ 2023年1月度」をもとに、2023年1月の相場を一覧にまとめましたので、以下を参照してください。

右にスクロールできます→

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ） 「月例マーケットウォッチ 2023年1月度」より作成

売却したい物件の所在地の相場価格を見て、参考にしてください。

さらに、時期による戸建ての売却相場の推移です。

出典：国土交通省 プレスリリース 「不動産価格指数、住宅は前月比 0.8％上昇、商業用は前期比 0.9％上昇～不動産価格指数（令和4年10月・令和4年第3四半期分）を公表～ 」

国土交通省の「不動産価格指数」に最新データが掲載されていますので、売却を考えたら確認し、売り時を見極めてください。

ここまで、「築年数別」「立地別」「年別」の戸建て売却相場を挙げてきました。ただ、実際の売却価格はこれらを総合して判断します。そのため、「築年数で見ると3,500万円、立地で見ると3,000万円で、どちらがより実際の売却価格に近いのだろう？」と迷ってしまうこともあるでしょう。

そんな場合に、より実態に近い相場価格を知る方法があります。 それは、以下の4つです。

それぞれの方法を説明します。

まず、簡単なのは新築での購入価格と築年数から算出する方法です。

前出の公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ）の、築5年未満の戸建住宅の価格を100％とした場合の相場の下落率を用いて計算しましょう。

右にスクロールできます→

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ） 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅　地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】」より抜粋

ただ、実際には新築時から築5年の間にも、価格は多少下がっていますので、「築5年＝100％」として計算すると、少し高めの価格になる可能性があることを知っておいてください。

築年数が22年を超えて、建物の価値がほぼなくなっている物件であれば、「土地の価格 ≒ 売却相場」と考えられます。その場合は、「路線価」から相場を見るのもいいでしょう。

「路線価」とは、路線（＝道路）に面する標準的な宅地1㎡当たりの評価額で、土地に対して課税する際に基準になる価格として国が定めているものです。
国税庁の「路線価図・評価倍率表」で簡単に調べることができます。

出典：国税庁 「路線価図・評価倍率表」

売却したい土地の路線価を調べたら、以下の計算式でその土地全体の評価額がわかります。

ただし、路線価は実際の売買相場に比べて、一般的に安くなっています。国土交通省が発表している土地価格の目安である「公示価格」と比べると、路線価はおおむね8割程度だと言われていますので、実際の相場価格に近づけるには、さらに以下の計算をしましょう。

これで土地のだいたいの相場がわかります。

「計算は面倒」という場合は、不動産情報サイトを利用して、売却したい不動産と似た物件の売却価格を調べるという手もあります。

たとえば、「東京都世田谷区用賀にある、土地面積40坪、3LDKで築15年の戸建を売却したい」という場合は、不動産情報サイトの「戸建を買いたい」というページから、同じ条件の物件を探すのです。そうすれば、売りたい戸建てと類似条件の物件が表示されます。その中で、なるべく条件の近い物件を見れば、その売り出し価格が自分の売りたい物件の相場に近いと判断できるでしょう。

ただし、売り出し価格＝実際の売却価格ではありませんので注意してください。実際に売れるときには、売り出し価格よりも多少割り引いているケースが多いので、そのつもりで調べましょう。

さらに正確な売却価格を知りたい場合は、やはり不動産会社に査定してもらうのがいいでしょう。本格的に売却を考えているのであれば、不動産会社を探して、実際に物件を見て査定してもらってください。

「まだ売却するか迷っているので、だいたいの相場がわかればいい」という場合は、不動産会社がWEBで行っている不動産査定サービスや、不動産一括査定サイトを利用するという手もあります。

査定サービス・査定サイトは、物件の情報を入力するだけで、概算額を出してくれます。一括査定サイトの場合は、一度に複数社から査定を受けることができるため、査定額を比較することでより客観的に相場を知ることができるでしょう。

ここまで、戸建を売却する際の相場を知るためのさまざまな方法を解説してきましたが、この記事を読んでいる方の中には、「相場を知った上で、それより少しでも高値で売却したい」という希望を持っている人も多いでしょう。

そこでこの章では、相場に対してなるべく高く戸建を売却するためのポイントを説明しておきましょう。

まず、相場がわかったら、それを踏まえて査定をしてもらいますが、その際に1社でなく複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

というのも、不動産会社によって査定額は異なるからです。それを比較した上で、なるべく有利に売却してくれそうなところを選んで、売却を依頼するといいでしょう。

ただ、相場価格や他社の査定と比べてあまりに高い価格を提示してくる不動産会社には要注意です。売却を請け負いたいがために、実際よりも高値で査定をして、売り出してから「この価格では売れないので値下げしましょう」となるケースがあるためです。

価格だけでなく、売却の計画や担当者の誠実さなども加味して、信頼できる不動産会社に依頼してください。

「1-3.売却時期」で説明したように、不動産の価格は時期によって変動します。前述した「不動産価格指数」をチェックしつつ、景気の動向や物価の推移などもあわせて、売り時を見極めましょう。

前述したように、近年は中古・新築ともに住宅の価格は上昇しています。ただ、全体的に戸建はマンションよりも上昇傾向が緩やかであること、また「2.築年数ごとの戸建て売却の相場」で説明したように、中古戸建は築年数に反比例して価格がどんどん下がっていくことを考慮すると、戸建住宅を売却する場合は「長期間じっくり売り時を見極めて、価格上昇を期待する」という方法はリスクがあると言えるでしょう。

特に、古い物件の場合は、早めに売らなければどんどん価値が下がってしまいます。築20年を超えると、建物の価値がほとんどなくなってしまいますので、「もうしばらくすると20年になる」という場合は、あまりのんびりタイミングを見ずに売却したほうがいいかもしれません。

これで戸建売却の相場に関して、知っておくべきことはほぼ説明できたかと思います。最後にひとつ触れておかなければいけないのは、戸建売却の相場に関する注意点です。
以下の点については、忘れずに心に留めておいてください。

「5-3.周辺エリアで類似物件の価格を調べる」でも触れましたが、「売り出し価格＝売却価格」とはならないのが不動産売買です。 多くの場合、「査定額＞売却価格」「売り出し価格＞売却価格」となることを覚悟しておきましょう。

不動産は高額な商品です。そのため、購入する側もできるだけ安く買いたいと思っています。少し値引いてもらうだけで数十万円、数百万円の差が出るので、不動産会社を通じて値引き交渉をされることを見越しておいてください。

これに対しては、以下のような対策も考えられます。

いずれにしろ、相場を知った上で適切な売却価格で売り出しましょう。

いかがでしょうか、戸建売却の相場について、必要な情報が得られたかと思います。では、もう一度記事の要点をまとめましょう。

◎戸建の売却相場に影響するのは、
・築年数
・立地
・売却時期
・その他：物件の状態、リフォーム、土地の形状　など

◎戸建の売却相場の調べ方は、
・購入価格と築年数から計算する
・路線価から計算する
・周辺エリアで類似物件の価格を調べる
・不動産会社に査定を依頼する

◎相場に対してなるべく高く売却するポイントは、
・複数の不動産会社に査定してもらう
・相場の変動を考慮する

これらを心得た上で、適切で納得のいく価格で持ち家を売却してください。

戸建売却の相場についてご質問やご相談がございましたら、下記よりお気軽にお問い合わせください。
 

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