不動産の査定額とは？査定額の算出方法や注意点を解説

不動産売却を検討している場合、最初に行うのが不動産会社による査定です。
この査定で算出される価格を「査定額」といいます。
ここでは、査定額の基本を押さえていきましょう。

査定額とは、不動産会社が不動産を客観的に評価して「この価格なら売れる」と予測した価格です。
一般的には「おおむね3カ月以内に売却できる」と予想される価格となります。

ただし、査定基準は法律などで定められているわけではありません。
算出方法や基準は不動産会社独自で決めているため、同じ不動産であっても不動産会社によって査定額が数百万円以上異なるケースは珍しくありません。

査定額は売れると予想される価格ですが、その価格で売れるわけではありません。
不動産を売却する場合、まず査定を受けて査定額を把握します。
その査定額を参考に付けるのが、売り出し価格です。

売り出し価格とは、不動産を売り出す際の価格です。 不動産会社のポータルサイトやチラシなどに掲載されている価格は、売り出し価格と考えるとよいでしょう。
売り出し価格は、基本的に売主が自由に決めることが可能です。 そのため、査定額と必ずしも一致するわけではありません。 とはいえ、あまりに相場を無視した価格を付けると売りにくくなる恐れもあるので、査定額を参考にするのが一般的です。

成約価格とは、最終的に不動産が売却された価格です。
成約価格についても、査定額や売り出し価格とイコールになるわけではありません。 最終的にいくらで売却するかは、売主と買主の合意できまります。

売り出し価格そのままで売却できるのが理想的ですが、買主から値引き交渉を受けるケースは少なくありません。 また、売主自ら値下げする可能性もあるでしょう。 売却期間中に、そのようなさまざまな事情で価格は変動するため、売り出し価格と成約価格は異なることが多いのです。

このように、マンション売却の過程で価格は変遷していきます。
売主としては、最終的に成約価格をできるだけ高くすることが目的となるでしょう。
売り出し価格を決めるときは、値引きや値下げがあることも考慮して、やや高い価格で売り出すことを検討するなど、それぞれの価格についても違いを把握しておくことが大切です。

不動産査定には、下記の3種類があります。

売主の状況や所有する不動産により適した査定方法は異なるので、それぞれの特徴や違いを押さえておくことが大切です。 それぞれ詳しくみていきましょう。

机上査定とは、築年数や延床面積・所在地・市場動向などのデータをもとに査定額を算出する方法です。 「簡易査定」とも呼ばれており、WEBや電話・メールにて簡単なデータを提供するだけで査定依頼でき、結果も即日から2～3日と短期間で分かるのが一般的です。

ただし、提供した情報のみで算出するため、物件の個別の情報は査定に反映されません。 下記で紹介する訪問査定よりも、査定の精度が低い点には注意が必要です。
とりあえず価格を知りたい・まだ売却しようか迷っていると言ったケースでは机上査定が適しています。

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、物件をチェックして査定額を算出する方法です。 築年数や延床面積などのデータに加えて、物件内部の状態や周辺環境なども加味されるので、解説した査定方法の中で最も高い精度の査定結果が期待できます。 また、担当者と対面できるので、物件のアピールポイントを直接伝えたり、売却の疑問や不安を相談したりもできます。 不動産会社の対応や担当者との相性などもチェックできる機会になるでしょう。

しかし、担当者との日程調整や査定算出に時間がかかり、結果を得るまでに依頼してから1週間から1カ月ほど時間がかかる点には注意が必要です。

本格的に売却に進む場合は、訪問査定を受けるとよいでしょう。
机上査定で複数社の不動産会社を比較し、その中から2～3社に絞り訪問査定を受ける流れがおすすめです。

ここでは、不動産会社がどのような方法で査定額を算出しているかをみていきましょう。

土地の価格については、下記の公的な価格で算出するのが一般的です。

公示地価とは、国土交通省が毎年公表する基準値1㎡当たりの土地の価格です。
公示地価は、土地取引や公共工事の目安として利用されます。

路線価とは、国税庁が毎年公表する道路に面する土地1㎡当たりの土地の価格です。
固定資産税評価額とは、固定資産税を算出する際の価格です。
路線価や固定資産税評価額は、税金を算出する際に利用されます。

不動産が実際に取引される実勢価格（時価）は、公示地価の1.1倍ほどになると言われています。 また、路線価は公示地価の8割ほど、固定資産税評価額は7割ほどが目安として設定されます。 上記を参考にして、土地の価格を算出することが可能です。

マンションの場合は、物件全体の査定額に含まれる土地の割合が戸建てよりも低くなります。 さらに、管理費や駐車場代なども考慮する必要があるため、次に紹介する評価手法も加味して査定額を算出します。

不動産会社が査定額を算出する方法は、主に下記の3つです。

取引事例比較法とは、近隣の類似物件の過去の取引事例をもとに査定額を算出する方法です。
まずは数例の取引事例をもとに、基準となる平均単価（㎡）を算出します。
平均単価を算出したら、査定する不動産の面積に平均単価を乗じ、さらに立地や築年数などの補正を行うことで、対象不動産の価格が算出できます。

取引事例比較法は、マンションや土地の査定でよく利用される方法です。
取引事例比較法を用いる場合、ベースとなる取引事例が最新かつより類似しているほど査定額の精度が高くなります。
そのため、取引実績の豊富な不動産会社かどうかが重要なポイントになるのです。

原価法とは、同じ条件の建物を再建築する際の費用を元に算出する方法です。
下記の計算式で算出します。

再建築に係る費用である再調達価格を算出し、そこから経年劣化分の補正を行って算出します。
原価法は、一般的に戸建てを査定する際に利用される査定手法です。

収益還元法とは、物件の将来の収益性を加味して査定する方法です。
アパート一棟やマンションなど収益物件の査定で利用されます。

収益還元法には、さらに直接還元法とDFC法の2種類がありますが、DCF法は複雑なため、直接還元法を利用するのが一般的です。 直接還元法では、近隣の類似物件の実際の利回り（還元利回り）と、査定する物件が1年間で生み出すであろう利益を元に次の計算式で算出します。

上記の算出方法の中から、物件に合わせて使い分けて査定額を算出していくのが一般的です。

机上査定と訪問査定では、必要な書類が異なります。

机上査定では、基本的に提出が必要となる書類はありません。 しかし、築年数など正確なデータを提供するほど査定の精度が上がるため、情報が分かる書類があると良いです。 築年数や面積など詳細な情報を把握しているなら書類は必要ありませんが、曖昧な場合は次のような書類を用意しておくとよいでしょう。

訪問査定では、書類の提出が必要となるケースが多いので、事前に用意しておく必要があります。
主な必要書類は下記の通りです。

必要な書類は依頼する不動産会社によって異なります。 基本的には事前に指示してくれるので、確認して用意すれば問題ありません。 しかし、権利証など紛失していると取得に時間がかかる書類もあります。
査定時に不要でも、売却に進む場合は必ず必要となる書類なので、訪問査定を検討している場合は、早めに書類の準備にとりかかるとよいでしょう。

不動産査定額に関する注意点には、下記の2つがあります。
それぞれ詳しくみていきましょう。

査定額は、あくまで「売却の予想価格」であって、売却を保証する価格ではありません。
また、売り出し価格も査定額とイコールではありません。
査定額からスタートして、さまざまな過程を経た上で最終的な成約価格につながります。

売り出し価格は売主が自由に決められるため、査定額よりも高い売り出し価格を付けることも可能です。
とはいえ、相場よりも高値で売り出してもなかなか売却にはつながりません。 査定額で売り出したとしても、確実に買い手が現れるとは限りません。また、売れない期間が長くなれば、値下げも必要となるでしょう。
さらに、いくらで売り出していても、売却のプロセスで購入希望者から値引き交渉されるケースが一般的です。 査定額と同額で売れるケースの方が少ないと覚えておく必要があります。

「査定額で売れるだろう」とギリギリの資金計画を立ててしまうと、資金計画が大きく崩れる恐れがあるので注意しましょう。
そもそも、査定額は不動産会社によって異なります。 依頼する会社によっては数百万円違ってくるケースも珍しくありません。 査定額はあくまで売却額の目安として、不動産会社選びや売却計画の参考として活用しましょう。

査定の算出方法は不動産会社によって違い、査定額も大きく異なります。
とはいえ、複数社に査定依頼するとある程度一定の幅に収まるものです。 その価格帯が相場と言えるでしょう。
しかし、中には相場よりも極端に高値・安値を付ける不動産会社もいます。

「高値を付ける不動産会社であれば、高く売却できるからいいのでは？」というわけではありません。 高い査定額に根拠がない場合は注意が必要です。 先述したように、査定額は売却の保証額ではありません。
査定額が高くても、その価格で売り出した際に売れない可能性は十分にあります。

もちろん、高値を付ける不動産会社を選ぶことも大切です。
その場合、高値を付けた根拠やリスクなどをきちんと説明できるかまで確認することが大切です。
根拠や販売戦略がしっかり立てられた上で高値を付けているなら、高値で売却してもらえる可能性も高くなります。

自分で適正価格を見極める方法を理解しておくと、不動産会社の査定の比較に役立ちます。
ここでは、適正価格を見極める方法として下記の2つを解説します。

不動産会社の査定結果数が少ないと、その結果が高いのか低いのかも分かりません。
自分で事前におおよその相場を把握しておけば、査定結果の妥当性が判断しやすくなります。
相場を調べるには、下記のような方法があります。

公示地価や固定資産税評価額などの公的価格から、ある程度物件の価格を算出できます。
公的価格から実勢価格（実際の取引が成立する価格）を算出する目安は次の通りです。

類似物件の取引事例を参考に相場を把握する方法もあります。
取引事例は次のような方法でチェックできます。

売り出し中の物件の価格は不動産会社のサイトでチェックできます。
過去の実際の取引事例は国土交通省のサイトなどで調べられるので、一度チェックしてみるとよいでしょう。

ただし、不動産は同じものが2つとないものです。 さらに、取引価格は純粋な建物の価格ではなく、売主・買主の事情も反映されて決まっています。
そのため、どんなに似たような物件の価格であっても、自分の不動産の価格とは大きく異なってしまう可能性がある点は覚えておきましょう。
あくまで参考程度に相場を押さえておくことが大切です。

また、マンションの相場であればマンション名などから簡単に調べられるサイトも多いので活用するとよいでしょう。
今ご覧いただいているWEBサイト『クラモア』の「住まいトレンド」では、マンション名や地域・駅名から検索することで、次のような情報を簡単にチェックできます。

マンション名だけですぐに検索でき、個人情報の入力も不要です。
気になったらすぐに今の相場をチェックできるので、査定を悩んでいる人もまずは一度チェックしてみるとよいでしょう。

実績がある不動産会社であれば、査定額の信頼性も増します。
売却に進む場合でも、実績があり信頼できる不動産会社とであれば満足いく売却を目指しやすくなるでしょう。
信頼できる不動産会社を見つけるポイントとしては、下記のようなことが挙げられます。

今ご覧いただいているサイト「クラモア」では、売却査定サービスも提供しています。 60秒ほどの簡単な入力で売却査定依頼ができ、複数社からしつこい電話営業がくる心配がないため、まずは、クラモア売却査定から売却の第一歩をスタートしてみるとよいでしょう。

最後に、不動産査定に関するよくある質問をみていきましょう。

一般的には、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」のいずれかを使い分けて算出します。 ただし、それぞれどのような基準を用いて計算するかは不動産会社によって異なります。
不動産会社の査定額は、担当者のエリアに関する知見や市場動向なども加味して決まるため、エリアの情報に詳しく実績のある不動産会社選びが重要です。

査定だけの依頼ももちろん可能です。　査定したからと言って、必ず売却を依頼する必要はありません。
ただし、訪問査定の場合は、依頼時に査定だけと伝えると断られる可能性もあるため、査定だけであれば「机上査定」を利用することをおすすめします。
クラモアでは、マンション売却相場を簡単にチェックできるので、まずはそちらを利用してみるとよいでしょう。

ここまで、不動産査定の方法や算出方法・注意点などを詳しくお伝えしました。
不動産会社の査定額は、「おおむね3か月以内に売れると予測する価格」と「不動産会社が独自の基準で算出した額」で設定されます。 しかし、査定額は成約価格とは異なるため、かならず査定額で売れるわけではない点には注意しましょう。

売却で失敗しないためには、信頼できる不動産会社を選び、売却を進めることが大切です。これから不動産の売却を検討されている方は、お気軽に下記よりご相談ください。  
 

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