戸建売却の手数料は売却価格4〜6％！必要な費用一覧と安くする方法

戸建住宅を売却する際には、不動産会社への仲介手数料や税金などさまざまな手数料や費用が発生します。これらの合計額は、一般的に売却価格の4〜6％程度と言われています。つまり、2,000万円で売却する場合は80万〜120万円程度、5,000万円なら200万〜300万円程度というわけです。

ただ、この金額はもちろんかなりざっくりとした目安にすぎません。 そこで次の章から、「どんな手数料がどの程度かかるのか」をひとつずつわかりやすく説明していきましょう。

まず、戸建を売却する際に発生する手数料や費用を、まとめましたので以下を見てください。

◆仲介手数料
◎概要
不動産売却にかかわる業務を、売主にかわって不動産会社が行ってくれたことに対する成功報酬です。 法律で上限額が定められています。

◎金額・計算式

【仲介手数料上限額の速算式】

※備考
・上限はあるが下限がない
・売買が成立しなければ基本的に支払わなくてよい
・400万円以下の物件の売却の場合、最大19万8,000円請求されるケースもある
・不動産の売却を自分ですれば仲介手数料は発生しない

◆印紙税
◎概要
契約書を取り交わす際に、契約金額によって納める税です。収入印紙を購入、契約書に貼付することで納付することができます。

◎金額・計算式

（注） 不動産の譲渡に関する契約書のうち、その契約書に記載された契約金額が10万円以下のもの（契約金額の記載のないものを含みます。）は、軽減措置の対象となりません（税率200円）。また、契約書に記載された契約金額が１万円未満のものは非課税となります。
出典：国税庁 「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

◎備考
・印紙を貼り忘れると3倍の過怠税が課せられる

◆抵当権抹消費用
◎概要
住宅ローン返済中の物件を売却する際に、抵当権を外すため、「抵当権抹消登記」をする費用です。

◎金額・計算式
・登録免許税（登記料）：不動産1件あたり 1,000円
・司法書士の報酬：5,000円〜3万円程度
・その他実費：必要書類の取得費用、交通費など

◎備考
・住宅ローンが完済していても、抵当権が残っている場合がある
・抵当権が残った不動産を相続した場合は、相続手続き完了後に抵当権抹消登記を行う

◆住宅ローン一括返済手数料
◎概要
住宅ローン返済中の物件を売却する際に、残債を一括返済するための金融機関の手数料のことです。

◎金額・計算式

【住宅ローン一括返済手数料の例】

◎備考
・残債を一括返済するのに売却代金だけでは足りない場合がある

◆譲渡所得税
◎概要
・所得税とは、個人の所得に対して課せられる税です。
・住民税とは、都道府県、または市区町村の公的サービスにかかる経費を住民が分担する税です。
・復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興財源にあてるため、所得税に上乗せされる税です。

◎金額・計算式
譲渡所得＝ 売却価格※1−(取得費※2＋譲渡費用※3)−特別控除額※4

※1：売主が不動産（建物、土地）を売却したことによって、買主から受け取った金額
※2：売主が売却した不動産を取得した際にかかった費用
※3：土地や建物を売却するために直接かかった、以下のような費用
※4：マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例

◎備考
・所有期間は1月1日を基準として考える

◆その他
▼各種書類の取得費用

・測量費用：30万〜100万円程度

▼解体費用

▼ハウスクリーニング費用

・引越し費用：12万〜25万円程度

戸建売却にかかる手数料として、第一に挙げられるのが不動産会社への「仲介手数料」です。これは、不動産売却にかかわる業務を、売主にかわって不動産会社が行ってくれたことに対する成功報酬と考えればいいでしょう。成功報酬ですから、基本的には売買が成立した際にのみ発生します。

仲介手数料に含まれる費用の内訳は、主に以下のようなものです。

では、この仲介手数料はいくらくらいかかるのでしょうか？

実は不動産会社の仲介手数料は、法律で上限額が「売却価格 × 3％ + 6万円」までと決められています。逆に下限は決められていませんので、不動産会社によっていくらに設定しても自由ですが、上限は上記の額を超えることはありません。
ちなみにこれを定めた法律を以下に挙げておきますので、参考にしてください。

出典：宅地建物取引業法

出典：国土交通省告示第四百九十三号

ただ、実際の規定では、仲介手数料の計算はもう少し複雑になっています。

つまり、売却価格のうち200万円分には5％、それを超える200万1円〜400万円までには4％＋2万円、それ以上の400万1円以上には3％＋6万円の金額が、仲介手数料の上限というわけです。
たとえば、売却価格が1,000万円だった場合を図にすると、以下のようになります。

【不動産の売却価格1,000万円の場合の仲介手数料の上限額】

これがもし、300万円で売却した場合であれば、200万円分には5％の仲介手数料が、それを超える約100万円分には4％＋2万円の仲介手数料が上限になるわけです。

これにより、不動産会社に支払うべき仲介手数料の上限額を計算することができるでしょう。ただし、仲介手数料に関してはいくつか注意すべきことがありますので、次項で説明します。

ちなみに、上記の式によって、売却価格ごとの仲介手数料を算出したのが以下の表です。正確な金額は不動産会社側から提示されますので、その前に「目安だけ知りたい」という場合などに参考にしてください。

前項の計算式で、仲介手数料の上限額を求めることはできますが、実際にはその金額イコール実際に支払う金額とは限りません。
以下の点に注意してください。

・仲介手数料には下限がない
・仲介手数料は売買が成立しなければ基本的に支払わなくてよい
・400万円以下の物件の売却の場合、最大19万8,000円請求されるケースもある
・不動産の売却を自分ですれば仲介手数料は発生しない

それぞれくわしく説明します。

前述したように、不動産会社の仲介手数料には法律で上限が定められています。中には仲介手数料の安さをアピールポイントとしている不動産会社もありますので、数社を比較してみるといいでしょう。

これも前述したように、仲介手数料は成功報酬ですので、売買が成立しなかった場合は基本的には支払う必要はありません。

戸建の売却を不動産会社に依頼する際には、「媒介契約」を結びます。そうすると、不動産会社は物件の広告を作成して宣伝し、買主が見つかるように営業してくれます。が、その結果かならず売却できるとは限りません。買い手が見つからないまま、契約期間が満了してしまうこともありえます。

その場合、不動産会社側には広告宣伝費や人件費などが発生していますが、売主は基本的にそれらの費用を含む仲介手数料を支払わなくてよいのです。

ただし、一般的な広告とは別に、自分の物件だけの特別な広告を出してもらったり、媒介契約の内容に反して勝手に契約を打ち切ったりした場合には、仲介手数料の一部を請求される可能性もありますので注意してください。

ちなみに、媒介契約については別記事「専任媒介契約って何？家を売るときの手数料や契約解除について解説」でくわしく解説していますので、知りたい方はそちらを参照してください。

「3-2.仲介手数料の計算方法」によれば、400万円以下の物件を売却した場合の仲介手数料は以下でした。

【400万円以下の物件の仲介手数料上限額】

ただし、一定の条件に該当する物件を売却する場合は、不動産会社はこの上限額に、物件の「現地調査等に要する費用」を加えて合計19万8,000円まで請求することができる、とされています。これは「低廉（ていれん）な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」などと呼ばれる措置で、その条件は以下です。

・売却価格が400万円（税抜）以下の空き家（または空いている土地）である
・通常の仲介業務よりも、現地調査などの費用（人件費含む）がかかっている
・あらかじめ、この請求額について不動産会社から売主に説明し、合意を得ている

※ただし不動産会社が現地調査費用を請求できるのは売主に対してのみ。買主に対しては請求できない

これにより、たとえば200万円の戸建を売却する際に、「手数料は最大でも11万円だな」と思っていても、「現地調査に費用がかかるので、19万8,000円（税込）お支払いいただきたい」と言われる場合もあるわけです。

なぜかといえば、地方の過疎地域などで長年空き家になっている住宅を相続した人が売却する際などは、不動産の登記や権利関係、物件自体の状況などを調べるために人手も費用もかかるためです。現地まで交通費をかけて出向き、何日間か調査に費やした挙げ句の報酬が、仲介手数料の上限11万円しかもらえなければ、場合によっては不動産会社が赤字になってしまいます。これでは、売却価格の低い空き家を仲介してくれる不動産会社はいなくなってしまうでしょう。

そのようなことを避け、空き家問題を少しでも解決するために、このような措置が取られているのです。
ちなみに、この特例を定めた国土交通省の告示を以下に挙げておきますので、興味がある方は読んでみてください。

出典：国土交通省告示第四百九十三号

仲介手数料は、不動産会社に不動産の売買を委託した場合に発生する成功報酬です。
ということは、不動産会社に委託せずに、自分で売却すれば仲介手数料は発生しません。

たとえば、「いま住んでいる戸建を『売却したいと思っている』と話したら、知人から『ぜひ売ってほしい』と言われた」という場合などは、「わざわざ不動産会社に頼んで仲介手数料を支払うのはもったいない」「売主・買主同士で直接売買契約を結べばいい」と考える人もいるでしょう。

実際に、個人間で不動産を売買することは可能です。
その場合は、宅建（宅地建物取引士の資格）も必要ありません。
ただ、必要書類の準備・作成や手続きが面倒であったり、個人間売買だと銀行ローンが通りにくかったりといったデメリットもありますし、トラブルになった場合に第三者（＝不動産会社）が間に入っていないせいでこじれやすいというリスクも考えられます。

「煩雑な手続きに時間を取られたり、リスクを負ったりするのは避けたい」と考えるのであれば、やはり仲介手数料を支払って不動産会社に任せたほうがよいと言えそうです。

買主が決まり、正式に売買契約書を取り交わす際には、契約書に「収入印紙」を貼る必要があります。この収入印紙は、契約にかかわる金額によって定められた印紙税を納めることで入手できるもので、一般的には仲介をする不動産会社が用意することが多いようです。

印紙税の金額は、前述のように契約の金額によって定められています。不動産売買の場合は、その売却額によって異なるわけです。
その金額は以下の通りです。

※不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、2014年4月1日から2024年3月31日までの間に作成されるものには軽減税率が適用されます。
出典：国税庁 「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

収入印紙は、契約書1通ごとに必要ですので、もし契約書を2通作成する場合には、印紙代も2枚分かかります。そして、一般的には印紙税額は売主と買主で折半することが多いようです。

つまり、2023年に4,500万円の戸建物件を売却し、契約書を2通作成した場合は、

・印紙税：軽減税率適用で1万円×2通＝2万円
→売主と買主で折半した場合、それぞれ1万円ずつ負担

となります。

印紙税に関しても、注意点があります。
どういうことか、くわしく説明しましょう。

不動産会社に仲介を依頼している場合、基本的に印紙は不動産会社が用意し、あとで清算するケースが一般的です。が、自分で手続きする場合など、万が一印紙を貼り忘れてしまうと、印紙税の3倍の過怠税（かたいぜい）が課せられますので注意してください。

たとえば、6,000万円で売却して印紙を忘れると、

・印紙税：軽減税率適用で3万円
→貼り忘れた場合：過怠金 3万円×3＝9万円

と大きな出費になってしまいますので、契約締結時にはかならず印紙を確認してください。

もし、売却したい戸建住宅がまだ住宅ローン返済中である場合は、「抵当権抹消費用」も発生します。「抵当権」とは、住宅ローンを組む際に、融資をする銀行などの金融機関が「担保」として設定するものです。

もし住宅を購入した人がローンを支払えなくなった場合、住宅は競売にかけられますが、抵当権を持っている金融機関はその売却額から優先的に残りのローン金額＝残債を返済してもらえるため、多くの住宅ローン契約では抵当権が設定されています。

つまり、抵当権がついているということは、その物件に対して金融機関も権利を持っているということですので、物件の持ち主が勝手に売却することはできません。そのため、売却前に抵当権を抹消する手続きをする必要があるのです。

この手続きは「抵当権抹消登記」といい、売主が自分で行うこともできます。ただ、登記の申請書の作成が複雑で、必要書類も多いため、一般的には不動産会社から司法書士を紹介され、その人に手続きを依頼するケースが多いようです。

抵当権の抹消にかかる費用は以下です。

・登録免許税（登記料）：不動産1件あたり 1,000円
・司法書士の報酬：5,000円〜3万円程度
・その他実費：必要書類の取得費用、交通費など

もし、自分で登記申請を行う場合は、登録免許税と実費だけですみます。
一方、司法書士に依頼する場合は、事務所によって報酬額が異なり、おおむね5,000円〜3万円程度でしょう。

抵当権抹消費用に関する注意点は以下です。

・住宅ローンが完済していても、抵当権が残っている場合がある
・抵当権が残った不動産を相続した場合は、相続手続き完了後に抵当権抹消登記を行う

それぞれ説明します。

抵当権は、住宅ローンが完済したからといって自然に抹消されるものではありません。
不動産の所有者が抹消登記をしない限り、抵当権が残ってしまいます。
「うちの戸建はもうローン完済しているから、いつでも売却できる」と思っていたら、実際はまだ抵当権がついていて売却できなかった、ということもありえるわけです。

そのようなことがないよう、売却を考えたらまず抵当権を確認しましょう。
「ローン完済時にたしかに抹消登記した」という場合は大丈夫ですが、「どうだったか記憶にない」「手続きしていない気がする」という人は、法務局の窓口か「登記情報提供サービス」で登記簿謄本を確認することができます。

「親族が亡くなって戸建住宅を相続したが、売却したい」という場合も、抵当権の確認が必要です。その結果、抵当権が残っていたら、売却前に抹消しなければなりません。
が、以下のような場合は少々面倒です。

■必要書類がない
→ローン完済時に「登記識別情報」などの書類が銀行から送られてきます。
抵当権抹消登記には、それらの書類が必要ですが、相続物件で書類が見つからない場合は、抵当権を持っていた金融機関に問い合わせて、あらためて取り寄せる必要があります。

■相続の手続きに時間がかかる
→相続に関わる人が多かったり、遺産分割協議がなかなか決着しなかったりする場合があります。
抵当権抹消登記は、その不動産の新しい所有者が確定しなければ手続きできませんので、相続の手続きがすべて完了してから登記申請することになります。

このようなケースでは、「すぐに売却したい」と思ってもできませんので注意してください。

同じく売却したい物件に住宅ローンが残っている場合は、売却前にローンの残債を一括で返済しなければなりません。その返済には、不動産の売却代金を充てるのが一般的ですが、多くの金融機関ではその手続きに対して手数料が発生します。金額は、金融機関ごとにさまざまですので、ローンを組んでいる銀行などに確認しましょう。

前述したように、住宅ローンを一括返済する際の手数料は金融機関ごとに規定がありますし、ローンの残債額や契約内容によっても異なる場合もあります。
ここではいくつかの金融機関の例を挙げておきましょう。

このように、手続無料の場合もあれば、3万円強かかる場合もあります。住宅ローン返済中の戸建を売却したい際には、金融機関に手数料を確認してみてください。

住宅ローンの一括返済で、「手数料」に関する注意点は特にありません。
ただ、前述したように一括返済には不動産の売却代金を充てるのが一般的ですが、それに関しての注意点があります。

「いま住んでいる戸建を売却してローンを一括返済し、売却益が出たら新しいマンションの頭金に充てたい」といった願望を持っている人も多いでしょう。が、実際に売却するとなると、希望額を下回ってしまうケースはよくあります。
もしローンの残債以下の売却額であれば、一括返済できずに売却自体が不可能になってしまうかもしれません。

そんな場合は、以下のような方法が考えられます。

■不足分は自己資金を足して一括返済する
→たとえば、「住宅ローン残債 3,000万円／売却代金 2,500万円＋自己資金 500万円で一括返済」など

■「住み替えローン」を組んで一括返済する
→売却後に住む住宅の購入費用に一括返済の不足分を足して新たなローンを組み、一括返済する
たとえば、「新居の購入費用 2,500万円＋住宅ローン一括返済の不足分 500万円＝3,000万円の住み替えローンを組む」など

■任意売却する
→抵当権を持っている金融機関（＝住宅ローンを組んでいる銀行など）の承諾を得て、一括返済することなく抵当権を抹消してもらい、それから不動産を売却する

もし売却額がローンの残債を下回ってしまっても、以上のような方法で売却は可能ですので、まずはローンを組んでいる金融機関に相談してみてください。

売却が無事に終わったあとにも、必要な費用はあります。
それは「譲渡所得税」です。

といっても、「譲渡所得税」というのは通称で、不動産を売却したときに発生する所得（譲渡所得）にかけられる税金の総称です。
具体的には、以下の税金が含まれます。

前述したように、譲渡所得税は不動産売却によって得た所得＝利益に対して課せられる税金です。逆にいえば、売却しても利益が出なかった場合は譲渡所得税が発生しないので、支払う必要はありません。

一方、譲渡所得があった場合は、一定の割合で所得税、住民税が発生します。
その割合は、売却した不動産の所有期間（＝売主がその不動産を何年間所有していたか）によって以下のように2段階にわかれます。

ただし、復興特別所得税は2013年から2037年まで期間限定で課せられる税です（2023年2月現在）。現在のところは、それ以降には課税されなくなる予定です。

譲渡所得税については、別記事「譲渡所得税や印紙税など、不動産売却時に発生する税金について解説！」「不動産売却にかかる税金について解説！計算方法や有効な節税対策とは？」でさらにくわしく説明していますので、そちらもぜひ読んでください。

譲渡所得税は、前述したように譲渡所得があった場合にのみ課税されます。そのため、まずは譲渡所得がいくらかを知る必要があるでしょう。
その計算式は以下のとおりです。

※1：売主が不動産（建物、土地）を売却したことによって、買主から受け取った金額
※2：売主が売却した不動産を取得した際にかかった費用
※3：土地や建物を売却するために直接かかった、以下のような費用
※4：マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例

それぞれの費用項目について説明します。

「売却価格」とは、売主が不動産（建物、土地）を売却したことによって、買主から受け取った金額です。

「取得費」とは、売主が売却した不動産を取得した際にかかった費用です。
たとえば、5年前に土地を買って新築した戸建住宅を売却する場合は、5年前の土地の購入費用や建築費用などが取得費に含まれます。
具体的には、売却した土地や建物にかかった以下のような費用を取得費として計算します。

ただし、土地の場合は購入代金などがそのまま取得費になりますが、建物の場合は年月を経るにつれて経年劣化などにより価値が減少していくため、その分の金額＝減価償却費を差し引いて計算する必要があります。
具体的には、減価償却費を以下のように計算します。

▼償却率は建物の構造によって以下のように異なる

※経過年数は、6か月以上の端数は1年に繰り上げ、6か月未満の端数は切り捨て
※建物の取得価額の95％を上限とする

この計算の結果、取得費の合計が売却価格を上回った場合は、売却によって利益は出なかったということなので、譲渡所得税を支払う必要はありません。

「譲渡費用」とは、土地や建物を売却するために直接かかった費用です。
具体的には、以下の費用が含まれます。

※修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用にはならない

以上3つの費用を以下の計算式に当てはめれば、「譲渡所得」が求められます。

※1：売主が不動産（建物、土地）を売却したことによって、買主から受け取った金額
※2：売主が売却した不動産を取得した際にかかった費用
※3：土地や建物を売却するために直接かかった、以下のような費用
※4：マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例

この譲渡所得に、以下の税率をかければ、譲渡所得税の金額がわかるわけです。

譲渡所得税に関しての注意点としては、以下が挙げられます。

前述のように、譲渡所得税は売主がその不動産を何年間所有していたかによって税率が異なりますが、その所有期間は、「譲渡した年の1月1日」を基準として考えます。

たとえば、2017年1月2日に取得した戸建物件を、2022年12月31日に売却したとします。その場合、日数的には5年11ヶ月29日経過していますので、所有期間5年超＝長期譲渡所得に該当するように思えるでしょう。が、譲渡所得の所有期間は「譲渡した年の1月1日」までと考えるのがルールですので、「2017年1月2日〜2022年1月1日＝4年11ヶ月30日」となり、短期譲渡所得に該当するというわけです。

短期譲渡と長期譲渡とでは、譲渡所得税に倍近くの差が出てしまいますので、この点を間違えないようにしてください。

ここまで説明した以外にも、戸建ての売却に関してかかる各種の手数料や費用が発生する場合があります。その主なものは以下です。

まず、不動産の売却に際して必要な各種書類を取得する際に、手数料などの費用がかかります。
たとえば以下のような書類です。

金額としては小さなものですが、戸建売却の際には必須の手数料として覚えておいてください。

土地の境界線があいまいな場合や、登記簿が古く正確性に欠ける場合などは、売却に際してあらためて測量をして、土地の範囲と面積を確定させる必要があるでしょう。
これを「確定測量」といい、「土地家屋調査士」に依頼して測量してもらいます。

この場合、測量費用は基本的に売主が負担します。費用相場は、依頼する測量会社、土地の状況などによってケースごとに異なり、30万〜100万円程度と考えてください。

戸建物件をそのまま売却したいと思っても、建物が古い場合などは、更地にして土地だけ売り出した方が買い手がつきやすいケースもあります。そうなると、売却前に建物を解体する必要があり、その費用も売主の負担になるでしょう。

解体費用は建物の構造によって異なります。
目安は以下のとおりです。

反対に、戸建をそのままで売却しやすくするために、ハウスクリーニングを入れる人も多いでしょう。中古住宅を購入する人は、なるべくきれいな状態の物件を希望するケースが多いためです。

ハウスクリーニングは、戸建住宅全体だけでなく、水回りなど場所を絞って依頼することもできます。費用相場は以下のとおりです。

また、忘れてはいけないのは引越し費用です。いま住んでいる戸建住宅を売却する場合は、売れれば引越しをしなければなりません。

引越し費用は、荷物の量や移動距離、時期などによって大きく異なりますので、一概に相場がいくらと言えません。引越し会社に見積もりを依頼して、納得できるところを選んでください。

あえて例を挙げるとすれば、たとえば4人家族で特別荷物が多いわけでない場合は、12万〜25万円程度が一般的でしょう。

ここまで、戸建を売却する際にかかる手数料や各種費用を説明してきました。が、上記の金額をそのまま支払うと、もし不動産を売却して利益が出ても、手元に残る金額は予想以上に少なくなってしまうでしょう。

たとえば、譲渡所得税が39.63%かかるとなれば、もし売却で1,000万円プラスになっても、それだけで400万円近く税金を納めなければなりません。が、実は戸建住宅など不動産の売却に際しては、税金の控除制度があるのです。それを利用することができれば、節税することができます。

また、不動産会社への仲介手数料も、安く抑える方法があります。
そこでこの章では、手数料や税金を安くする方法を説明していきましょう。

・不動産会社に買い取ってもらう
・不動産会社を通さずに売却する
・譲渡所得税の3,000万円の特別控除の特例を利用する
・10年超所有軽減税率の特例を利用する
・譲渡損失の損益通算と繰越控除を利用する

それぞれくわしく説明します。

不動産会社には、売却の仲介を委託することもできますが、不動産会社自体に物件を買い取ってもらうことも可能です。この場合、買主を探して交渉する「仲介」業務が必要ないため、仲介手数料が発生しません。

ただし、不動産会社側は購入した物件にリフォームなど手を入れて販売するため、買取価格はその分を割り引かれて低くなりがちです。一般的には仲介での売却に比べて2〜4割ほど安くなってしまうケースが多いと言われています。

仲介の場合と買取の場合、それぞれ査定してもらい、その差額と仲介手数料とを比較した上で、どちらかを選ぶこともできますので、まずは信頼できる不動産会社を見つけて相談してみてください。

また、「3-3-4.不動産の売却を自分ですれば仲介手数料は発生しない」で説明したように、不動産会社に依頼せずに自分で買主を探し、自分で手続きすれば仲介手数料は必要ありません。
その場合のおおまかな流れは以下のとおりです。

1）売りたい物件の売却価格の相場を確認する
2）必要書類を用意する
3）売却価格を決める
4）買主が決まっていない場合は探す
5）買主が決まったら売買契約書を作成、締結する
6）代金を入金してもらう
7）物件を引き渡す
8）不動産の名義変更の登記をする

ただ、必要書類の作成が難しいことや、個人間の売買だと買主の住宅ローンが通りにくいことなど、デメリットもあるため、自分で行う場合は事前に十分な知識を身につけてください。

また、譲渡所得税を節税するために、利用できる控除制度もあります。戸建売却でもっともよく利用されているのは、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」で、通称「マイホームを売ったときの特例」とも呼ばれるものです。

これは、以下の条件に該当する場合、譲渡所得から最大で3,000万円控除できるというものです。

出典：国税庁 「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

つまり、自分が住んでいる家を売却して、その譲渡所得が3,000万円以内であった場合は、譲渡所得には課税されない＝譲渡所得税を支払う必要はないというわけです。 実際に戸建を売却する場合、譲渡所得が3,000万円以内であるケースは多くありますので、まずはこの控除が利用できるか、「7-2.譲渡所得の計算方法」を見て譲渡所得を計算してみてください。
ただし、以下に該当する場合は、この控除は受けられません。

もうひとつ、戸建売却で利用できる可能性がある控除が、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」です。通称「所有期間10年越えの軽減税率の特例」などと呼ばれ、以下に該当する場合に長期譲渡所得の税率が通常よりさらに軽減されるというものです。

出典：国税庁 「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

もし上記の要件に該当した場合は、譲渡所得の税率が以下のようになります。

逆に、住んでいる不動産を売却して、売却価格がその物件の購入価格を下回った場合＝「譲渡損失」があった場合にも、控除があります。

確定申告の際に、譲渡損失分の金額をその年の給与所得などの所得から差し引く＝「損益通算」ができるので、課税所得額が少なくなり、税金もおさえられるのです。 さらに、損失分をその年の所得だけで損益通算しきれなかった場合は、翌年以降に最長3年まで繰り越して控除することができます。

つまり、「戸建を売却したけれど、買ったときより大幅に価格が下がって損をしてしまった」と思っても、その分は所得税の控除を受けられる、というわけです。

以上、戸建住宅を売却する際の手数料や費用に関して、知っておきたいことを説明しました。あらためて、記事の要点をまとめます。

◎戸建売却にかかる手数料など各種費用の合計は売却価格の4〜6％。

◆仲介手数料
◎概要
不動産売却にかかわる業務を、売主にかわって不動産会社が行ってくれたことに対する成功報酬です。 法律で上限額が定められています。

◎金額・計算式

【仲介手数料上限額の速算式】

※備考
・上限はあるが下限がない
・売買が成立しなければ基本的に支払わなくてよい
・400万円以下の物件の売却の場合、最大19万8,000円請求されるケースもある
・不動産の売却を自分ですれば仲介手数料は発生しない

◆印紙税
◎概要
契約書を取り交わす際に、契約金額によって納める税です。収入印紙を購入、契約書に貼付することで納付することができます。

◎金額・計算式

（注） 不動産の譲渡に関する契約書のうち、その契約書に記載された契約金額が10万円以下のもの（契約金額の記載のないものを含みます。）は、軽減措置の対象となりません（税率200円）。また、契約書に記載された契約金額が１万円未満のものは非課税となります。
出典：国税庁 「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

◎備考
・印紙を貼り忘れると3倍の過怠税が課せられる

◆抵当権抹消費用
◎概要
住宅ローン返済中の物件を売却する際に、抵当権を外すため、「抵当権抹消登記」をする費用です。

◎金額・計算式
・登録免許税（登記料）：不動産1件あたり 1,000円
・司法書士の報酬：5,000円〜3万円程度
・その他実費：必要書類の取得費用、交通費など

◎備考
・住宅ローンが完済していても、抵当権が残っている場合がある
・抵当権が残った不動産を相続した場合は、相続手続き完了後に抵当権抹消登記を行う

◆住宅ローン一括返済手数料
◎概要
住宅ローン返済中の物件を売却する際に、残債を一括返済するための金融機関の手数料のことです。

◎金額・計算式

【住宅ローン一括返済手数料の例】

◎備考
・残債を一括返済するのに売却代金だけでは足りない場合がある

◆譲渡所得税
◎概要
・所得税とは、個人の所得に対して課せられる税です。
・住民税とは、都道府県、または市区町村の公的サービスにかかる経費を住民が分担する税です。
・復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興財源にあてるため、所得税に上乗せされる税です。

◎金額・計算式
譲渡所得＝ 売却価格※1−(取得費※2＋譲渡費用※3)−特別控除額※4

※1：売主が不動産（建物、土地）を売却したことによって、買主から受け取った金額
※2：売主が売却した不動産を取得した際にかかった費用
※3：土地や建物を売却するために直接かかった、以下のような費用
※4：マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例

◎備考
・所有期間は1月1日を基準として考える

◆その他
▼各種書類の取得費用

・測量費用：30万〜100万円程度

▼解体費用

▼ハウスクリーニング費用

・引越し費用：12万〜25万円程度

戸建を売却する際には、必要な手数料や費用をよく知って、「思ったより出費が多かった」ということのないよう準備しておきましょう。

もし何かわからないことがあれば、お気軽にお問い合わせください。
 

• ツイート
• シェア
• LINEで送る
• 保存