住宅ローンの頭金はどれくらい必要？金額の目安や「フルローン」について紹介

一軒家（一戸建て）にしてもマンションにしても、マイホーム購入において悩みの種となるのが資金計画です。金額が大きいだけに、「現金一括での支払いは難しい」という世帯がほとんどでしょう。そういったケースでは、金融機関で「住宅ローン」を組むのが一般的です。

住宅ローンを利用するにあたり、考えなくてはならないのが返済プラン。そこで重要なポイントのひとつとなるのが「頭金」です。「頭金はどのくらい用意すべきなのか」「頭金を入れないフルローンにすべきなのか」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか？
この記事では、住宅ローンにおける頭金の考え方や金額の目安、頭金を入れないフルローンとの違いについて詳しくご紹介します。

頭金は、契約申込みの際に自己資金で先立って支払うお金のこと。売買契約に際して不動産会社などに支払う「手付金」も、頭金の一種です。一般的に、頭金は物件の引き渡しや融資実行日までの間に支払い、手付金は売買契約の成立日までに支払います。

先にまとまった金額を払うことで住宅ローンの借入金額が減るため、 頭金を多く入れればその分だけ返済負担が小さくなります。そのため、「メリットしかないのでは？」と思うかもしれませんが、いくつかデメリットもある点には注意が必要です。まずは、住宅ローンを利用するうえで頭金を用意するメリットとデメリットをチェックしておきましょう。

頭金を用意するメリットはいくつかあります。代表的なものをいくつかのポイントに分けてご紹介します。

もっともわかりやすいメリットは、支払い総額を少なくすることができるという点です。
仮にマイホーム資金が5,000万円必要だったとして、頭金を1,000万円用意できれば、借りるべき資金は4,000万円となります。5,000万円借りるよりも元金が少ないため、同じ金利の場合は支払うべき利息が少額で済みます。支払い総額を減らしたいなら、頭金をある程度用意したほうが有利です。

支払い総額を抑えられるという点とも関係していますが、まとまった額の頭金を用意することによって金利の引き下げを受けられる場合があります。
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が提供している長期固定金利住宅ローン「フラット35」では、物件価格の10％以上の頭金を入れることで通常よりも低い金利が適用されます。金利については金融機関などによっても異なるので、事前に確認しておきましょう（※2022年5月時点）。

宅ローンで借り入れ可能な額には、収入や年齢などによってある程度の上限があります。仮に4,000万円まで借りられる場合、全額をローンでまかなうフルローンだと、物件購入予算の上限は4,000万円です。一方、頭金として1,000万円を用意できれば、5,000万円が予算の上限になります。より高額な物件が購入できるようになるため、物件の選択肢が増えると考えることもできるでしょう。
予算に余裕を持って理想的な物件を探したいと考えているなら、頭金を用意したほうが有利です。

同じ金額の物件を購入するにしても、頭金を用意すればそれだけ借入額が少なくなります。そのため、住宅ローンの審査で有利になるというメリットもあります。
年収や年齢など、審査において不安がある方は、ある程度の金額を頭金として入れることを視野に入れてみましょう。

前述の通り、頭金を用意することには多くのメリットがありますが、デメリットも存在します。住宅ローンの契約を見据えて頭金を用意すべきか悩んでいる方は、メリットとデメリットの両方を念頭に置いたうえで検討しましょう。
以下では、頭金を用意することの代表的なデメリットをご紹介します。

頭金をどこから捻出するかにもよりますが、親の支援などがない場合は、貯蓄から出すケースが一般的です。貯蓄には「急病やケガなどにともなうさまざまな出費に備えるためのもの」という役割もあり、無理をして貯蓄を切り崩してしまうと、生活に支障をきたす恐れもあるでしょう。

特に近年は新型コロナウイルスの影響や国際情勢の不安定さなどもあり、収入面で影響を受けたという世帯も少なくないでしょう。一時的ではあっても、大きく収入が減ると生活が苦しくなってしまうだけでなく、住宅ローンの返済も難しくなる可能性があります。
頭金を用意する際には、不測の事態などにも備えられるだけの「最低限の貯蓄」が確保できるのかをしっかり考えておきましょう。

住宅ローンを利用することで所得税の控除を受けられるのが、「住宅ローン控除」という制度です。控除額は年末時点におけるローン残高の1％で、上限は年間40万円と定められています（※2022年5月時点）。
頭金を多く入れて返済額を減らした場合、控除を上限まで受けられなくなる可能性がある点には注意が必要です。

関連： 「住宅ローン控除」の基礎知識！受けられる条件は？いくら戻ってくる？

「頭金を用意するつもりではいるが、具体的にどのくらいの金額が必要なのかわからない」という方も多いでしょう。
頭金は住宅ローンを組むにあたり必須ではなく、売り主によって手付け金が決められている場合を除けば金額に決まりはありません。しかし、相場を知っておくことで検討しやすくなるでしょう。ここでは、住宅ローンにおける頭金の目安について解説します。

国土交通省住宅局の「令和元年度住宅市場動向調査」によると、住宅購入時の自己資金の割合は注文住宅で27.2％、分譲戸建住宅で26.5％、分譲マンションで39.4％となっています。つまり、平均すると物件価格の25～40％の頭金を用意しているということになります。

中古住宅になると、新築より物件価格が低くなることもあって、自己資金の割合は一軒家（一戸建て）で39.1％、マンションで43.5％と上がります。ただしあくまで平均なので、「絶対にこの額を用意しなければならない」というわけではありません。一般的に、金利の引き下げや「支払い総額を減らせる」といった恩恵を十分に受けるためには、物件価格の2割程度の頭金を用意するのが目安とされています。

とはいえ、無理して2割程度の頭金を捻出し、その後の生活が困窮してしまっては本末転倒です。現在の収入や貯蓄額、計画しているライフイベントでの出費などを考えて、頭金や毎月の返済額などの計画を考えるようにしましょう。

先ほどご紹介した平均値を見ても、多くの方がマイホーム購入時にある程度の頭金を用意していることがわかります。
では、頭金を用意できなければ住宅の購入は難しいのでしょうか？ここからは頭金を用意せず「フルローン」で住宅を購入することはできるのか、といった点について見ていきましょう。

結論から言うと、フルローンでの住宅購入は可能です。支払い総額や金利の面で有利になることから頭金を用意するケースが多いのは事実ですが、収入や年齢といった返済能力の審査をクリアしていれば、頭金なしでも住宅ローンは契約できます。
ただし、フルローンにもメリットとデメリットがあります。検討する前に、確認しておきましょう。

最大のメリットは、頭金を支払う必要がないので貯蓄を減らさずに住宅を購入できるという点です。すでにご紹介した通り、貯蓄はある程度確保しておかないと不安なもの。住宅ローンを組むことができても、計画通りに返済できなければ意味がありません。ある程度の貯蓄を確保できていれば、何らかの理由で急に収入が減ったとしても、生活に困窮することなく、ローンの返済も余裕を持って行えるでしょう。

また、ローンの残額が大きくなることで住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けられるという点もフルローンのメリットです。

デメリットは、最終的な返済額が増えてしまうという点です。頭金がない分だけ借入額が増えるため、利息の負担も大きくなります。また、「借入可能額＝予算」となるため、頭金との差額分だけ予算が少なくなり、物件の選択肢が狭くなってしまうという点もデメリットです。
先ほど、「頭金がなくても住宅ローンは利用できる」と書きましたが、頭金がなければそれだけ借入額が大きくなる恐れがあり、ローン審査ではやや不利になるということも気に留めておきましょう。

なお、仲介手数料や融資事務手数料などは物件価格ではなく諸費用に該当します。フルローンの場合、その諸費用部分に関しては、住宅ローンとは別で諸費用ローンを組む可能性があります。その場合、利息の負担が住宅ローンより大きくなる可能性があるので注意が必要です。

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住宅の購入に際して、「まとまった額の頭金を用意するのが当たり前」と考えている方も多いでしょう。頭金を払うメリットが多いことから、実際に多くの方が用意していることが調査データからも見て取れます。しかし頭金がなければ住宅を購入できないというわけではなく、住宅ローンも利用可能です。
頭金を用意することにはデメリットもあります。これから住宅の購入を検討している方は、現在の状況や貯蓄額などを踏まえてじっくり検討するようにしましょう。

理想の住まいを探している方は、下記よりお気軽にご相談ください。
 

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