【2024年改正】使いやすくなった相続空き家の3,000万円特別控除とは？

相続空き家の3,000万円特別控除とは、一定の要件を満たす空き家を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できるという特例のことです。
譲渡所得とは、個人が不動産を売却したときに得られる売却益のことを指します。
3,000万円特別控除を適用したときの譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

譲渡価額は、主に“売却価格”のことです。
取得費は、土地は購入額、建物は購入額から減価償却費を控除した価額になります。

減価償却費とは、時間の経過によって建物価値が下がるという会計の考え方に基づき、建物価格を減額するために生じる計算上の費用のことです。
譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費などの売却に直接要した費用になります。

譲渡所得がプラスになれば、所得税および住民税、復興特別所得税※の税金が生じます。
一方で、譲渡所得がゼロ円（マイナスとなったときもゼロ円）となれば、税金は生じません。
3,000万円特別控除を適用したことで譲渡所得がゼロ円となれば、税金は生じないことになります。

※復興特別所得税は2037年12月31日まで徴収される特別税です。（2024年4月時点）

相続空き家の3,000万円特別控除は、2024年1月1日以降の売却から以下のような取り扱いになりました。

出典：国税庁 「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」

今回改正された最も大きな変更点は、売却後に買い主が耐震改修や取り壊しを行ったとしても特例が適用できるようになったという点です。

2023年末までの売却では、耐震改修や取り壊しは売り主が行う必要がありました。しかし、2024年以降は買い主が耐震改修や取り壊しを行う場合でも適用対象となったことから、売却の選択肢が広がったといえます。

たとえば、買い主が買取を行う不動産会社であれば、売却後に不動産会社が取り壊しを行うことも多いです。
「買取」とは、転売を目的とした不動産会社に下取り価格で売却する方法のことを指します。 不動産会社を通じて買主を探す「売却」と比べて売却価格が安くなるデメリットはありますが、早く売却できる点がメリットです。 空き家の買取を積極的に行っている不動産会社は多いため、買取を選択すれば3,000万円特別控除はかなり利用しやすくなったといえます。

2つ目の改正点は、相続人の数が3人以上である場合は特別控除額が2,000万円までに減額されたという点です。 2,000万円までに減額されたことは、2023年末までと比較すると厳しくなった改正といえます。

この章では、相続空き家の3,000万円特別控除の適用要件について解説します。

相続空き家の3,000万円特別控除を利用するには、売却の期限があります。
売却の期限は、相続開始日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までです。

相続空き家の3,000万円特別控除は、売却期限を2027年12月31日とした特例です。
相続の発生と特例を適用できる売却の期限については、下表の通りです。

出典：国税庁 「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

相続空き家の3,000万円特別控除の対象となる家屋の要件は、下記の通りです。　

※：要件5において、以下の要件を満たす場合は被相続人(死亡した人)が相続開始直前においてその家屋に居住していなかったとしても、適用が可能です。

対象となる空き家は、マンションは対象外であり、戸建てのみとなります。
また、対象となる戸建ては、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であることが必要です。

相続空き家の3,000万円特別控除を利用するには、譲渡（売却）の要件もあります。
譲渡の要件は、以下の通りです。

譲渡の要件で重要なポイントとなるのが、家屋を取り壊さずに売る場合は現行の耐震基準を満たしていなければならないという点です。

現行の耐震基準を満たした建物とは、原則として1981年6月1日以降に建築確認（着工前に行う図面審査の手続き）を通過した建物が該当します。
あくまでも家屋を「取り壊さずに売る場合」ですので、「取り壊して売る場合」には現行の耐震基準を満たしていなくても構いません。

なお先述した通り、相続空き家の3,000万円特別控除の対象となる空き家は、1981年5月31日以前に建築された家屋（戸建て）です。 現行の耐震基準は、基本的には1981年6月1日以降に建築された建物が該当するため、対象となる戸建てのほとんどは現行の耐震基準を満たしていません。 そのため、現行の耐震基準を満たしていない戸建てで相続空き家の3,000万円特別控除を適用させるには、耐震改修もしくは取り壊しをしなければならないということになります。

2023年末までは、耐震改修もしくは取り壊しは売り主が行わなければなりませんでした。
しかしながら、2024年1月1日以降は、買い主が耐震改修もしくは取り壊しを行っても適用できるようになったため、特例を利用できる可能性は大きく広がったといえます。
要件の詳細は、国税庁のホームページをご確認ください。

以上、相続空き家の3,000万円特別控除について解説してきました。
相続空き家の3,000万円特別控除は、2024年1月1日以降の売却から買い主が耐震改修や取り壊すケースでも利用できるようになりました。

2021年1月2日から2022年1月1日に発生した相続且つ、特例の要件を満たす空き家であれば、2024年12月31日までに売却することで、相続空き家の3,000万円特別控除を適用できます。 これから空き家の売却を検討されている方は、下記よりお気軽にご相談ください。
 

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