空き家問題の原因と解決法から見る「空き家」の有効な活用方法とは？

「親から実家を相続した」「住み替えて家が不要になった」など、住む予定がなく活用方法も思いつかないといった状態になっていませんか？「空き家」となった物件をそのままにしておくと、周辺住民とのトラブルに発展したり、税金がかさんでしまったりとマイナスな資産になりかねません。

活用方法が定まらない、最適な方法を見つけたいという方におすすめの方法についてご紹介するので、お持ちの空き家の将来について考えていきましょう。

そもそも空き家とは、建築物や工作物が居住やそのほかの目的で使用されていないことが常態であるもの及びその敷地のことを意味しています。「空き家等の対策の推進に関する特別措置法」の第2条によって定義されていて、具体的には人の出入り、水道やガス、電気の使用状況などを総合的に判断して、「空き家」と定義します。

総務省の「平成30年・住宅土地統計調査」によると、空き家率は13.6％と過去最高の数値を記録しています。平成25年から比べると約3.2％増加しており、年々増加傾向にあると言えます。

空き家は「売却賃貸用・二次的な住宅・その他の住宅」に分類されますが、近年「その他の住宅」に該当する空き家が急増しています。この背景にあるのは、少子化や世帯構成の変化だと考えられています。例としては親が亡くなり、不動産を受け継いだのはいいものの、活用方法がなく放置しているというケースなどが考えられます。

出典：総務省 「平成30年・住宅土地統計調査」

定期的な管理を行わず空き家を放置状態にしていると、周囲に多大な迷惑をかける可能性があります。遠方で暮らしているなど管理が難しい状況であったとしても、周囲にもたらす被害を正しく認識し、何らかの対策を打つことが求められます。

管理せずに住宅を放置していると、老朽化による倒壊の危険性が高まります。古い木造建築物は湿気がこもりやすく、シロアリ被害によって躯体が腐食する可能性もあるため、放置すると建物として弱くなっていきます。仮に崩壊して他の住宅に被害を与えた場合、損害賠償が発生する可能性も否めません。

また雪の降る地域で空き家を放置していると、屋根に積もった雪の重さで建物が倒壊する恐れがあります。人やほかの住宅に被害を及ぼさないためにも、定期的に雪を下ろす必要があります。

猫の糞尿や動物の死骸が放置されていると悪臭が発生し、周辺の環境が悪化する可能性があります。朽廃した空き家は街並みの景観も悪化させます。周辺の住民の不満やトラブルにつながり、最悪の場合訴えられてしまうかもしれません。定期的にケアをして外観をきれいに保ちましょう。

空き家は人目につくことが少なく、ゴミや雑草が散乱しているので放火されやすい場所と言えます。そのため、放置空き家が狙われることが多く、事件に巻き込まれるリスクもあります。

また放火だけでなく、空き家への不法侵入や不法投棄の場所として使用されることもあります。知らない間に侵入され、最悪の場合住みつかれる可能性もあるでしょう。これらの事件が発生しやすくなることから、周辺地域の治安を悪化させるだけでなく住民から訴えられる恐れがあります。

周辺地域に被害を及ぼさないためには、空き家を放置せずにメンテナンスする必要があります。月に1回以上、定期的に空き家に訪れる「定期巡回」を行いましょう。外観や内装に異常がないかを確認しながら、換気や掃除を行います。定期巡回と同時に周辺の住民に挨拶をしておくといいでしょう。

何らかのトラブルが起こった場合には早い段階で対処することが大切です。虫の発生や建材の破損などを放置してしまうと大きなトラブルに発展しかねないので、発見次第対処することをおすすめします。

平成26年に「空き家対策の推進に関する特別措置法」という、空き家問題を解決するための法律が公布されました。この法律ができる前は、所有者の許可がないと危険な空き家であっても行政が取り壊すようなことはできませんでした。しかし、この法律によって「危険な空き家」だと認められると、実態調査や管理指導などの指示に従わない場合には、罰金や行政代執行を行うことが可能になりました。

空き家をそのままにしていると、定期的なメンテナンスが必要になるだけでなく、固定資産税や維持費を支払わなくてはなりません。せっかく空き家を手に入れたのであれば、有効活用してみるのはいかがでしょうか。ここからは空き家を有効活用する方法について解説していくので、空き家の使い方にお悩みの方は参考にしてみてください。

修繕やリフォームをして、住宅が必要な人に賃貸物件として貸し出す方法です。賃貸物件にすることで毎月家賃収入を得られるようになります。空き家を維持するのにかかっていたお金を家賃で賄えるのであれば、金銭的な負担も減るでしょう。

ただ、借り手がつかなくては意味がありません。需要の高い物件であれば問題ないですが、郊外や地方にある物件だと思うように借り手がつかないこともあります。入居者が見つかっても、すぐに退去してしまっては賃貸経営が難しくなります。安定して収入を得るには、需要の高い物件でなくてはならないということを覚えておきましょう。

民泊とは、所有している自宅を宿泊施設として外国人旅行者などに貸し出し、宿代を収入として得るシステムのことで、日本でも注目されているビジネスです。所有する物件を貸し出すだけで管理会社が民泊を運営してくれるところもあるので、自分で管理する必要がないのも特徴です。

デメリットとしては、利用がなければ収入に結びつかないことが挙げられます。また、宿泊客が備品や室内を汚したり破損したりしてしまう可能性も少なくありません。貸し出した部屋が犯罪に利用された事例もあり、賃貸として貸し出すよりもリスクが高いと言えるでしょう。

物件としての需要がそこまで高くない場合、更地にして土地として活用するのも一つの手段です。都心部であればアパートを建てて賃貸物件にしたり、駐車場経営をしたりするのもいいでしょう。

ただ、解体や再利用するにはそれなりに費用が必要になります。費用やリスクを最小限にしたいのであれば、不動産を売却するのもおすすめです。売却すれば管理の手間や税金負担から解放されるので、空き家の対策として選ばれる方が多い方法となっています。

賃貸物件や民泊として他の人に貸し出すのに抵抗がある場合は、自分の住宅として活用するという選択肢もあります。リフォームや修繕をすることで自分好みの設備が整うことはもちろん、家の倒壊リスクを軽減する効果も期待できます。

ただリフォームには費用がかかるので、自分で住む場合には段階的にリフォームを進めていくのがいいでしょう。経済的な負担を抑えるために複数のリフォーム会社から見積もりを取って、費用などを比較してから決めるのがおすすめです。

空き家を有効活用する方法は複数ありますが、高いリスクを負うケースだけでなく、高額な費用が必要になることも多くあります。手間や費用をかけずに空き家を活用したいのであれば、「空き家バンク」の利用がおすすめです。

自治体が主体となって運営しており、空き家のやり取りを仲介してくれるサービスです。空き家を貸したり売ったりしたい人が登録し、その情報をもとに空き家を買いたい人や借りたい人が物件を探します。お互いに条件が合えば、売買や賃貸が成立します。
不動産会社による空き家の仲介と異なるのは、営利目的ではなく空き家の解消を図ることが目的で運営されていることでしょう。

空き家バンクは必ずしも“家賃設定が相場と同水準”とは限らないため、空き家を借りる場合の費用が安い場合もあることが特徴です。割安物件を求めて空き家バンクで物件を探す人もいるため、家賃設定を低くすれば借り手がつきやすくなります。郊外や地方の物件でも登録しておいて損はないでしょう。

先述の通り、空き家バンクは自治体が運営しているサービスなので、自治体によっては補助金制度を利用できる場合もある点もメリットです。補助金制度などをうまく利用することで、通常よりも経済的な負担を抑えられます。ただし地域によって補助金の制度や利用条件が異なるので、事前に調べておきましょう。

空き家バンクは自治体によっては、協定を結んでいる地域の専門会社に仲介を頼んでいる場合も多いです。不動産会社の仲介が入る場合には、仲介手数料が生じます。

空き家の扱いに困っている場合は、不動産会社に相談するのもおすすめです。市場の特性や希望を汲み取って空き家の使い道を提案してくれます。一口に売却といっても土地も建物も売るのか、建物を解体して土地だけを売るのかなど、さまざまな方法があるので、最適な方法を紹介してもらえるのがメリットでしょう。

そのほかにもテナントや貸し駐車場など、有効活用できる方法を提案してもらえるので、収入の足しにしたり節税効果を狙った対策を講じたりすることができます。どのように活用したいのか、何がいい方法なのかわからないという方は、不動産会社を頼ってみてはいかがでしょうか。

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少子高齢化や都市部への一極集中によって、年々空き家が増えており、それに伴って空き家による社会問題も重要視されています。空き家の対処法がわからず、そのまま放置していると犯罪に巻き込まれたり、ほかの住民に被害を及ぼしたりする可能性があります。トラブルを引き起こさないためにも、空き家の活用方法について考えていきましょう。

空き家の活用方法にお悩みの方は、下記よりお気軽にご相談ください。

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