- 土地を所有している場合、自己資金を建築費用の1割から2割程度を用意しておくと◎
- 不動産の取得や管理には諸経費がかかるため、資金計画をしっかり立てる必要がある
- アパート経営とマンション経営においては、多方面からのシミュレーションが必要
所有する土地にアパート・マンションを建てる際の費用
所有する土地がすでにある場合、まず必要となるのが建物を建てる費用です。現金ですべて対応する方もいるかもしれませんが、金融機関にてローンを組むケースが一般的でしょう。その場合には、自己資金を建築費用の1割から2割程度を用意しておく必要があります。理由は、まとまった資金が手元にあることがわかると金融機関でのローン審査が通りやすくなるからです。
ただ、アパートやマンション建築では、それ以外にもさまざまな諸経費が必要になります。ここでは、どんな諸経費が必要なのか、ローンはどれくらいになるのかについてご紹介します。
ローン費用
アパートは、木造もしくは軽量鉄骨構造で3階建て以下の集合住宅を指すことが多くあります。一方で、マンションは、一般的に鉄骨や重量鉄骨、鉄筋コンクリート構造で、3階建て以上の集合住宅を指します。使う資材が違うことから、建築費用も異なってきます。
諸経費
アパートやマンション建築には、契約が必要になったり税金を負担したりしなければなりません。それがいわゆる諸経費と言われるもので、不動産取得税や印紙税、登録免許税、司法書士報酬などです。
不動産取得税は、工事金額の50％から60％かかり、取得時のみ支払います。印紙税は契約金額によって異なり、約3,000万円なら約2万円、約8,000万円なら約6万円が必要となります。
登録免許税は登記の際に必要で、課税標準額に0.4％をかけた金額になります。登記に関しては、知識のある方であれば自分で行うことも可能ですが、司法書士に依頼する方がほとんどでしょう。その場合は、10万円ほどの司法書士報酬が必要になります。
アパート・マンション経営におけるランニングコスト
アパート・マンション経営は、建物を建て、人が入居したら終わりではありません。建物を維持するために必要な費用や、アパート・マンション経営で必要となる事務費用など、ランニングコストがかかります。ここでは、アパート・マンション経営におけるランニングコストについて解説します。
税金
毎年かかる税金として有名なものは、毎年通知が届く「固定資産税」や「都市計画税」です。さらに、いくつかアパート・マンション経営をしている方の場合は、個人事業主に該当し事業税を納めなければなりません。
ただし税金に関しては、人によって各種控除を受けられる可能性があるため、詳しくは税理士に確認してみるとよいでしょう。
維持管理費
アパートやマンションの共用部分にある電気代や水道代、共用部分の清掃費用、火災などに備えた保険料、建物の修繕に備えた修繕費などが必要になります。また、「入退去の管理などを自分ですべて行うのは大変」というときは、不動産管理会社に一任することもあるでしょう。その場合は、不動産管理会社へ支払う費用も必要になります。
ローン金利
忘れがちな項目に、「ローン金利」があります。アパート・マンション経営においてローンを組む際は、アパートローンや不動産投資ローンを利用することが多いでしょう。
金利が高ければアパート・マンション経営で得た収益が減ることになるため、しっかり資金計画を立てておく必要があるでしょう。
ランニングコストを知ってしっかり計画を立てよう
「費用を抑えたい」という理由からアパートを選択する方もいるかもしれませんが、資産背景や所有地の状況を考えると、マンションのほうが適している場合もあります。また反対に、「多くの家賃収入を得たい」と、マンションを選択する方もいるかもしれません。ただマンションを建築したものの、そのエリアでの需要がなければ意味がないでしょう。
アパートやマンション経営を検討している方は、ぜひ下記よりお気軽にお問い合わせください。
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