住み替えの10個の注意点と知っておきたいテクニックを解説

住み替えには、売却を先に行う「売り先行」と購入を先に行う「買い先行」の2種類があります。

「売り先行」や「買い先行」は、売却や購入の手順の前後ではなく、決済日（代金支払い日）の前後を意味する言葉です。
とくに売り先行の場合、売却活動と購入活動を並行して行うことはよくあります。
売り先行と買い先行のメリットとデメリットをまとめると、下表の通りです。

この章では住み替えの注意点やテクニックについて紹介します。

住み替えでは、売却で余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。
住み替えは、売却活動と購入活動の2つを行いますが、期間をコントロールしにくいのは売却活動になります。 購入は買いたい物件があればすぐに購入できますが、売却は売りたくてもすぐに売却できるとは限りません。

売却は、売りに出してから買い主が決まるまで概ね3ヶ月程度かかることが一般的です。
また、売買契約を締結しても引き渡しまで1ヶ月程度空くことが通常となっています。
準備から引き渡しまでトータルで半年近くかかることもあるため、売却は余裕を持ったスケジュールを組んでおくことが必要です。

売却期間は、高過ぎる値段設定をすると売却期間が長期化する原因となります。
3ヶ月程度で売るには、むやみに高めの価格で売り出すことはせず、適正価格で売り出すことがコツです。

ローン残債がある家を住み替える場合には、残債は売買代金で一括返済することが原則です。 そのため、売却前にはローン残債の正確な額を把握するとともに、不動産会社に査定を依頼して売買代金で残債を一括返済できるかを調べる必要があります。

売買代金で残債を一括返済できない場合、住み替えローンを利用できるケースがあります。 住み替えローンとは、売却物件で返済しきれなかった部分の残債を、購入物件の住宅ローンに上乗せして借りることができるローンのことです。 住み替えローンは売却の決済を先に行う必要があり、売り先行で利用するローンとなります。住み替えローンは、売却で残債を返済しきれなくても住み替えができる点がメリットです。

一方で、住み替えローンにもデメリットはあります。
1つ目のデメリットは、審査が厳しく、必ずしも利用できるとは限らないという点です。 2つ目のデメリットは、売却と購入の決済日を同日に設定しなければならないという点になります。
住み替えローンを使うと制約が多くなってしまうため、できれば売却物件のローン残債は売買代金で返済できることが望ましいです。

住み替えでは購入物件の資金計画をしっかり立てることが大切です。
売却物件で得られる手残りをあてにする場合には、手残りはいくらになるかを見込んでおく必要があります。

手残りとは、売買代金から諸費用、住宅ローン残債、税金を差し引いた額です。諸費用とは、仲介手数料や印紙代になります。税金とは、売却物件で発生する所得税や住民税、復興特別所得税のことです。所得税と住民税、復興特別所得税の3つの税金をまとめて、譲渡所得税と呼ぶこともあります。

個人が不動産を売ったときに生じる税金に関しては、計算方法が難しいことが特徴です。単純に売買代金に何パーセントを乗じて計算するものではなく、譲渡所得と呼ばれる売却益を計算し、その売却益に対して税率を乗じて税金を求めます。売却益ですので、買ったときよりも大幅に金額が下がっていれば売却益は発生せず、税金が生じないこともあります。また、税金に関してもすぐに生じるわけではありません。

税金は、売却後の翌年の2月16日から3月15日までの間に行う確定申告で納税します。 よって、税金は発生しても売却の引き渡しのタイミングでは生じないことから、すぐに購入物件を買う場合には、売買代金から諸費用と住宅ローン残債を差し引いたものを実質的に手残りとして利用できます。

一方で、購入物件でいくらの住宅ローンを組めるかも想定しておく必要があります。 銀行が想定している住宅ローンの許容範囲は、完済年齢が80歳、返済比率が30％、年収倍率が8倍としていることが一般的です。

完済年齢とは、住宅ローンを完済する（全額返済する）年齢になります。
返済比率とは、額面年収（1年間に支払われた給与の総支給額）に対する返還返済額の割合のことです。 年収倍率とは、額面年収に対する借入総額の倍率になります。

住み替えは、1軒目を購入したときよりも年齢が上がっていることが通常ですので、完済年齢から逆算できる借入可能期間が短くなります。 借入可能期間、つまり、ローンの期間が短いと返済比率が高くなりやすいです。住宅ローンは、年齢が上がるにつれて多くの金額を借りにくくなるため、借入可能額をしっかりと把握しておくことが必要となります。

住み替えでは、買い替え特約というテクニックを知っておくことも望ましいです。
買い替え特約とは、購入物件において「期日までに買い主の売却物件が売れなかったら、売買契約は解除する」という内容の特約になります。買い替え特約は、購入物件で締結する特約であるという点がポイントです。

住み替えでは、たとえば住み替えローンを使う場合など、売却物件と購入物件の決済日を同日にしたいときがあります。 買い替え特約は、売却物件と購入物件の決済日を同日にしたいときなどに利用されることが多いです。

売り先行はあくまでも、購入よりも売却の決済を先に行うだけなので、売り先行であっても購入活動を先に行うことはあります。 買い替え特約は、先に購入活動を行ってあらかじめ買い替え特約付きで購入物件の売買契約書を締結しておき、後から売却活動を行って期日までに売るという流れです。 期日までに売れなければ購入物件の売買契約は解除されますが、期日までに売れれば購入物件も買えて売却物件も売れることになります。

ただし、買い替え特約は購入物件の売り主の立場が不安定になるため、必ずしも応諾してもらえるとは限りません。 売り主の立場が不安定になるのは、買い主の売却物件が売れない限り自分の物件が売れないからです。 よって、買い替え特約は利用できないことも多いということは知っておく必要があります。

引き渡し猶予とは、売却物件の引き渡し日を決済日から数日ずらすという特約のことです。買い替え特約は購入物件で締結する特約であるのに対し、引き渡し猶予特約は売却物件で締結する特約である点が違いになります。

引き渡し猶予特約が利用できると、引越しを1回で済ませることができる点がメリットです。 引き渡し猶予特約は、売却物件の買い主がお金を支払ったにも関わらず売り主が居座り続けるリスクがあるため、必ずしも常に利用できるとは限りません。 引き渡し猶予特約を利用するには、購入物件で買い替え特約が締結されていると、買い主に応諾してもらいやすいです。 理由としては、買い主へ確実に引っ越すことを客観的に示せるためです。

買取保証とは、一定期間仲介で売却を行い、仮に売れなかったら最後は仲介をしていた不動産会社が下取り価格で買い取るというサービスです。 買取保証は、仲介で売れれば高く売れますし、仮に売れなくても最後は買い取ってもらえるため、期日までに確実に売却できるというメリットがあります。

住み替えでは、期日までに売却したいというニーズも多いです。 しかしながら、いきなり買取を利用して安く売るよりは、できれば仲介で高く売りたい人も多いと思います。
買取保証は、期日までに確実に売却しなければならないが、できれば高く売りたい人におすすめの売却方法です。

住み替えでは、売却を依頼する不動産会社選びは慎重に行うことが適切です。
住み替えにおける不動産会社の選び方は、単に査定を依頼して高い査定価格を出してくれる不動産会社を選べば良いといったものではありません。

1つの選び方として、購入物件を扱っている不動産会社に依頼するという考え方もあります。 たとえば、不動産会社が売り主となっている建売住宅や中古住宅（戸建てやマンションを含む）が購入物件となるケースがあります。

購入物件の売り主が不動産会社の場合、その不動産会社に売却物件の仲介を依頼すると住み替えがスムーズに進むことが多いです。 売り主が不動産会社の物件では、買い替え特約を応諾してくれることがよくあります。 購入物件で買い替え特約を締結していると、売却物件で引き渡し猶予特約を締結しやすいことから、引越しも1回で済ませやすいです。 また、住み替えローンを使いたい人も、買い替え特約を利用すれば、売却物件と購入物件の決済日を同日にしやすくなります。

そのほかの選び方としては、つなぎ融資のサービスを提供している不動産会社を選ぶという考え方もあります。 つなぎ融資とは、売り先行で進めていた人が予定外に売却物件と購入物件の決済日が前後してしまったときに、一時的に不足する資金を融資してくれるサービスです。 つなぎ融資は、一般的に買取保証とセットになっているサービスであるため、対応してくれる不動産会社が限られます。 あらかじめ、つなぎ融資を行っている不動産会社を選んでおけば、予定外に売却物件と購入物件の決済日が前後しても柔軟な対応ができる点がメリットです。

売却を成功させることも重要ですが、やはり良い物件を購入できることが満足度の高い住み替えとなります。不動産は一つとして同じものはないため、全てが完璧な物件というものはありません。 何らかの不満な点は、どうしても発生する可能性があります。

そこで、満足いく家に住み替えるコツは、周辺環境の良い物件を買うということです。 駅から近い、便利なスーパーがある、学区が良い、歩道が整備されているなどの条件が優れている物件を買うと満足度が高まります。

物件はいずれ、築年数が経過すると古くなって価値が下がりますが、周辺環境には年数が経過しても変わらない普遍的な価値が存在します。 たとえば、駅から遠い、大きな国道に面している、車がないと買い物ができないといった周辺環境だと、建物自体が良くても不満を感じてしまうことが多いです。

満足いく住み替えを行うには、まずは周辺環境を調査して住みたいエリアを決めておき、そこで物件が出たら購入できるように準備しておくことが望ましいといえます。

住み替えでは主に以下のような費用が発生します。

※復興特別所得税は2037年12月31日まで
出典：
国土交通省 「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
国税庁 「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
国税庁 「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
法務局 「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」
法務局 「○登録免許税の計算」
日本司法書士連合会 「司法書士の報酬」
総務省 「不動産取得税」

一定の要件を満たすマイホームの売却では、譲渡所得が発生した場合、以下のような節税特例を利用できます。

売却物件で使える節税特例は、購入物件の住宅ローン控除とは同時に併用できないことが決まりです。 売却物件で節税するか、購入物件で節税するかは、いずれか有利な方を選択することになります。

たとえば、売却物件で譲渡所得が生じ、3000万円特別控除を利用したなら税金が発生しないケースがあるとします。 しかしながら、すぐに買う購入物件で住宅ローン控除を利用したい場合には、売却物件で3000万円特別控除は利用できないということです。

売却物件で譲渡所得が発生しそうな場合には、売却物件で節税特例を使うか、購入物件で住宅ローン控除を使うかをあらかじめ検討しておく必要があります。

以上、住み替えの注意点について解説してきました。

住み替えには、「売却で余裕を持ったスケジュールを組む」や「売却物件のローンが返済できるかを確認する」などの注意点があります。
住み替えでは、買い替え特約や引き渡し猶予特約といったテクニックを使うと引越しが1回で済む場合もありました。
単純売却では必要としない知識を要するときもありますので、住み替えの際は、本記事を参考にしていただけると幸いです。

これから住み替えを検討されている方は、下記よりお気軽にご相談ください。

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