不動産オーナーが知っておきたい耐震性のキホン ～耐震・制震・免震の違いと賃貸経営におけるメリット～

耐震性とは、建物が地震による揺れに耐え、破壊や損傷を防ぐことができる力の度合いのことをいいます。 建物を設計する際には最低限の耐震性を確保するために、耐震基準が定められています。
日本の耐震基準は、大きな地震を経験しながら、時代とともに、より高い基準に変わってきています。 現在の耐震基準は、1981年の建築基準法の改正によって定められたものです。

日本では、戦前から耐震についての規定が存在していました。 1919年（大正８年）に制定された市街地建築物法（現在の建築基準法の前身）では、関東大震災の翌年の1924年に初めて耐震に関する規定が盛り込まれました。

戦後の1950年に建築基準法が施行され、耐震基準が定められました。 この基準では、「震度５強程度の中規模地震では建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能であること」を目標としています。

耐震基準の大きな転換点となったのは、1981年６月の建築基準法の改正です。 1978年に発生した宮崎県沖地震をきっかけに、あらたに定められた基準では、「中規模（震度５強程度）ではほとんど損傷せず、極めて稀に発生する大地震（震度６強から７程度）の地震に対して倒壊しない」耐震性が義務づけられました。 この基準を「新耐震基準」と言い、それ以前の「旧耐震基準」と区別をしています。

さらに、1997年の阪神淡路大震災の教訓をもとに、2000年に木造の耐震基準が見直され、接合部の金物による固定、耐力壁のバランス配置、地盤調査の実施などの厳格化が行われました。

より耐震性の高い建物の建築を推進するために大きな役割を担ったのが、「住宅性能表示制度」と「長期優良住宅」です。

2000年に「住宅の品質の確保の推進等に関する法律」が施行され、同法に基づき「住宅性能表示制度」が運用開始されました。 住宅性能表示制度とは、耐震性・耐久性・省エネ・遮音性など10分野の住宅の性能に関して、第三者の評価機関が客観的な評価を行う、言わば「住宅性能の通信簿」をつける制度のことです。
この制度では、建物の耐震性能について３段階の等級を設けています。 新耐震基準を満たす建物を耐震等級１としており、以下の通り、耐震等級３が最も高い評価になります。

2009年には「長期優良住宅認定制度」が創設されました。 長期優良住宅とは、欧米と比べて寿命が短いとされている日本の住宅を、長期にわたり良好な状態で使用できるように性能を高めた住宅のことです。 長期優良住宅の認定を受けると、不動産取得税、固定資産税、生前贈与、住宅ローンなどさまざまなメリットが受けられます。
長期優良住宅に認定されるためには、原則、耐震等級２以上または免震住宅であることが条件になるため、長期優良住宅の普及とともに建物の耐震性能も向上してきました。

建物の地震対策には、主に耐震、制震、免震という３つの構造があります。

実は、新耐震基準で定められている耐震構造の役割とは、地震から建物を守ることではなく、屋内にいる人の命を守ることです。 言い換えると、耐震構造は「大規模な地震で建物が損傷しても倒壊はしないため、屋内の人が建物の下敷きになり亡くならない」構造であり、建物が損傷を受けることについては許容しているのです。

また、耐震構造では、家具の転倒による人的被害については考慮していません。 そのため、建物自体の損傷を抑えたり、家具の転倒を防いだりするためには、さらに進んだ地震対策が必要になります。 このような理由から広がってきたのが制震構造と免震構造です。
３つの構造のしくみやメリット・デメリットは次の通りです。

耐震構造は、地震対策として最も一般的な構造です。 壁に「筋交い（すじかい）」を入れたり、構造の接合部に金物を使用したりすることで建物を強固にして「地震の揺れに耐える構造」です。 耐震構造の最も大きなメリットは、建築コストが安く、メンテナンス費用もかからないことです。

反面、地震の揺れが地面から建物に直接伝わるため、建物の揺れは大きく、特に上階ほど大きく揺れます。 また、くり返し発生する地震によって建物にダメージが蓄積されると、当初の耐震性が損なわれることもあります。 その場合、住み続けることができなくなったり、補修コストがかかったりします。
なお、同じ耐震構造でも、住宅性能表示制度の耐震等級２、３は等級に応じて耐震性も向上しますが、建築コストも高くなります。

制震構造は、建物の壁などに油圧式やゴムなどの制震ダンパーを取り付けたり、屋上にTMDというおもりを用いた制振装置を設置したりして「地震の揺れを吸収する構造」です。 建物の揺れが小さくなるため構造部の変形も抑えられ、地震後も引き続き建物の使用ができる可能性が高くなります。

制震構造は、特に上階の揺れを抑えるために有効な構造とされており、強風による揺れの軽減にも効果があります。 建築コストは耐震構造より高くなりますが、免震構造に比べると安く施工でき、平常時にはメンテナンスコストがかからないこともメリットです。

免震構造は、建物と基礎との間に積層ゴムなどの免震装置を設置し、建物と地盤を切り離すことによって建物に「地震の揺れを伝えない構造」です。
地震による揺れが大きく軽減され、家具の転倒も減少します。高層階の揺れにも大きな効果を発揮するため、タワーマンションなどにも多く採用されています。 また、大きな地震でも建物の損傷がほとんどないため、地震後も引き続き建物を通常の状態で使用できることも大きなメリットです。

デメリットは、他の構造よりも建築コストがかかること、また定期的なメンテナンスが必要になることです。最近では、工法の工夫などにより建築コストを削減している免震構造も見られます。

耐震性の高い賃貸住宅は入居者に安心感を与えるだけでなく、賃貸経営に大きな付加価値をもたらします。 ここでは免震マンションを取り上げ、賃貸経営におけるメリットやデメリットについて検証します。

免震マンションの最も大きなメリットは、入居者に高い人気があることです。
近年頻発している地震への不安もあり、住まい選びの際に、天災対策として「建物の構造（免震・耐震性）」を重要視する人が55.7％と、「地盤」や「築年数」「ハザードマップ」などを抑え最も高い割合を占めています。（注１）
その一方で、免震マンションの供給は少なく、需要に対して大幅に不足していると考えられます。

こうしたことから、免震マンションでは、家賃を高めに設定できるというメリットもあります。 スターツCAMが実施した免震マンションの入居者アンケートでは、９割を超える入居者が近隣相場より家賃が高くても入居したいと回答しています。（注２）

注１：全国宅地建物取引業協会 「不動産の日アンケート2022年2月」

注２：スターツCAM株式会社 「高床免震®」

免震マンションに対して、ローンの金利優遇を実施している金融機関もあります。 より低い金利でローンの借入ができれば収支の向上につながります。

地震保険に加入する場合、免震マンションの保険料は大幅に安くなります。
地震保険料には建物の耐震構造により10％から50％の割引がありますが、免震構造と耐震等級3の建物は割引率が最大の50％になります。

耐震構造などでは、地震による倒壊は免れても、建物内部の損傷などにより、補修が完了するまで賃貸ができなくなったり、高額な補修費用がかかったりするケースもあります。
免震構造のマンションは、地震後も引き続き居住が可能なため、入居者にも不動産オーナーにも大きなメリットとなります。

高い安全性が確保できることにより、震災時に免震建物が周辺住民の避難所や飲料水の供給ポイントとして利用されているケースもあり、地域貢献や社会貢献にも役立てられます。

賃貸経営には収支計画も重要ですが、免震マンションは建築費も高くなります。 コストアップ分に見合う家賃のアップができない場合は収益性が低くなります。

他の構造はどのような地盤でも建築ができますが、免震構造は軟弱な地盤では建築できないケースがあります。 マンション建築を計画する際には、建築会社や専門家に相談することをおすすめします。
耐震性能の選択については、他の構造との収支比較に加え、不動産オーナーとしての災害への向き合い方も考慮し、総合的に判断することが大切です。

建物の耐震性能は命と財産を守るための基本です。
まずは、耐震、制震、免震の違いを知り、十分に比較検討した上で、より安全な賃貸住宅を提供することが賃貸経営の成功につながります。

これから地震に強い建物の建築を検討されている方、安定した不動産経営を検討されている方は、下記よりお気軽にご連絡ください。
 

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