マンション売却の費用はいくら？相場や手数料・税金関連の知識も解説

マンション売却で一般的に発生する費用の一覧を示すと、下表の通りです。

※復興特別所得税は2037年12月31日まで

出典：
国土交通省 「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
国税庁 「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
法務局 「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」
日本司法書士連合会 「報酬アンケート結果一覧」

マンション売却費用の相場と概算額を紹介します。

仲介手数料は不動産会社が受領できる上限額が取引額に応じて下表のように決まっています。

不動産の売買契約書は、印紙を貼らなければいけない課税文書です。
印紙税は売買契約書に記載される売買金額によって、下表のように決まります。

※2024年3月31日までの軽減税率
出典：国税庁 「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

抵当権とは、債権者（銀行）がその担保物件から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。住宅ローンが残っている不動産を売却する際は、抵当権抹消費用も発生します。
抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

住宅ローンが残っている不動産の売却では、不動産会社が売り主の抵当権抹消手続きを代行してくれる司法書士を手配してくれることが一般的です。司法書士手数料は1.0～2.5万円程度が相場となっています。

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、銀行に対して一括返済手数料を支払います。一括返済手数料の相場は、都市銀行の窓口申し込みで、3～5万円程度です。

引き渡しでは、以下のような証明書類が必要となります。

売却によって利益が生じる場合には、税金が生じます。
税金に関しては、「第3章　マンション売却で生じる税金関連」で詳しく解説します。

場合によっては、以下のような費用も発生します。

引越し代は、人数や距離によって異なります。
たとえば4人家族で50km未満の引越しであれば、通常期なら9～12万円程度、繁忙期なら12～15万円程度です。

内覧（購入希望者に家の中を見せること）の前に有料のハウスクリーニングを依頼する人もいます。ハウスクリーニングは、実施する場所や広さによって金額が決まります。実施する場合には、たとえば「5万円まで」と予算を決めておき、その中で効果的なものを選んで行うことが費用を抑えるコツになります。
詳しくは、「第4章　クリーニング費用の目安」で解説します。

2022年の首都圏における中古マンションの平均価格は4,276万円※であり、税金を除く費用の概算額は152.1万円(売却価格の約3.6％)です。

※公益財団法人東日本不動産流通機構 「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」

税金を除くと、費用の概算額は売却価格の約4％弱となります。

この章では、マンション売却で生じる税金関連の知識について解説します。

マンション売却の税金は、売却「額」に対してではなく、売却「益」に対して生じます。税金は売却益に対して生じるため、売却しても利益が発生しない場合には税金は生じないということです。
マンションを売ったときに生じる売却益(利益)のことを、譲渡所得と呼びます。
譲渡所得の求め方は、以下の通りです。

譲渡価額は、主に売却価格になります。
売却にあたって固定資産税などを精算する場合には、固定資産税精算金も加えたものが譲渡価額です。

固定資産税精算金とは、引き渡し日以降の固定資産税の負担を実質的に買い主へ移転するために、買い主から受領する金銭のことです。
取得費は、土地は購入額、建物は購入額から減価償却費を控除した価額になります。
減価償却費とは、時間の経過によって建物価値が下がるという会計の考え方に基づき、建物価格を減額するために生じる計算上の費用のことです。
譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費などの売却に直接要した費用になります。

取得費は建物の価格から減価償却を控除する必要があることから、単純に購入額とイコールではない点がポイントです。
取得費を計算式で示すと、以下のようになります。

マイホームのマンションを売却する場合、減価償却費の求め方は以下の通りです（賃貸マンションを売却する場合は減価償却費の計算式が異なります）。

償却率は建物の構造で決まっており、下表の通りです。

出典：国税庁 「償却費相当額の計算方法（非業務用建物）」

一般的にマンションの構造は「鉄筋コンクリート造」または「鉄骨鉄筋コンクリート造」であることが多いため、償却率は「0.015」となることがよくあります。

経過年数とは、所有期間のことです。経過年数は築年数ではないという点もポイントとなります。購入したマンションが新築か中古かにかかわらず、経過年数は基本的には購入時の引き渡しから売却時の引き渡しまでの期間です。

経過年数は1年単位であることも特徴であり、6ヶ月以上は切上げ、6ヶ月未満は切り捨ての処理を行います。たとえば、実際の所有期間が15年3ヶ月であれば、経過年数は15年ということです。

税金は、譲渡所得に税率を乗じて求めます。

税率には、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類が存在します。
長期譲渡所得とは売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のとき、短期譲渡所得は売却する年の1月1日時点において所有期間が5年以下のときの税率です。
それぞれの税率は下表の通りです。

※復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます。

税率に関しては、所得税と住民税・復興特別所得税をまとめて下表のような表現をされる場合もあります。

合計税率の根拠は、以下の通りです。

譲渡費用とは、売却に直接要した費用のことです。
譲渡所得は譲渡費用が多いほど小さくなるため、節税の観点からなるべく多くの譲渡費用を計上したいところですが、どんな支出でも自由に計上できるわけではありません。

譲渡費用に計上できるものは限定的であり、売却時に返済する住宅ローン残債は費用としては認められないものとなっています。
一般的に譲渡費用として認められないものは、以下のようなものが挙げられます。

【譲渡費用にならないもの】

まず、住宅ローン残債や銀行へ支払う住宅ローン一括返済手数料、抵当権抹消費用などのローン関係の費用は譲渡費用にならない点が特徴です。
また、印鑑証明書などの各種証明書類取得手数料や売却までに要した売却物件の管理費や修繕積立金などの維持管理費、引越し代なども一般的には譲渡費用には該当しないと解されています。

一方で、譲渡費用にできるものを例示すると、以下の通りです。

【譲渡費用になるもの】

項目としてはいろいろありますが、マンション売却では「1.土地や建物を売るために支払った仲介手数料」と「2.印紙税で売り主が負担したもの」の2つくらいであることが一般的です。

税金を計算する上では、取得費を計算することが最初のポイントです。
取得費は建物価格に対して減価償却計算をする必要があることから、購入当時の価格を土地価格と建物価格に分ける必要があります。土地価格と建物価格の内訳は、購入時の売買契約書に記載されていることが多いです。

以下に税金のシミュレーションを示します。

マイホームのマンションは居住用財産と呼ばれます。
この章では、居住用財産の売却で利用できる税金の節税特例を紹介します。

3,000万円特別控除とは、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる特例になります。

3,000万円特別控除により、譲渡所得がゼロ円（マイナスとなったときもゼロ円とみなされます）となった場合には税金は生じないことになります。
詳しい要件は以下の国税庁のホームページをご参考ください。
No.3302 マイホームを売ったときの特例

軽減税率の特例とは、所有期間が10年超となるマイホームを売却した場合、税率が長期譲渡所得よりも下がるという特例です。3,000万円特別控除を適用しても、譲渡所得が発生する場合に適用します。
軽減税率の特例は、下表の通りです。

※復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます。

詳しい要件は、以下の国税庁のホームページをご参考ください。
No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

特定の居住用財産の買換え特例とは、売却物件よりも購入物件の価格が高いときは税金の繰り延べをできるという特例です。繰り延べとは課税の先送りという意味であり、購入物件を将来売却するときに、遡って税金が生じるという制度になります。

売却価額と購入価額の大小と繰り延べの有無の関係を示すと、下表の通りです。

3,000万円特別控除は今回の売却で実際に節税できる特例ですが、特定の居住用財産の買換え特例は節税ではなく先送りしているだけである点が違いです。
特定の居住用財産の買換え特例を使うメリットは多くなく、よほど大きな譲渡所得が出ない限り3,000万円特別控除を使った方が有利といえます。

売却物件と購入物件は、それぞれ一定の要件を満たす必要があります。
詳しい要件は、以下の国税庁のホームページをご参考ください。
No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

マンションを買い替える人は、購入物件で住宅ローン控除の利用の検討をしている人も多いと思いますが、注意点があります。
それは、住宅ローン控除は購入物件に入居した年のほか、その年の前年または前々年あるいはその年の翌年または翌々年に売却物件を売って下記の特例を利用していると利用できないという点です。

【住宅ローン控除と同時に併用できない特例】

簡単にいうと、購入物件での節税（住宅ローン控除の利用）と売却物件の節税は同時にはできないということです。
購入物件で節税するか、または売却物件で節税するかに関しては、いずれか有利な方を選ぶということになります。一般的に、売却物件で著しく大きな譲渡所得が生じた場合は、売却物件で節税特例を使った方が有利となることも多いです。

一方で、売却物件の譲渡所得は小さく、かつ、購入物件の借入額が非常に大きい場合には購入物件で住宅ローン控除を使った方が有利になる傾向があります。住宅ローン控除は、居住年や住宅の種類によっても節税額が変わってきます。

2022年以降、制度が大きく変わりましたので、詳しい要件は以下の国税庁のホームページを参考にしてください。
土地・建物（住宅ローン控除等）

マンションの間取り別のクリーニング費用の目安は以下の通りです。

※クリーニング会社によって、費用の目安は異なります。

また、水回りのクリーニング費用の目安は下表のようになります。

ハウスクリーニング費用は、不動産会社と媒介契約（仲介の契約のこと）を締結した後に実施すると、譲渡費用として認められやすいです。
実施するのであれば、媒介契約を締結後、販売活動を開始する前に行うことをおすすめします。

マンションはフルリフォームすると3LDKで600万～1,000万円程度かかります。
また、部分的なリフォームの相場は下表の通りです。

マンションは、売却するためにリフォームを無理に行う必要はありません。理由としては、何をどこまでリフォームをすべきかの判断がつきにくく、リフォーム費用を安く抑えることも難しいからです。

また、場合によってはリフォーム費用を売却価格に転嫁できないことも多く、リフォームすると逆に損してしまうこともあります。リフォームしないと売れないような物件は、買取を選択するのも一つです。

買取とは、不動産会社へ下取り価格で売る売却方法のことを指します。買取は仲介と比べると売却価格こそ安くなるというデメリットはありますが、リフォームせずに確実に早く売れる点がメリットです。
リフォームは失敗するリスクもあることから、買取も含めて検討することが望ましいです。

マンション売却で「譲渡所得が発生した人」または「税金の特例を使う人」は、売却の翌年の2/16～3/15までの間に確定申告が必要となります。

確定申告を税理士に依頼した場合、相場としては5～30万円程度です。
一般的には、譲渡所得が大きいほど税理士報酬も大きくなります。

なお、昨今はWEBで確定申告ができるようになりましたので、以前よりは相当に自力で行いやすくなりました。
参考までに、国税庁の確定申告のWeb入力ページを示します。
国税庁 確定申告書など作成コーナー

また、比較的大きな自治体では、確定申告のシーズンになると役所で税理士による無料相談会を開催しているところも多いです。いったん自力で申告書を作成し、その後に無料相談会に出ると理解が深まり、自分でも確定申告の手続きができるようになります。

税理士費用を抑えたい方は、無料相談会も併せて利用することをおすすめします。

以上、マンション売却の費用について解説してきました。
マンションの売却では、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用が発生することが一般的です。
マンションの売却では、譲渡所得が発生すると所得税や住民税、復興特別所得税が生じます。
3,000万円特別控除などの節税特例は、購入物件で住宅ローン控除と同時に併用できない点が注意点です。

リフォームに関しては、無理して行う必要はありません。リフォームしないと売却できない物件の場合には、買取も含めて検討することをおすすめします。
これからマンション売却を検討されている方は、下記よりお気軽にご相談ください。
 

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