空き地は活用しないと「損」!?代表的な土地活用方法のメリット・デメリット

すべての相続人が都合よく、「自分にとって最適な土地」を相続できるわけではありません。東京在住の方が九州にある土地を相続したり、街の中心部から遠く離れた不便な土地を相続したりすることもあるでしょう。そういったケースでは、相続した土地をどのように活用したらよいのかわからず、そのまま「空き地」として放置してしまう方も多いようです。

しかし、相続した土地を「空き地」として放置することにはさまざまなリスクがあります。まずは、空き地を放置するリスクについて見ていきましょう。

自分の家の隣に空き地があり、雑草が生い茂った状態だったらどう思うでしょうか？手入れされていない空き地には、ゴミを捨てる人もいます。雑草やそのゴミのせいで、害虫が発生するかもしれません。そうすると、近隣の方に迷惑をかけるだけでなく、その地域の印象を悪くする恐れがあります。

手入れの行き届いていない空き地はひと目でわかるため、不審者がその土地に侵入する恐れもあります。自分が所有する土地で放火が起きたり、犯罪の現場となったりする懸念もないとは言えません。

建材が置かれていたり、大木が残っていたりする場合もあるでしょう。台風や地震などが発生すると、そうした建材や大木などが倒れる危険性が高まります。倒れた物が隣の家に被害を与えたり、近くにいた人にケガをさせてしまったりするケースも考えられます。

日本の人口は減少傾向にあり、昔と比べると今後は土地が余っていく（ニーズのない土地が増えていく）ことも予想されます。都市部や住宅地として人気のエリアの地価は高騰する可能性がありますが、郊外や地方の土地は全体的に価格が下がっていくでしょう。

土地や建物の所有者は、毎年固定資産税や都市計画税を納めなければなりません。固定資産税や都市計画税には「住宅用地の特例」があり、人が住むための家が建っている土地の税負担が軽減される仕組みになっています。しかし、空き地（もしくは「特定空家」）に該当する不動産の場合はこの特例を受けられないため、その分だけ税負担が重くなります。

「特定空家」とは、周辺の景観や環境を脅かす可能性が高いと自治体から指定された空き家のこと。自治体から勧告を受けると、先述した「住宅用地の特例」の対象外となるため、固定資産税などの税金優遇措置を受けられなくなります。違反をした（勧告を受けた）場合、50万円以下の過料を科せられる恐れもあります。

空き家を所有する場合は、定期的な整備をして「特定空家」に指定されないようにするか、さら地にしてほかの土地活用法を模索するのが賢明です。

続いて、空き地の活用方法について考えていきます。まずは、低リスクで長く土地活用したい方に適した方法やメリット・デメリットを見ていきましょう。

駐車場経営では住宅などを建てなくてよいため、初期費用を抑えられるというメリットがあります。逆にデメリットは、賃貸物件の経営などに比べてリターンが低いこと。駐車場は、主に時間貸しのコインパーキングや1ヶ月単位で貸す月極タイプとなります。借り手がいなければ収益を得られず、その収益も賃貸経営のようにまとまった金額を受け取れるわけではありません。

細長い土地や狭小地でも駐車場にできるのは利点ですが、収益のことを考えると、利用者が多い駅の近くや街の中心部、住宅街などにある土地が適しているでしょう。

コンテナを設置し、倉庫代わりに使ってもらうトランクルームも人気です。賃貸経営よりは初期費用を抑えられ、維持・管理に必要な負担が少ない点もメリットでしょう。デメリットは、ユーザーがいないと収益を得られない点。法人の事務所が多いエリアや、倉庫代わりにトランクルームを利用したいと考える方が多いエリアで検討しましょう。

ただし、コンテナは建築基準法に規定された「建築物」に分類されるため、コンテナを設置してもよいエリアなのかどうかは確認が必要です。

一戸建て住宅（一軒家）を建てて賃貸物件にする方法は、アパートやマンションを建てるより費用を抑えられる点がメリット。ただしこちらも、借り手がいないと収益をまったく得られないという構造は同じです。

また、一戸建てとなると、ある程度の土地の広さが必要です。多くの借り手は賃貸物件に利便性や快適性を求めるので、「駅近や交通網が発達しているエリア」「ファミリー層が生活しやすいエリア」であればニーズに応えやすいでしょう。

日当たりのよい広大な土地を相続するのであれば、太陽光発電も有力な選択肢です。借り手を探さなくてよいのがメリットで、太陽光によって得た電力を売れば収入を得られます。

ただし、以前と比べると売電価格が低くなっているため、大きな利益を得るには大規模な太陽光発電システムが必要でしょう。その場合は、多額の初期投資が発生します。

近くに工場や建設会社などがある土地は、資材置き場として提供するのも手です。ある程度の広さがある土地が向いているでしょう。資材置き場なら借地借家法が適用されないため、貸し手都合で契約期間を短くしたり、契約を終了したりしやすくなるというメリットがあります。

デメリットは、高い賃料を設定できないこと。固定資産税の支払いなどを考えると、大きな収益は見込みにくいと言えそうです。

空き地を長年使う可能性がない場合は、空き地のまま第三者に貸す方法もあります。借りた人が、さら地のまま資材置き場のように使用するのであれば、大きな利益を生まないかもしれません。

しかし、その土地に住宅などを建てるとなると借地借家法が適用されるため、30年以上の賃貸借契約が結べるでしょう。そうすれば、長期的に安定した収入が見込めます。住宅などを建てるにあたっては、形状が整っている土地が向いています。

次に、高収益を目指したい方に向けた土地活用の方法をご紹介します。高収益を得るには、初期投資が必要になるケースがほとんど。元手となる資金の準備や、土地活用後の経営に関する知識の習得などを想定しておく必要があるでしょう。

高収益を見込める土地活用には、リスクもともないます。土地活用の専門家と相談しながら検討するのもおすすめです。

土地活用と聞いて「アパート・マンション経営」を思い浮かべる方もいるでしょう。実際、アパート・マンションの経営は、高収益が見込める土地活用方法の一つです。その理由は、借り手が多いほど家賃収入を得られるから。一戸建ての場合、1家族に1戸貸す形になるので、家賃が10万円であれば月10万円の収入になります。一方、アパート・マンションの場合、家賃5万円の部屋が30戸あれば、最大で150万円の収入が見込めるでしょう。

ただし、建設に膨大な資金が必要になる点、管理にかかる費用や修繕費、税金などの支払いが発生する点、つねに満室の状態を保つのが難しい点などはデメリットになります。土地の形状はさほど気にしなくてよいかもしれませんが、空室対策としては立地が重要です。利便性が高く、主要エリアへのアクセスがよい地域でおすすめの選択肢と言えます。

郊外で比較的大きな土地を所有している場合は、介護施設経営もよいでしょう。具体的には、老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）などです。アパート・マンション経営と同じく家賃が入ってくる仕組みで、介護施設の建設には補助金を得られるというメリットがあります。

デメリットは、管理・維持費用や人件費など各種費用がかかることや、入居者がいないと収益を得られないこと。高齢者向け住宅の利用者は落ち着いた環境を好む傾向があり、ファミリー層よりは立地のよさを求められません。

テナントビルなどの商業施設を建てて、土地活用する方法もあります。立地が重要となるため、集客しやすいエリアの土地活用に有効でしょう。

メリットは、住宅ではないため高い家賃設定ができる点です。しかし、住宅の建設以上に初期費用がかかるうえ、契約していたお店が撤退したり、新しい借り手が見つけられなかったりすると、収益を得られなくなります。また、業態転用が難しいというデメリットもあるでしょう。たとえば、飲食店を想定して建てたものの、借り手がつかなかったとします。ここに美容院を入れる場合はリノベーションが必要になり、さらなる出費となるでしょう。

こういったことを防ぐために、「土地だけ貸して、商業施設経営は借り手に任せる」という方法があります。この場合、貸し手の負担は軽減されますが、収益が大幅に減る可能性もあるため注意が必要です。

土地は所有しているだけで税金が発生するため、そのままにしておくのは「損」と言えるでしょう。さらに、空き地を放置すると周辺の方たちに迷惑をかけるリスクも高くなります。これらの点から、相続によって土地を手に入れた方は、土地活用の検討をおすすめします。土地活用には多くの選択肢があります。土地の形状や立地、広さ、周辺環境などによって、どのような方法が向いているのかを判断しましょう。

ただし、土地活用にはリスクもあります。思ったような収益を得られないケースもあるため、土地活用の専門家に相談しながら計画を立てると安心です。空き地の土地活用について詳しく知りたい方は、下記よりお気軽にお問い合わせください。

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