不動産の売却価格の決め方は？ 売り出し価格の設定方法や注意点を解説

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不動産売却価格を決めるうえで重要な材料となるのが、不動産会社による査定です。 査定方法は主に「取引事例法」「収益還元法」「原価法」の3種類があり、不動産の種類によって使い分けられています。
以下では、それぞれの査定方法を詳しくみていきましょう。

取引事例比較法とは、査定する不動産と類似物件の直近の取引事例から価格を算出する方法です。 主に、土地や戸建ての敷地部分・マンションの査定時に用いられます。
取引事例比較法では、まず類似する不動産の過去の取引事例を収集し、平均単価を求めます。 そこから取引事情や取引時点の市場と現時点のズレ・地域要因・不動産個別の事情による補正を加え、対象の不動産と比較し価格を算出します。

取引事例比較法は、実際に取引された価格をもとに算出するので、より市場に即した現実的な価格の算出が可能です。 しかし、戸建の建物は個別性が高いことから、取引事例法では適切な価格の算出が難しいとされています。 また、地方など類似物件の取引事例が少ないと、価格の算出が難しくなるケースもあります。

収益還元法とは、その不動産が将来生み出す利益をもとに価値を算出する方法です。 収益を生み出す必要のない居住用不動産ではなく、稼ぐことを目的としている投資用物件やオフィスビルなどの査定に用いられます。
収益還元法は、さらに「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。

DCF法は精度の高い価値算出が可能ですが、計算が複雑になるため、一般的には投資家の間でも収益還元法を用いるケースが一般的です。

原価法は、同じ建物を建てたときにかかる費用をもとに価値を算出する方法です。 主に戸建住宅の建物部分の評価に用いられます。
具体的には、査定対象の建物と同じ仕様の物件を新築する際の価格である「再調達価格」を算出し、そこから経年劣化による価値の減少を差し引くことで、現在の価値を導き出します。 原価法は再建築価格を基準に計算するため、取引事例が少ない物件や、個別性の高い建物の評価に適した方法です。

不動産を売却する際には、さまざまな価格が関係してきます。 これらの違いを理解していないと、売却計画に影響を及ぼす可能性があるため注意が必要です。
ここでは、不動産価格の違いについて解説します。

査定価格とは、不動産会社の査定で提示される価格です。 査定基準や方法は不動産会社によって異なりますが、おおむね3ヵ月以内で売れる見込みの価格が算出されます。 また、査定方法には机上査定と訪問査定の2種類があり、同じ不動産会社であってもそれぞれで価格が異なります。

机上査定とは、所在地や築年数などデータのみをもとに査定額を算出する方法です。 短時間で査定できる手軽さがメリットですが、不動産個別の事情は反映されないので実際の売却額とは大きく異なるケースもあります。 一方、訪問査定とは不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、内部や周辺環境も考慮して査定する方法です。 不動産個別の事情が反映されるため、より精度の高い査定が期待できる反面、査定に時間がかかります。
大まかな価格が知りたいのであれば机上査定、本格的に売却を進めるなら訪問査定が適しているでしょう。

売り出し価格とは、不動産を売り出すときの価格です。 不動産ポータルサイトや広告に表示されている価格は、売り出し価格になります。 売り出し価格は売主が自由に決められるため、必ずしも査定額と同じにする必要はありません。 そのため、早く売りたいから相場よりも価格を下げる、時間がかかっても少しでも高く売りたいから相場よりも価格を上げるというケースは珍しくないでしょう。

ただし、売り出し価格は売却を大きく左右するものです。 相場よりも高値だと基本的には売却しにくくなるため、相場や査定額を考慮して慎重に価格設定する必要があります。

売却価格とは、不動産を売り出し始めた後に実際に取引される価格です。
多くの場合、最初に設定された売り出し価格ではなかなか売れないことがあり、そのため売り出し価格を下げて売却するケースも珍しくありません。 そのため、売り出し価格と売却価格が異なることもあります。 また、「売却価格」と「成約価格」が同じ意味で使われることもあります。 不動産取引において「売却価格」という言葉が出てきた際は、どちらの意味で使われているのかを確認するとよいでしょう。

成約価格とは、実際に不動産が売れた最終的な価格のことです。 この価格は、売主と買主の合意によって決定されるため、必ずしも売り出し価格や売却価格と一致するとは限りません。 買主から値引き交渉を受けることはよくあり、結果として売却価格よりも成約価格が低くなることが多いです。

不動産売却の価格設定は、最初に査定額をもとに売主が売り出し価格を決め、その後、交渉を経て最終的な成約価格が決まるという流れになります。 そのため、査定額がそのまま成約価格になるとは限らず、価格が大きく異なるケースも少なくありません。 査定額を基に資金計画を立てていると、住宅ローンが完済できない、新居の購入費用が足りないという事態が発生する可能性があるため、成約価格の変動に注意を払って計画を立てることが重要です。

不動産価格は査定を受ければ把握できますが、その査定額が相場と比べて適正かどうかを判断するには、自分でも相場を知っておくことが重要です。 ここでは、自分で不動産価格を調べる方法として以下の4つを解説します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産ポータルサイトやチラシなどで近隣の類似物件の売り出し価格を調べることで、おおよその相場を把握する方法です。 エリアや土地面積・築年数・間取りなど、類似物件の価格をリサーチして、自分の物件の特徴に合わせて価格を調整してみると、おおよその市場価格が見えてきます。
ただし、売り出し価格には売主の希望や事情が反映されており、必ずしも市場価格と一致するわけではありません。 そのため、売却を検討する際は、成約価格や他の査定方法とあわせて総合的に判断することが大切です。

国土交通省の 不動産情報ライブラリを活用すると、過去の取引事例の検索できます。 エリアごとに物件を絞り込み、類似物件の成約価格を調べることで、自分の不動産の価格を算出する参考になります。 また、不動産流通機構の レインズマーケットインフォメーション でも、過去の成約価格を確認することができます。

ただし、不動産情報ライブラリやレインズマーケットインフォメーションでは、おおよそのエリアでの検索はできますが、特定の地番での詳細な検索はできません。 さらに、成約価格には売主・買主の事情が反映されているため、あくまで参考価格として扱い、慎重に価格設定を行うことが重要です。

土地の価値を算出できる公的価格としては、以下の4つがあります。

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これらの公的価格から、実際に不動産が取引された価格は「実勢価格」と呼ばれます。
実勢価格は、公示地価の1.1～1.2倍、相続税路線価は公示地価の8割、固定資産税評価額は公示地価の7割という関係性があります。 そのため、以下のように公的価格から実勢価格の目安が算出可能です。

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ただし、都心部など需要の高いエリアでは、実勢価格が公示地価の1.5倍以上になるケースもあるため、その点も考慮する必要があります。

マンションの売却相場なら、クラモアの「 不動産売却コンテンツ」で簡単にチェックできます。 エリアやマンション名から簡単に検索でき、売却相場だけでなく価格推移やエリアごとのマンション売却価格・販売履歴まで調べられるので相場把握の役に立つでしょう。 マンション相場の把握だけなら、個人情報不要・即時算出されるので気軽に活用できるのも魅力です。 いくらで売れるか手軽に知りたい・大まかな価格だけとりあえず知りたいなら、ぜひお気軽にご利用ください。

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不動産売却価格を決める大まかな流れは、以下のとおりです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

住宅ローンが残っている不動産を売却するには、抵当権を抹消するために住宅ローンを完済することが必須です。 自己資金だけで完済できるなら問題なく売却できますが、売却金をローン返済に充てる場合は、住宅ローンの残債額を正確に把握し、売却が可能かどうかを見極める必要があります。
住宅ローン残債と売却額の関係は、「アンダーローン」と「オーバーローン」の2つのケースがあります。

アンダーローンであれば、売却金で住宅ローンが完済できるので、スムーズに売却可能です。
一方、オーバーローンの場合は、売却額だけでは住宅ローンが完済できないので、自己資金などで不足分を補う必要があります。 自己資金などでも補えず完済できない場合は、売却できないので注意しましょう。

また、売却金が住宅ローン返済にどれくらい充てられるかを理解することは、新居購入資金や手元に残る資金の計画を立てるうえでも重要です。 そのため、毎年送付される住宅ローン残高証明書や返済計画表などから、住宅ローン残債の正確な額を把握しましょう。

住宅ローン残債や新居購入資金を考慮して、最低限いくらで売却しなければならないかを事前に明確にしておきましょう。 売却過程では、買主から値下げ交渉を受けることは珍しくありません。 そのため、いくらで売らなければならないかが不明確だと、必要以上に値下げしてしまい、住宅ローンの完済ができなくなるリスクがあります。
最低ラインが分かっていると、値下げを受け入れるべきかどうか、または値上げ交渉を試みても問題ないかどうか、冷静に判断できます。 これにより、満足のいく売却がしやすくなり、無駄な損失を避けることができます。

売り出し価格を決める際、相場を意識することが重要です。 適正な価格設定をすることで、物件が売れやすくなります。
買主は希望するエリアの相場をよく調べており、時には売主よりも詳しいこともあります。 相場よりも高値で売り出す場合、その根拠や魅力が明確でないと、買主に避けられてしまう可能性があります。
また、不動産会社の査定を受ける際にも、相場を理解していないと査定額の妥当性を判断できません。 自分で相場を調べることで、より効果的に価格設定や交渉を行えます。

不動産会社に査定依頼し、査定額を把握すると同時に、売却を依頼する不動産会社を選んでいきます。
この際、査定額の高さだけでなく、実績や評判・サービス・担当者の人柄など総合的に判断して、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
査定額が高くても、媒介契約を結ぶために高めの金額を提示し、売り出し後に大幅な値下げを求められるケースもあるので注意が必要です。

売却する不動産会社を決めたら、査定額や相場、価格の最低ラインをもとに、売り出し価格を決めていきます。 売り出し価格は、売却のスピードや最終的な成約価格に大きく影響するため、慎重に決めることが重要です。 適正な売り出し価格を設定するためにも、不動産会社と相談しながら適切な価格を決めることが、不動産売却の成功へのカギとなります。

不動産の売却価格に関する注意点として、以下の3つを押さえておくことが大切です。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、売却額でローンを完済できることが必須となります。 もし売却額がローン残債を下回ってしまうと、自己資金や他のローンで不足分を補う必要があります。 そのため、安易に値下げをしたり、買主からの値引き交渉に応じたりすることは避けるべきです。

特に、急いで売却を進めたいという気持ちから値引き交渉に応じてしまうと、最終的にローンの完済ができず、財政的な負担が増えてしまう恐れがあります。 売却額が必要額を下回るような値引き交渉には応じず、必ず完済できる金額での売却を目指しましょう。 それが難しい場合は、次の売却機会を待つことも一つの選択肢です。

マンション売却では、住宅ローンの返済額だけでなく、売却にかかる諸費用を考慮する必要があります。 売却時には、仲介手数料や印紙税・登録免許税・譲渡所得税など、さまざまな費用や税金が必要です。 それらの費用を事前に把握しておかないと、税金が払えない・住宅ローンが完済できないといった状況になりかねません。
一般的に、売却にかかる諸費用は、売却額の5～7％程とされているので、どのような費用がいくらかかるかを事前にシミュレーションしておくことが大切です。

売り出し価格で売却できれば理想的ですが、相場よりも高い・築年数が古いなどの理由で、売り出し価格では売れないこともあります。 売れない期間が長引くと、買主の印象も悪くなり、より買い手がつかない悪循環に陥りやすいので早期の対策が必要です。

一定期間売れない場合は、相場を再リサーチして、適正価格を見直すことも視野に入れましょう。 また、最初の段階で「3ヵ月売れなければ○○円に値下げする」「半年経過しても売れなければ、不動産買取を検討する」など、値下げのタイミングをあらかじめ決めておくと、判断を迷わずにスムーズな売却が期待できます。

不動産の売り出し価格を設定する際は、価格が高すぎると買い手がつきにくくなり、逆に安すぎると損失がでたり住宅ローンが完済できないなどのリスクあります。 そのため、相場や住宅ローン残債を事前にしっかり把握し、不動産会社と相談しながら適切な売り出し価格を設定することが大切です。
また、査定価格、売り出し価格、売却額がそれぞれ異なることを理解しておく必要があります。 査定額と売却額が一致すれば、資金計画が崩れにくくなるため、査定時には信頼できる不動産会社を選ぶことが非常に重要です。

売却についてお悩みの方は、ぜひ下記よりお気軽にご相談ください。

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