「登記簿謄本」って何？登記の仕組みや種類、取得方法をまとめて解説！

不動産を売買・相続する際は、「登記簿謄本」とその内容を変更する方法を覚えておくと安心です。登記簿には土地や建物などの所有者などを明記する必要があり、その変更をする場合は定められた期間内に手続きを済ませなければなりません。この記事では、登記の仕組みや種類、取得方法など、登記簿謄本に関する基礎知識を解説します。

登記簿謄本（不動産登記簿謄本）とは、不動産の所有者や不動産の物理的特徴、不動産に付帯するさまざまな権利情報などが記録された書類です。まずは、登記簿謄本の基本的な情報を押さえておきましょう。

登記簿謄本について知るためには、まず「登記」について知っておかなければなりません。登記とは、権利や義務などの一定の事項を第三者に公示（証明）するための仕組みのこと。その範囲は不動産だけに限定されず、たとえば企業が行う「商業登記」や介護などに関わる「成年後見登記」なども登記の一種です。このように、登記という仕組み自体はとにかく広い分野で活用されています。

登記がさまざまな分野で活用されているのは、それによって取り引きの円滑化が可能になるからです。不動産であれば、不動産登記簿謄本に所有者などが登記されていない（権利関係が明確でない）と、売買や相続といった取り引きを円滑に行うことはできません。こういった理由から、登記は不動産だけにかかわらず、取り引きを行うことが想定される物事全般を管理するための仕組みとして使われています。

登記簿謄本に記載されている内容は、大きく以下の3つに分類することができます。

登記簿謄本には、不動産自体の概要や基本的な情報が記載されています。不動産が建物である場合、その種類や構造、床面積などが記載され、対象の建物がどんな物件なのかが確認できるようになっています。対象の不動産が土地である場合は、面積や地目（用途）などが基本情報として記載されていなければなりません。また、所在地や登記された日付などの情報は、建物・土地のどちらであっても記載されます。

不動産所有者の氏名、住所などの情報も記載されます。これらに加え、売買や相続が発生した場合は所有権移転に関する情報も記載しなければなりません。具体的には、所有権が移転した日付や移転の原因などがこれにあたります。

さまざまな権利がかかわることから、それらも記載する必要があります。その一例として、債権額や債権の利息、抵当権者などが挙げられます。

登記簿に記載された情報を記した登記簿謄本は、不動産の売買や相続を行ううえで不可欠な書類です。しかし、以前は「紙」であったことから管理に手間がかかるという問題もありました。

この問題を解決するため現在はコンピュータ管理されるようになり、登記簿謄本はそれにともなって「登記事項証明書」と呼ばれるようになりました。よって厳密に言えば、今日では「登記簿謄本」ではなく「登記事項証明書」と呼ぶのが正しいということになります。

登記簿謄本には以下の4つの種類があり、それぞれ記載内容には違いがあります。

基本的に対象不動産に関わるすべての登記情報が載っています。ただし、閉鎖記録（公開の対象から外れた登記簿）に関するものは載っていません。

現在の登記情報だけが載り、過去の所有者などの情報は載りません。

登記記録の一部だけが載っている証明書です。マンションなどの所有者が多い物件の取り引きでは、この一部事項証明書を発行するケースが多くあります。

建物自体の滅失など、閉鎖された不動産に関わる登記情報が載っています。

登記簿謄本は、「窓口」「郵送」「オンライン」の3つの方法で請求・取得することが可能です。続いては、これらの請求・取得方法の詳細をそれぞれ確認していきましょう。

登記簿謄本は、法務局・地方法務局・出張所・支局などにある登記所の窓口で取得することができます。この方法ではその場で登記簿謄本を受け取れるため、混雑していなければ「取得するまでの時間の早さ」が最も大きなメリットとなるでしょう。一方、窓口で取得する方法は手数料が3つのなかでは最も高く、600円かかることも覚えておかなければなりません。

登記簿謄本は郵送でも取り寄せられます。法務局のWebサイトから申請書をダウンロード・印刷し、必要事項を記入して郵送しましょう。手数料500円分の収入印紙と、切手を貼った返信用封筒も必要です。登記簿謄本が返送されるのは約1週間後。時間にゆとりをもって申請しましょう。

法務省の「登記・供託オンライン申請システム」で登記簿謄本を請求・取得することも可能です。この方法では、申請者情報を登録した後、必要な書類の申請を行うことになります。受け取り方法は「送付」と「窓口」の2種類があり、前者は500円、後者は480円の手数料がそれぞれ発生します。

オンライン請求では、窓口受け取りを選択した際の手数料が3つの方法のなかで最も安くなる点がメリットです。またコロナ禍においては、送付での受け取りを選択することで、窓口へ足を運ぶ必要がなくなる点もメリットになるでしょう。

一方、オンライン請求とは言っても、発行された登記簿謄本を自宅のプリンターで印刷できるわけではありません。送付か窓口のいずれかの方法でしか受け取れないという点は、デメリットと言えるかもしれません。また、手数料の支払い方法がインターネットバンキング、もしくは「Pay-easy（ペイジー）」に限定されている点も、不満に感じる方は少なくないようです。

取得した登記簿謄本は、主に物件購入・物件売却・住宅ローン控除の3つのシーンで活用します。続いては、これらのシーンで登記簿謄本を活用する場合の手続きの流れや注意点を解説します。

物件を購入する場合は、登記簿謄本を閲覧する形で物件やその所有者情報を確認します。法務省に登録されている登記情報は一般向けに公開されており、法務局で申請を行えば閲覧可能です。その際は、購入しようとしている物件の所有権が取り引きをしようとしている相手にあることなどを確認するとよいでしょう。

また、購入予定者として登記簿謄本を閲覧する際に必ず確認しておきたいのが、「抵当権」と「債権者」について。抵当権と債権者は、その物件の購入や建築に際して利用するローン契約やその返済に関わる情報です。契約時に不動産会社から提示や説明があるので、その内容をしっかり理解する必要があります。

物件を売却する場合、取り引きを行った段階で登記簿謄本の所有者情報などを変更しなければなりません。これらの手続きはもともとの所有者である売り主側が行う必要があります。法務局などの窓口で必要な手続きを行いましょう。

ただし、売買に際して変更手続きを行わなければならない登記項目は多数あり、変更には多くの手間がかかります。正しい方法で登記情報を変更したいなら、司法書士に一括して依頼するのがおすすめです。

「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」とは、住宅ローンを利用して住居を建てた際に控除が受けられる税金の優遇制度です。この制度を利用する際にも登記簿謄本が必要になります。手続きを行う前に発行しておくとよいでしょう。

住宅ローン控除を受けるには、入居した次の年に確定申告を行うことが不可欠です。その際に必要な書類の一つが土地・家屋に関する登記簿謄本（登記事項証明書）で、その発行は上述した3つの方法で行うことができます。

また、住宅ローン控除制度の利用申請は、毎年確定申告を通して行わなければなりません。ただし、給与以外の取得がない会社員などの場合は、2年目以降の申請が必要なくなることもあります。

不動産を相続したら、所有権移転登記（名義変更）が必要です。続いてはその基本的な流れや必要書類、注意点などについてご説明します。

相続にともなう所有権移転登記の手続きは、法務局の窓口で行います。手続き時には申請書とともに各種必要書類が必要となることから、あらかじめ用意しておきましょう。

申請が受理されれば、名義変更はその日のうちに完了されます。

相続によって所有権移転登記が必要となった場合は、以下の書類を用意する必要があります。

・相続人の戸籍謄本
・相続人の住民票
・名義変更をする年度の固定資産評価証明書
・相続関係説明図

また、もとの所有者が亡くなったことにともなう相続の場合、亡くなった方に関わる書類として以下のものも用意しなければなりません。

・戸籍謄本
・除籍謄本
・改製原戸籍
・住民票の除票、もしくは戸籍の附票

法務局における所有権移転登記手続きは、混雑具合にもよりますが1時間程度で終了するケースが一般的です。ただし、必要書類の請求・取得には2週間から1ヶ月ほど時間がかかるため、余裕をもって準備をするようにしてください。

また、詳細な金額は不動産の評価額によって変化するため一概には言えませんが、所有権移転登記には登録免許税がかかります。それに加え、費用面では各種書類の発行手数料がかかることも覚えておきましょう。

所有権移転登記では、上述したようにさまざまな書類の提出が必要です。そのため、法務局を訪れて手続きを行っても、書類の不備や抜けがあるとその日のうちに名義変更を完了できない恐れがあります。このことから、名義の変更時には必要な書類がそろっていること、内容に不備がないことを前もって確認しておきましょう。

所有権移転登記手続きは、多くの方にとって初めての経験となります。それに加え、手続きでは多くの書類を不備なく用意する必要があるため、すべてを自力で完結するのは難しいと言えるかもしれません。よって、所有権移転登記手続きに少しでも不安があるなら、司法書士に一任してしまうのがおすすめです。

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不動産の売買や相続、住宅ローン控除（住宅ローン減税）を利用する際などには、登記簿謄本の閲覧や内容の変更手続きが不可欠です。手続きの流れや必要書類、費用などは目的によって異なるため、まずは目的に応じた情報を集めましょう。

ピタットハウスでは、住宅や事業などの幅広い用途で使用できる物件のご紹介も行っています。不動産購入をご検討中の方は、お気軽にお問い合わせください。

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