マンション売却したら確定申告はどうする？必要書類や特別控除を解説

まず、
「マンションを売却したときに、確定申告はすべき？」
という疑問から、解消していきましょう。

前知識として、そもそも確定申告とは何か、確認しておきましょう。

確定申告とは、申告納税制度をとる税金（所得税など）について、税額を“確定”するために行う“申告”を指します。
具体的には、1月1日から12月31日までに得た所得は、翌年の2月16日から3月15日までに、所定の申告書に記入して、税務署に提出しなければなりません。

マンション売却の際の確定申告の必要性は、以下の3パターンがあります。

それぞれ見ていきましょう。

確定申告が法的に必須なケースは、以下のとおりです。

簡単にいえば、マンションを売却した結果、利益が出て、所得税・住民税の課税対象となった場合には、確定申告が必要です。
譲渡所得金額の計算は、以下のとおりです。

出典： 不動産ジャパン

出典：国税庁 「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

たとえば、以下の事例で計算してみましょう。

譲渡所得金額が1,350万円となりました。この金額に対して、所定の税率を掛けた所得税・住民税を納付する必要があるので、確定申告によって申告します。

▼参考：税率

出典： マンション売却の税金はいくら？いつ払う？賢く節税する対策ポイント

譲渡益が出ても、特別控除などの特例を適用できれば、納税額を減額できます。
※特例について詳しくは、後ほど「マンション売却の確定申告で申告できる特別控除や税制優遇」にて解説します。

注意したいのは、特別控除の適用を受けるためには、確定申告が必要となることです。

自分で特別控除を加味して計算し、「控除を適用すれば、譲渡所得金額がプラスにならないから、確定申告しない」というのは間違いで、脱税行為となってしまいます。

法的には必須ではないけれど、確定申告をしたほうが節税につながって、お得になる可能性があるのは、以下のケースです。

マンションを売却して利益が出ず損失となった場合、納税の必要はないので、確定申告は必須ではありません。しかし、損益通算や繰越控除によって、トータルで納付する税額を、軽減できる可能性があります。

「損益通算」をすると、その年のほかの所得の金額から、マンションの譲渡損失の金額を控除できるので、ほかの所得に課税される所得税を節税できます。ほかの所得の黒字（利益）と、マンション売却の赤字（損失）を、相殺できるということです。

「繰越控除」をすると、その年で損益通算しきれなかった譲渡損失の金額を、翌年以後3年内に繰り越すことができます。これらを行うためには、特例の適用を受ける必要があります。
詳しくは「マンション売却の確定申告で申告できる特別控除や税制優遇」をご覧ください。

3つめとして、確定申告が法的に必須ではなく、してもしなくても変わらないケースとして、以下があります。

ここまでの話をまとめておきましょう。

「確定申告が必要なのに、しなかったらどうなる？」
と気になる方も多いようです。

譲渡益が生じた場合には、確定申告は義務となります。義務を果たさなかった場合、ペナルティがあります。

参考：国税庁 No.2024 確定申告を忘れたとき、国税庁 No.9205 延滞税について

具体的には、税務調査が入って税務署から連絡があり、ペナルティ分を加算した納税を求められることになります。

確定申告したほうがいいのか、迷ったときには、確定申告する選択肢を選びましょう。
確定申告が必要なのにしなかった場合には、脱税行為となり、ペナルティも含めてダメージが大きいためです。
逆に、不要なのに確定申告をしても損はありませんから、しておくと安心です。

続いて、確定申告の時期について、解説します。

確定申告を行うのは、マンションを売却した日の翌年の2月16日〜3月15日です。

たとえば、2023年10月1日に売却したマンションの確定申告は、2024年2月16日〜3月15日に行います。売却日は通常、引き渡し日を指しますが、売買契約の締結日を売却日としてみなすこともできます。

▼参考：

出典：国税庁 「No.3102 譲渡所得の申告期限」

契約日と引き渡し日が同年の場合は、確定申告のタイミングは、その翌年しか選択肢がありません。しかし、以下のように年をまたぐ場合は、都合のよいほうを選択できます。

確定申告を行って納税する税金には、以下の2つがあります。

所得税は、確定申告の期限と同じ3月15日までに、自分で納付する必要があります。税務署から納付に関する通知などはないので、注意が必要です。
所得税の納付方法には、以下があります。

出典：法務省 「税金」

住民税は、毎年納めている住民税に加算される形で納税します。前年分の住民税の納税は6月以降からとなります。

▼参考：住民税の納付

出典：法務省 「税金」

マンション売却にかかる税金について、税額などの詳細は、「マンション売却の税金はいくら？いつ払う？賢く節税する対策ポイント」にてご確認ください。

マンション売却の確定申告の際には、忘れずに適用したいのが特別控除などの特例です。

所得税や住民税は、「譲渡所得金額」に対して課税されるため、特別控除を差し引くことが節税になります。具体的にどんな控除を適用できるのか、見ていきましょう。

まず、マイホーム（居住用財産）のマンションを売って譲渡益がある場合、要件を満たせば以下の特例を適用できます。

長期譲渡所得又は短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては、課税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円が控除されます。

※譲渡所得が3,000万円に満たない場合には、特別控除額は、譲渡所得の金額が限度となります。

出典：国税庁 「土地や建物を売ったとき」

売った年の1月1日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、上記（1）3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、次のとおり軽減された税率で税額を計算することになります。

注：確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります。

出典：国税庁 「土地や建物を売ったとき」

マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームの買換え（交換）をした場合は、譲渡価額が1億円以下、売った年の１月1日現在で所有期間10年超、居住期間10年以上などの、一定の要件に該当する場合には、その譲渡益の課税を繰り延べる特例が受けられます。 ただし、上記（1）3,000万円の特別控除の特例又は（2）軽減税率の特例とは、選択適用となります。

出典：国税庁 「土地や建物を売ったとき」

※適用を受ける要件など詳細は、国税庁の以下のページにて、ご確認ください。
●No.3302 マイホームを売ったときの特例
●No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
●No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

一方、マイホームを売って譲渡損失が生じた場合には、要件を満たせば以下の特例を適用できます。

出典：国税庁 「土地や建物を売ったとき」

マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間に新たなマイホームを取得し、年末においてその新たなマイホームの取得に係る住宅ローン残高があるなどの、一定の要件に該当する場合には、売ったマイホームの譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。

出典：国税庁 「土地や建物を売ったとき」

マイホームの譲渡契約締結日の前日において住宅ローン残高があるマイホームを売ったなどの、一定の要件に該当する場合には、そのマイホームの譲渡損失（住宅ローン残高からマイホームの譲渡対価の額を控除した残額を限度とします。）の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。

出典：国税庁 「土地や建物を売ったとき」

▼特例の適用要件

出典：国税庁 「土地や建物を売ったとき」

※適用を受ける要件など詳細は、国税庁の以下のページにて、ご確認ください。
●No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
●No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

補足として、上記のほかに有名な控除に「空き家の3,000万円特別控除」があります。

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、相続により取得した空き家を売却した際に適用できる特例ですが、マンションは適用外となりますのでご注意ください。

▼ 参考：特例の対象となる家屋

出典：国税庁 「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

区分所有建物であるマンションは、
「ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。」
の要件に当てはまりません。

詳しくは以下のページにてご確認ください。

●No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

マンション売却に関連して確定申告をする場合に、必要となる書類を見ていきましょう。

まず、確定申告全般に共通する必要書類について、国税庁の「確定申告の際にご持参いただくもの」には、以下のとおり記載されています。

※補足：マンション売却で確定申告される場合、上記の「その他収入がある方」に該当します。
売買契約書や、必要経費を確認できる書類（仲介手数料の領収書など）を準備しましょう。

※1　給与所得者が既に年末調整で控除を受けている場合は不要です。
※2　ふるさと納税ワンストップ特例の適用を受けた方が確定申告を行う場合には、ワンストップ特例の適用を受けることができませんので、「寄附金受領証明書」をご持参ください。

出典：国税庁 「確定申告の際にご持参いただくもの」

上記のほかに、特例の適用を申請する場合には、そのために必要な書類も準備します。

出典：国税庁 「土地や建物を売ったとき」

たとえば、上記の特例を受けるために必要な書類は、以下のとおりです。

出典：国税庁 「土地や建物を売ったとき」

最後に、実際に確定申告するときの流れを、ご紹介します。

現在は、オンライン上で申告書の作成から送信までを行うやり方が、一般的です。

出典：国税庁 「譲渡所得の申告のしかた」

国税庁のWebページには、以下のとおり書かれています。

出典：国税庁 「令和4年分確定申告期の確定申告会場のお知らせ」

具体的な流れは、以下のとおりとなります。

出典：国税庁 「確定申告書等作成コーナー/e-Tax」

出典：国税庁 「確定申告書等作成コーナー/e-Tax」

確定申告書の作成コーナーはこちらからアクセスできます。

ネットが苦手な場合には、所轄の税務署に設置される確定申告会場へ直接行って、申告書を作成するやり方があります。
会場でも、基本的にはパソコンやスマホを使って申告書を作成するので、流れは、自宅で行うのと同じです。

出典：国税庁 「確定申告場における申告書作成の流れ」

確定申告会場に来場するメリットとしては、わからない点があったときに、税務署の職員に相談できることが挙げられます。確定申告会場の詳細は、毎年、確定申告の時期になると国税庁のWebサイトに掲載されます。
参考までに、令和4年分のお知らせページは、「令和4年分確定申告期の確定申告会場のお知らせ」です。

本記事では「マンション売却と確定申告」をテーマに解説しました。要点を簡単にまとめておきましょう。

マンション売却の確定申告をする時期は、以下のとおりです。

マイホームのマンションを売却した場合、要件を満たせば適用できる特例として、以下があります。

近年では、オンライン上で確定申告を完結できるようになっていますので、手続きの利便性は上がっています。
詳細は国税庁の「確定申告書作成コーナー」で確認しながら、準備を進めていきましょう。
 

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