マンション売却時の瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは？わかりやすく解説

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契約不適合責任（瑕疵担保責任）とは、マンション売却時に物件に不具合や欠陥が見つかった場合、売り主が負うべき責任のことです。 ここからは契約不適合責任について、以下の内容を解説します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

2020年4月の民法改正 により、従来の「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと名称と内容が変更されました。 この制度は、買い主の利益を保護しながら、売買契約の適正な履行を確保することを目的としています。 詳細については、 国土交通省のサイト（住宅業界に関連する民法改正の主要ポイント） をご確認ください。

旧制度の瑕疵担保責任では、「隠れた瑕疵」が対象でしたが、新制度の契約不適合責任では「契約の内容に適合しない」ものが対象となりました。

この変更により、売買契約書の内容がより重要になりました。 たとえば、売買契約書に記載された物件の性能や品質と実際の状態が異なる場合、契約不適合として扱われます。 そのため、売り主には物件の状態をより詳細に説明し、契約書に明記する必要が生じます。

契約不適合責任における売り主の責任範囲は、契約内容に適合しない部分について、買い主から様々な請求を受ける可能性があります。 具体的な請求内容は、以下の通りです。

それぞれ解説します。

契約不適合による損害賠償請求は、物件の修理費用や取り替え費用、建物の価値が低下した場合の損失補てんなど、実際に発生した損害の賠償を求められます。
買い主は、契約不適合を知った時から1年以内に通知を行う必要があります。 なお、修理費用だけでなく、契約不適合により生じたその他の損害についても請求される可能性があります。

追完請求とは、契約不適合部分の修理や取り替えを求める権利です。 たとえば、エアコンの不具合があった場合、その修理や新品との交換を請求できます。 ただし、その費用が売り主にとって過大な負担となる場合は、追完請求が制限される場合もあります。

催告解除は、 修補を行うように売り主に一定期間を設けて催告し、その期間内に修補が行われない場合に認められる解除権です。 買い主は、売り主に対して修補の期限を設定し、その期限を過ぎても対応がない場合に契約を解除できます。

無催告解除は、契約不適合が重大で契約の目的を達成できない場合に、催告なしで契約を解除できる権利です。たとえば、建物に重大な欠陥があり、居住するのが危険な場合などが該当します。

代金減額請求は、契約不適合の程度に応じて売買代金の減額を求めるための権利です。 修理や交換といった損害賠償と異なり、契約不適合による価値の低下分を売買代金から差し引けます。
具体的な減額金額は、物件の市場価値の減少分などを考慮して決定されます。

契約不適合責任の行使期間は、買い主が不適合を知った日から1年以内に通知する必要があります。 旧制度では引き渡しから1年以内という基準でしたが、新制度では不適合を知った時点からカウントが始まる形に変更されました。

この改正により、売り主は引き渡し後も一定期間、責任を負う可能性が高くなります。 ただし、買い主との合意があれば、この期間を変更できます。 具体的には、引き渡しから3ヶ月以内と設定されるのが一般的です。

マンション売却において契約不適合として問題になるケースは、主に4つのタイプに分類されます。

それぞれの具体例を見ていきましょう。

物理的瑕疵とは、建物や設備の物理的な損傷や不具合のことです。 具体的には、雨漏りや配管の老朽化、設備の故障が代表的です。 ほかにも、天井のひび割れや壁の染み、エアコンの故障、給湯器の不具合なども重要な物理的瑕疵に該当します。

心理的瑕疵とは、物件内で発生した事故や事件など、住む人の心理面に影響を与える事象のことです。 たとえば、室内での自然死や事故死、自殺などが代表的です。 また、暴力団員の居住歴や重大な犯罪が発生した履歴なども、心理的瑕疵に該当します。 これらは物件の価値に大きく影響を与える可能性があるため、売り主は購入者に対して適切な告知が求められます。

法律的瑕疵とは、権利関係や法的規制に関する問題のこと です。 具体的には、所有権や抵当権などの権利関係の不備、建築基準法違反、違法な増改築などが該当します。 たとえば、マンションの共用部分に無断で専用庭を設置していた場合や、用途地域の規制に違反する使用をしていた場合なども、法律的瑕疵として問題になります。

環境的瑕疵とは、物件周辺の環境に関する問題のことです。 日照や通風の問題、騒音、悪臭などが代表的な例です。 具体的には、近隣での建設計画による日照権の侵害や、飲食店からの臭気問題、交通量の多い道路からの騒音などが該当します。 また、土壌汚染や地盤の問題、ハザードマップ上の危険区域指定なども、環境的瑕疵として認識されています。

マンション売却時のトラブルを防ぐためには、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に従った適切な対応が重要です。 特に、契約不適合の判断基準となる「通常有すべき品質・性能」を理解し、それを基準とした事前確認と情報開示が必要です。
ここからは、具体的な予防策を解説します。

マンションの状態について、できる限り詳細な告知を行うことが重要です。 既知の不具合や修繕履歴、過去に発生した問題などを、告知書に漏れなく記載しましょう。
特に、設備の使用状況や建物の不具合については、些細なことでも記載することをおすすめします。 不動産会社に相談しながら進めることで、重要事項の見落としを防ぐことができます。

売買契約書には、現状有姿（現在あるがままの状態で引き渡すこと）での取引であることを明記し、既知の不具合や特約事項を具体的に記載します。 たとえば、設備の動作状況や建物の現状、修繕が必要な箇所などを詳細に記述しましょう。
また、当事者間で合意した事項については、書面で残すことが重要です。 これにより、後のトラブルを未然に防げます。

第三者機関による建物状況調査（ホームインスペクション）を実施することで、専門家の目線で物件の状態を確認できます。 調査では、建物の構造や設備の状態、劣化状況などを詳しくチェックします。 調査結果を買い主に開示することで、売買契約の透明性が高まり、契約不適合リスクの軽減が可能です。

売買契約書では、契約不適合責任の通知期間を明確に定めましょう。 法定では「不適合を知った時から1年以内」となっていますが、当事者間の合意により期間を設定できます。 ただし、あまりに短い期間設定は買い主に不利益となるため、3ヶ月で設定するのが一般的です。

万が一、契約不適合が発生した場合に備えて、瑕疵保険への加入を検討しましょう。 保険に加入することで、修補費用や損害賠償などの金銭的負担を軽減できます。
ただし、保険の対象となる範囲や免責事項をよく確認し、必要に応じて特約を付けましょう。 また、保険料は物件価格や築年数によって変動するため、事前の見積もりを取得することが大切です。

マンション売却時の契約不適合について、よくある疑問にお答えします。

A.瑕疵がある場合でも、マンションの売却は可能です。 ただし、売り主には買い主に対して物件の状態を正確に伝える義務があります。 特に、雨漏りやシロアリ被害、給排水設備の故障など、建物の構造や機能に影響を与える重大な瑕疵については、事前に買い主へ説明しなければなりません。

瑕疵があることを正しく開示せずに売却すると、契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除につながる可能性があります。 事前に修繕を行うか、瑕疵の内容を明示したうえで売却しましょう。

A.売り主が瑕疵を知っていながら買い主に伝えずに売却した場合、後に契約不適合責任を追及されるリスクがあります。 買い主が契約後に瑕疵を発見し、それが契約内容と異なると判断された場合、損害賠償請求や代金減額請求、契約解除といった対応を求められる可能性があります。

A.契約不適合を指摘された場合、まずは指摘された不適合の内容を正確に確認することが重要です。 そのうえで、不動産会社に相談しながら、適切な対応を検討しましょう。 修補が可能な場合は速やかに対応し、修補が困難な場合は、代金減額などの代替案を提示することも考えられます。 誠意をもって対応することで、円満な解決につながるケースが多いです。

A.瑕疵の告知義務を怠ると、契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除といった法的責任を負う可能性があります。 特に、故意または重過失により瑕疵を隠した場合、売り主の責任が重くなることがあるため注意が必要です。

A.契約不適合責任は、契約内容と異なる状態にある場合に適用されますが、すべての瑕疵が対象になるわけではありません。 以下のような場合は、契約不適合責任の対象外となることがあります。

契約時にしっかりと条件を明記し、売り主と買い主の間で認識を一致させることが、後のトラブルを防ぐ鍵となります。

マンション売却時の契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）は、2020年の民法改正により大きく制度が変更されました。 この改正により、売り主には物件の状態をより詳細に説明し、売買契約書にその内容を明記する必要が生じています。
物理的・心理的・法律的・環境的な不適合が対象となり、トラブル防止には事前の情報開示が重要です。 特に、ホームインスペクションの実施や瑕疵保険への加入は、有効な対策となります。 適切な告知と対策を行うことで、安全な取引を実現できます。
売却に関して不安や困り事がある方は、下記よりお気軽にお問合せください。

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