不動産の売却費用はどのくらいかかる？目安や計算方法をわかりやすく解説

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不動産売却には費用と税金が発生するため、事前にどれくらいの金額が必要か把握しておくことが重要です。 まずは、売却にかかる主な費用について確認しておきましょう。

不動産売却では、一般的に不動産会社を仲介者として利用します。 この場合、売買成立後に不動産会社に対し成功報酬として仲介手数料が発生します。
仲介手数料の上限は、売買代金に応じて以下のように定められています。

なお、売買代金が800万円以下（低廉な空き家等）の場合、お互いの合意があれば不動産会社は一律30万円（税抜）の請求も可能です。

仲介手数料は、通常「売買契約時と決済時に半分ずつ」または「決済時に全額」のどちらかで支払います。 しかし、支払いタイミングは不動産会社によって異なるため、事前に金額と支払い方法を確認しておきましょう。
また、仲介手数料は売買契約成立時に発生するため、売却が成立していない段階で請求されることはありません。 基本的に、不動産会社は特別な費用を除いて、仲介手数料以外の名目で費用の請求はできません。 もし、売買成立前に仲介手数料が請求されたり、仲介手数料以外の費用が発生した場合は、その内容をしっかり確認しましょう。

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、売却前に住宅ローンを完済し、抵当権を外す必要があります。 一般的には、売却金でローンを一括返済するケースが多いです。

一括返済時には、金融機関の事務手数料が発生します。 事務手数料は金融機関によって異なり、通常1～3万円程度ですが、インターネットバンキングを利用することで無料になるケースもあります。 たとえば、みずほ銀行では、店頭での繰り上げ返済に3.3万円の手数料がかかりますが、インターネットバンキングでは手数料は無料です。 また、金融機関によっては、一括返済の前に事前連絡が必要な場合もあります。 手数料の確認とあわせて、事前に連絡しておくと安心です。

住宅ローン契約時に一括で支払った保証料については、残期間に応じて返還される可能性があります。 ただし、保証料の返還に手数料がかかることもあるので、その点についても確認しておくと良いでしょう。

不動産売却後は、新居への引っ越し費用が必要になります。 引っ越し費用は、時期や引越し先、荷物の量によって異なるため、事前に見積もりを取ることが重要です。 とくに、3～4月は引っ越しの繁忙期となり、費用が高くなる傾向があります。 この時期は、引越し会社の手配が難しくなるケースもあるので、早めに手続きを進めるようにしましょう。

引き渡しまでに引っ越しが間に合わないと、新しいオーナーへの引き渡しができなくなり、違約金が発生する恐れがあります。 そのため、引っ越しはスケジュールに余裕をもって行うことが大切です。
新居が見つからず仮住まいが必要なケースでは、旧居から仮住まい、仮住まいから新居への2回の引っ越し費用がかかるため、注意が必要です。 また、引っ越し費用以外にも、ハウスクリーニングや解体費・測量費など、売却の状況に応じて費用が発生します。 どのような費用が発生するかをあらかじめ確認し、費用のシミュレーションを行うと安心です。

不動産売却にかかる税金は、以下のとおりです。

印紙税と消費税は必ずかかりますが、譲渡所得税や登録免許税は状況や条件に応じて発生します。 とくに譲渡所得税は高額になりやすいため、事前に確認しておくことが重要です。
以下で、それぞれの税金を詳しく解説します。

不動産を売却した場合、その利益は「譲渡所得」として課税されます。 この譲渡所得には、所得税、住民税、および2037年までは復興特別所得税が課せられます。 これらを総称して、譲渡所得税と呼びます。

譲渡所得は、以下の計算式で算出できます。

「売却金額」は売却価格、「取得費」は購入時の費用、「譲渡費用」は売却時にかかった費用を指します。 これらを差し引いた部分が譲渡所得となり、さらに特別控除（例えば3,000万円特別控除）を適用します。 控除後の金額が課税対象となります。

譲渡所得がプラスになった場合、以下の税率が適用されます。

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※復興特別所得税は、2037年12月31日までかかる税金です。

譲渡所得税は、不動産の所有期間により税率が異なります。 所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得として高い税率が適用され、5年超の場合は長期譲渡所得として低い税率が適用されます。
なお、譲渡所得が控除後にマイナスとなった場合は、税金は発生しません。

印紙税とは、契約書などの課税文章を作成した際にかかる税金です。 不動産売却の場合、売買契約書に収入印紙を貼付・消印して納税する必要があります。 印紙税は、売買契約書に記載されている売買金額に応じて税額が決まります。 以下は、主な不動産取引価格帯ごとの税額です。

※2027年（令和9年）3月31日までは軽減税額が適用

出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

不動産売買では、売主と買い主双方で契約書を2通作成し、それぞれの契約書に印紙を貼付して納税します。 収入印紙は、不動産会社があらかじめ用意して後で清算するケースが多いですが、事前に用意が必要か確認するとよいでしょう。 印紙税を納税しないと、本来の税額の3倍相当にあたる過怠税が徴収される可能性があるため、納税忘れがないように注意しなければなりません。

登録免許税は、不動産登記手続きにかかる手数料として課税される税金です。 不動産売却では、以下2つの登記手続きの際に発生します。

住宅ローンを完済するケースでは、抵当権抹消登記が必要です。 税額は、不動産の個数×1,000円となります。 たとえば、土地と建物を売却する場合、登録免許税は1,000円 × 2件 =2,000円です。

また、司法書士に抵当権抹消登記を依頼する場合、別途司法書士報酬が必要です。 報酬は依頼する司法書士や内容によって異なりますが、1～3万円ほどが目安になります。
所有権移転登記は、基本的に買い主が負担するため、売主には費用がかかりません。

個人がマイホームを売却するケースでは、売却代金に対する消費税は課税されません。 また、投資用・事業用物件であっても、売主が課税業者でなければ消費税は発生しません。
ただし、売却に伴う各種サービスの代金には消費税が課税されます。 たとえば、不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士報酬、引っ越し費用などが消費税の対象となります。

ここでは、不動産売却にかかる諸費用を具体的なパターンでシミュレーションしていきます。 なお、譲渡所得に対する控除の特例は適用せずに計算します。

まずは、3,000万円で土地を売却するケースを見ていきましょう。 売却条件は以下のとおりです。

ここでは、譲渡所得税の計算を詳しくみていきます。
譲渡所得は以下のように計算されます。

所有期間15年は長期譲渡所得に区分されるため、税額は以下のとおりです。

他の費用を含めた諸費用は、以下のようになります

このケースでは、361万円の諸費用が発生します。

次に、4,000万円でマンションを売却するケースについて解説します。 売却条件は以下のとおりです。

譲渡所得税は以下のようになります。

所有期間8年は長期譲渡所得に区分されるため、税額は以下のとおりです。

よって、諸費用全体は次のとおりです。

次に、5,000万円でマンションを売却するケースについて解説します。 売却条件は以下のとおりです。

譲渡所得税は以下のようになります。

所有期間4年は短期譲渡所得に区分されるため、税額は以下のとおりです。

※短期譲渡所得に区分されるため、税率が高くなります。

諸費用全体は次のとおりです。

また、マンションや戸建てなどの建物を売却する場合、譲渡所得税の計算では、取得費から築年数に応じた減価償却を差し引く必要があります。 そのため、実際には利益が出ていない場合でも、減価償却を計上することで利益が出るケースもあるので注意しましょう。
譲渡所得の計算は複雑になりがちなので、不安な場合は専門の税理士への相談をおすすめします。

せっかく不動産を売却できても、諸費用が高いと手元に残るお金が少なくなるため注意が必要です。 ここでは、諸費用を安く抑えるポイントを紹介します。 コツを押さえて少しでも多く手元に資金を残せるようにしましょう。

譲渡所得税の税率は、所有期間5年を境に大きく異なります。 そのため、5年を超えてから売却した方が税負担を抑えられるでしょう。 たとえば、譲渡所得が1,500万円の場合で比較すると、以下のとおり税額が大きく変わります。

短期譲渡所得は長期譲渡所得の約2倍の税率になるため、売却タイミングを慎重に判断することが重要です。 また、注意点として、所有期間の基準日は売却年の1月1日時点とされています。

たとえば、1月2日に5年を迎えた場合でも、その年の売却では短期譲渡所得に区分されてしまいます。 所有期間ギリギリでの売却を検討する際は、所有期間を正確に計算し、タイミングを見極めましょう。

譲渡所得には、税負担を軽減するための特例制度がいくつか用意されています。 その代表例が、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「3,000万円特別控除」です。 この特例を適用すると、例えば譲渡所得が2,500万円の場合でも譲渡所得税は発生しません。 ただし、適用要件が細かく定められているため、事前にしっかりと確認しましょう。

▼3,000万円特別控除のポイント

出典：国税庁 「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

また、他にも以下のような特例の適用が検討できます。

右にスクロールできます→

特例ごとに細かい適用要件があるため、事前に要件をしっかり確認しましょう。 また、特例によっては併用できないものもあるため、シミュレーションで最適な組み合わせを確認することが大切です。

買取とは、不動産会社が直接不動産を購入する売却方法であり、仲介とは異なります。 仲介での売却は仲介手数料が発生するのに対し、買取は仲介ではないので仲介手数料が発生しないというメリットがあります。
仲介手数料は売却にかかる諸費用の中でも高額になりがちなため、買取を利用することで費用を大きく削減できるのです。 ただし、買取は仲介よりも売却額が下がるというデメリットがあるため、最終的に手元に残るお金をシミュレーションしたうえで検討することが重要です。

仲介で高値での売却に挑戦したいけど売れ残るのは困るというケースでは、「買取保証付き売却」を視野に入れるとよいでしょう。 買取保証付き売却では、一定期間仲介で売却活動を行い、期間内に売却できなければ、あらかじめ定めた額で不動産会社が買取ってくれるので、売却が長引くことがありません。

一戸建てやマンションの買取を検討するなら、「スイッチ45」がおすすめです。
スイッチ45は、創業55年の実績があるスターツグループの「スターツピタットハウス」が提供する不動産売却の安心システムで、45日以内に売却できなければ、スターツピタットハウスが保証価格で物件を買い取るという売却システムです。

このサービスの特徴は、通常の買取保証に比べて高めの価格設定がされており、一般的には流通相場の約6～7割の価格で取引されるところ、最大約8～9割で買取される点です。 他社との違いは再販売後の利益を考慮せずに価格設定を行っている点で、これによりさらに高い保証額が提供されます。
売却に不安を感じる方や、確実に現金化を希望する方は、下記よりぜひご相談ください。

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不動産を売却した場合、以下のケースでは確定申告が必要です。

売却で利益が出ると譲渡所得税が発生し、確定申告で納税手続きを行います。 また、特例を適用する場合も申告が必要です。 たとえ譲渡所得が0円になるケースでも、確定申告をしなければ特例は適用されません。 さらに、売却損が出た場合でも、損失に適用できる特例を利用する際は確定申告が必要です。 たとえば、「損益通算」や「損失の繰越控除」を適用する場合が該当します。

確定申告期間は、売却した年の翌年2月16日から3月15日（土日祝日により前後する場合あり）となるので、早めに申告準備をすすめましょう。 譲渡所得税の計算や申告に不安がある場合は、税理士や不動産会社へ相談することをおすすめします。

不動産売却では、印紙税や仲介手数料、譲渡所得税などさまざまな費用が発生します。 そのため、どのような費用がいくら発生するかを事前にシミュレーションしておくことが大切です。 また、費用によっては特例の適用や売却時期・方法を工夫することで大幅に削減できるケースがあります。 たとえば「3,000万円特別控除」や「損益通算」を活用することで税負担を軽減できる可能性があります。

費用に不安がある場合は、確定申告のサポートや節税対策のアドバイスが受けられるため、不動産会社や税理士に相談するのもおすすめです。 不動産売却をご検討中の方、効率的に費用を抑えたい方は、下記よりお気軽にご相談ください。

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