不動産の相続で注意すべき点は？知っておきたい法改正（その１）

近年、相続登記が行われず、所有者が判明しない「所有者不明土地」が社会問題となっています。 また、所有者が判明していても所在不明で連絡が取れないケースも多く発生しています。 このような土地は管理が行き届かず放置されるため、隣接地に悪影響を与えたり、雑草や不法投棄などによる景観・衛生面の問題を引き起こします。 さらに、公共事業や民間取引が円滑に進まなくなる要因にもなっています。

そこで政府は、所有者不明土地の発生を防ぎ、利活用を促進するための法改正を進めました。 これにより、相続登記の義務化や住所変更登記の義務化といった新たなルールが施行されることになったのです。

まず、不動産の登記制度で義務化・見直しが行われています。

これまで任意だった相続登記が、2024年4月1日から義務化されました。 相続（遺言による取得を含む）によって不動産を取得した相続人は、取得を知った日（もしくは遺産分割が成立した日）から３年以内に相続登記を申請する必要があります。 もし正当な理由なく申請しなかった場合、10万円以下の過料が科せられます。

▼2024年4月1日より前に相続した不動産について

2024年4月1日から施行された相続登記の義務化に伴い、「相続人申告登記」という新たな制度が導入されました。 これは、不動産を相続したものの、法定相続人が行方不明で遺産分割協議ができないなどの事情がある場合、相続人の一人が法務局に申請することで、義務を果たしたとみなされる制度です。

通常の相続登記では、不動産の名義を相続人へ変更する必要がありますが、相続人申告登記では、「自分が相続人である」ことを申告するだけでよいため、手続きが簡素化されます。 さらに、手数料は無料で、登記義務違反による過料も免除されます。 ただし、単なる申告であり、不動産の名義変更にはならないため、相続登記が不要になるわけではありません。
この制度により、相続登記の義務化に対する負担が軽減され、所有者不明土地の発生を防ぐ効果が期待されています。

2024年4月1日から、DV被害者やストーカー被害者、児童虐待の被害者などの個人情報を保護するため、登記事項証明書等に記載される住所を別の情報に置き換える特例制度が施行されました。

通常、登記事項証明書には不動産の所有者の住所が記載されますが、DV被害者などが加害者に所在を知られる危険を防ぐため、弁護士事務所や支援団体、法務局の住所などを代わりに記載できるようになりました。 ただし、この制度を利用するには本人からの申出が必要であり、適用対象も法律で定められた被害者に限定されます。
この特例により、被害者の安全を確保しつつ、不動産登記の手続きを適切に行うことが可能になります。

2026年４月までに、以下の不動産登記制度が新たに施行される予定です。

相続手続きの際、「亡くなった親がどの不動産を所有していたのか分からない」といった問題を解決するため、所有不動産記録証明制度が導入される予定です。 この制度では、被相続人（亡くなった人）が登記簿上で所有者として記録されている不動産をリスト化し、証明書として発行してもらえるようになります。

これにより、相続人は一括で所有不動産を把握できるため、遺産分割や相続登記の手続きがスムーズになります。 また、登記漏れや手続きの遅れを防ぐことで、所有者不明土地の発生を抑制する効果も期待されています。

登記簿上の所有者が転居した場合は、２年以内に住所変更登記の申請を行うことが義務付けられます。 正当な理由なく申請を怠った場合には、５万円以下の過料が科せられます。

これまで、登記簿の所有者情報は更新が義務付けられておらず、転居や改姓後も古い情報のまま放置されるケースが多くありました。 その結果、所有者と連絡が取れなくなり、所有者不明土地の増加につながる要因となっていました。
新制度により、所有者情報の最新化が促進されることで、不動産取引や公共事業の円滑化が期待されます。 また、登記官が公的機関の情報を基に職権で変更登記を行う仕組みも導入され、手続きの簡素化が図られます。

2026年4月までに、登記官が他の公的機関から取得した情報を基に、職権で所有者の住所変更登記を行う制度が導入されます。これにより、不動産の所有者が住所変更の登記申請を忘れたり放置したりしても、公的機関のデータを活用して所有者情報を更新できるようになります。
この制度の目的は、所有者不明土地の発生を抑え、不動産取引や公共事業の円滑化を促進することです。 従来、住所変更が登記簿に反映されないことで、所有者への連絡が取れなくなる問題が発生していました。

なお、職権での変更には所有者の同意が必要であり、個人の場合は住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）の検索用情報（生年月日など）を提供する必要があります。 この仕組みにより、所有者の負担を軽減しながら、より正確な登記情報の維持が可能になります。
これらの制度により、不動産の相続や管理に関わる手続きが効率化され、所有者不明土地の発生を防ぐ効果が期待されています。

地方の実家や田畑、山林などの不動産を相続するケースでは、売却や活用できれば問題ありませんが、活用できない場合、負担が増すため、相続を避けようとするケースもあります。 このような土地は、所有者不明土地の予備軍と見なされています。 これに対応するため、相続した土地を国庫に帰属させることを可能とする新たな制度が2023年4月に創設されました。

相続や遺贈によって土地を取得した相続人であれば、申請可能です。 売買等によって土地を取得した方は、申請できません。 また、土地が共有地である場合、相続または遺贈で持分を取得した全員で申請する必要があります。

以下のような土地は、国庫帰属が認められません。 申請後には、法務局職員等による書面審査や実地調査が行われます。

▼国庫帰属が認められない土地の主な例

出典：法務省 「相続土地国庫帰属制度のご案内［第２版］」

審査手数料は土地一筆当たり14,000円です。 国庫帰属が承認されると、負担金が発生します。 負担金は10年分の土地管理費相当額で、「宅地」「農地」森林」「その他（雑種地・原野等）」の4種類の土地区分に応じて納付額が決まります。

右にスクロールできます→

負担金の算定式については、法務省：相続土地国庫帰属制度の負担金をご覧ください。
また、相続土地国庫帰属制度については、別記事の『相続した山や農地は手放せる？「相続土地国庫帰属制度」の仕組みと条件を解説』でも説明していますので、ぜひご参照ください。

特に注目すべきポイントは、相続登記の義務化と相続土地国庫帰属制度です。 例えば、「亡くなったおじいさん名義の土地がそのままになっている」といった場合、遺産分割や相続登記が未実施の土地や建物は、早急に対応する必要があります。 また、なかなか売れない空き家や、処分に困る山林や農地などの不動産がある場合、子どもたちに負担をかけたくない方は、相続土地国庫帰属制度の利用を検討してみてください。
次回の記事では、今回説明できなかった新しいルールについて解説します。

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