不動産の相続で注意すべき点は？知っておきたい法改正（その2）

所有者不明や管理が行き届かない土地・建物は、公共事業の推進や民間の取引を阻害したり、近隣に悪影響を及ぼしたりします。 こうした問題に対応するため、土地・建物の管理に特化した新たな財産管理制度が、令和5年4月1日から施行されました。

戸籍や住民票の収集、現地確認など、どれだけ調べても土地や建物の所有者や所有者の住所がわからない場合、利害関係人（例：公共事業者や共有地の他の所有者）が地方裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理を行う管理人（弁護士・司法書士・土地家屋調査士など）を選任してもらうことができます。
専任された管理人は、裁判所の許可を得れば、その不動産の売却などの処分も可能です。 必要な管理費用や報酬は、原則として所有者の負担となります。

所有者が判明していても、その土地や建物の管理が不適当で他人に被害が及んでいる場合（例：ごみ屋敷や倒壊の恐れがある建物）も、利害関係人は管理人の選任を申し立てることができます。
専任された管理人は、該当物件の保存・利用・改良などの措置を実施でき、費用は同様に所有者の負担となります。

共有不動産で一部の共有者の所在が不明になると、意思決定ができず、売却や利用が滞るケースが多く発生しています。こうした課題を解消するために、共有制度全体の見直しが行われ、令和5年4月1日から新たな制度が施行されました。

これまでは、共有不動産に関する変更や利用には原則として全員の同意が必要でしたが、新制度では以下のように緩和されました。

これにより、実際に共有不動産を利用している者の判断で、柔軟な対応がしやすくなりました。

所在が不明な共有者がいることで、不動産の売却や利用が長年進まないというケースも少なくありません。 新たな制度では、他の共有者が地方裁判所に申し立てを行い、裁判所の許可を得ることで以下が可能となりました。

なお、この場合は、不明共有者の持ち分に応じた時価相当額を供託する必要があります。

相続発生後に遺産分割がされないまま長期間放置されると、相続人の数が増えて複雑な共有状態となったり、生前贈与や特別な貢献といった「具体的相続分」に関する証拠が失われたりすることにより、遺産分割が困難になるケースが多く見られます。 こうした状況が続くと、不動産の管理や処分がスムーズに進まず、トラブルや権利関係の混乱を招く原因となります。

この問題に対応するため、令和5年4月1日から新たな制度が施行され、被相続人の死亡から10年が経過した後に行う遺産分割については、原則として「具体的な相続分※1」は考慮されず、「法定相続分」または遺言書による「指定相続分※2」に基づいて画一的に分割することとされました。

※1：生前の贈与や遺贈などの特別受益と生前に特別な貢献をした寄与分

※2：遺言書によって指定した相続分

また、相続人の中に氏名や所在が不明な人がいる場合でも、他の共有者が家庭裁判所に申し立て、裁判所の決定を得たうえで、時価相当額を供託することでその持ち分を取得できる制度も導入されました。 これにより、放置された共有状態の整理が進めやすくなりました。

なお、経過措置として、令和５年4月1日以前に発生した相続については、令和10年3月31日までの5年間に限り、具体的相続分を考慮した遺産分割が認められます。 これを過ぎると、法定相続分または指定相続分による画一的な分割のみが可能となるため、該当する場合は早めの対応が求められます。

出典：法務省民事局 「所有者不明土地の解消に向けて、不動産に関するルールが大きく変わります。」の情報を基にクラモア編集部が作成

隣接する土地との関係で発生する、いわゆる「相隣関係」のトラブルについても、土地の円滑な利活用を妨げる要因となっていました。 特に、隣地の所有者が不明な場合や、連絡が取れない場合には、境界調査や越境した竹木の枝の処理などが進められず、近隣トラブルの原因にもなっていました。
そこで、隣地を円滑・適正に使用することができるようにする観点から、相隣関係に関するルールのさまざまな見直しが行われ、令和5年4月1日に施行されました。

境界線の確認や、越境してきた竹木の枝を切除する必要がある場合には、隣地を一時的に使用できることが明確になりました。 原則として事前に隣地所有者への通知が必要ですが、連絡が困難な場合は使用開始後に速やかに通知すればよいとされています。 隣地所有者が不明なケースでも、後に通知すれば問題ありません。

電気・ガス・上下水道などのライフラインを自分の土地に引き込むために、他人の土地に導管などの設備を設置したり、既存の設備を使用したりすることができるルールが新たに整備されました。 費用負担や事前通知などのルールも定められ、通知相手が不明な場合には、簡易裁判所の公示による意思表示を通じて対応可能となっています。

これまで、隣地から越境してきた枝の処理には相手方の対応が必要でしたが、催促しても切除されない場合や、所有者が不明な場合には、越境された土地の所有者が自ら枝を切り取ることができることになりました。 これにより、長期間放置されていた越境トラブルも、迅速に対応できるようになりました。

これまでご説明したとおり、令和5年4月から不動産に関するさまざまなルールが見直され、所有者不明土地の解消や相隣関係のトラブル解消に向けた制度が本格的に施行されました。 これまで任意とされていた手続きが義務化され、不明瞭だった点が明確化されたことで、土地や建物を相続したことによって生じる問題にも解決の道筋がつけられるようになっています。

特に、「遺産分割のルール」「共有制度の見直し」「相隣関係の整備」などは、不動産の円滑な利活用を妨げていた根本的な課題に対応するものであり、今後の不動産管理において重要なポイントとなるでしょう。

• ツイート
• シェア
• LINEで送る
• 保存