令和8年税制改正大綱で不動産はどう変わる？知るべき4つの改正ポイント！

2026年度(令和8年度)の税制改正では、相続開始5年以内に取得した賃貸用不動産は原則として時価評価となるという大きな改正が加わりました。
この章では、賃貸用不動産の相続税評価額における5年ルールについて解説します。

従来、アパートや投資用マンションなどの収益物件は、取得時期にかかわらず、土地は相続税路線価、建物は固定資産税評価額を用いて相続税評価額を求めることができました。
この方法では、都市部では時価の3～4割程度の評価となり、相続税の節税効果が高かったのです。

しかし、令和8年度の税制改正により、令和9年(2027年)1月1日以後は「相続の5年以内に取得または新築した賃貸用不動産」は、相続税評価額が原則時価となることが定められました。 ここでいう時価とは、課税時期における通常の取引価額に相当する金額であることが原則です。

ただし、例外として「課税上の弊害がない限り」、取得価額を基に地価の変動などを考慮して計算した価額の100 分の80（80％） に相当する金額を相続税評価額とすることが認められています。

たとえば、相続開始前5年以内に取得した1億円のアパートが、その後に地価変動などがなく相続時も1億円の場合、相続税評価額は8,000万円(＝1億円×80％)です。 地価の変動などにより相続時に1.5億円になっていた場合は、相続税評価額は1.2億円(＝1.5億円×80％)となります。
従来、時価1億円の収益物件は、都市部なら相続税評価額が3,000～4,000万円程度でしたが、改正後は相続税評価額が最大8,000万円になるため、節税効果は2割程度に大幅縮小します。

なお、被相続人(死亡した人)が2027年1月1日の5年前から所有している土地に新築した建物に関しては、5年以内ルールは適用されません。
また、2027年1月1日時点に建築中の物件も適用対象外となります。

相続税対策を目的に新たに土地を取得し、アパートなどを建てる人は、5年ルールに抵触しないよう早めに実行することが重要です。
相続開始の5年以上前に取得または新築した建物であれば、従来の相続税評価額の求め方が適用されるため、相続税の節税効果を十分に発揮することができます。
また、すでに収益物件を購入していて、相続が近づいている可能性のある人は、2026年12月31日までに低い相続税評価額のまま贈与することも有効な対策となります。

この章では、不動産小口化商品の相続税評価額の時価評価について解説します。

令和8年度の税制改正では、不動産特定共同事業契約または信託受益権に係る金融商品による収益物件に関して、取得の時期にかかわらず時価評価されることが公表されています。

従来、不動産小口化商品のうち任意組合型などの一部の商品に関しては、相続税評価額が実物不動産と同じ計算方法が適用でき、相続税の節税効果がありました。
そのため、相続税対策を目的に任意組合型の不動産小口化商品を購入する人も多かったと考えられます。

しかし、2027年1月1日以降は取得時期にかかわらず、すべての不動産小口化商品が時価評価となったため、過去に取得した任意組合型の商品も、相続税の節税効果はなくなるということです。

今後の対策としては、不動産小口化商品を相続税の節税目的で購入しないことが重要です。
投資目的であれば購入して問題ありませんが、節税目的だけで選ぶのは避けるべきです。

また、すでに相続税の節税目的で取得している任意組合型の不動産小口化商品に関しては、実物不動産への買い替えを検討しましょう。
早めに実物不動産に買い替え、前章で解説した「5年ルール」に抵触しないタイミングで実行すれば、相続税の節税効果を期待できます。

この章では、住宅ローン控除の延長と拡大について解説します。

住宅ローン控除は2025年12月31日までが適用対象でしたが、2026年1月1日から2030年12月31日まで延長されます。
新築住宅の借入限度額は、下表の通りです。

右にスクロールできます→

中古住宅の場合、認定住宅などは控除期間が10年から13年に延長されています。
中古住宅の借入限度額は、下表の通りです。

右にスクロールできます→

借入限度額におけるカッコ内の数値は、一定の要件を満たす子育て世帯(特例対象個人)が対象です。

▼特例対象個人の条件

また、中古住宅でも合計所得金額が1,000万円以内であれば、40平米以上の物件も対象となり、住宅ローン控除の利用範囲が拡充しています。

住宅ローン控除は、中古住宅の認定住宅などで借入限度額や控除期間が拡充されたため、中古住宅を購入する場合は認定住宅を意識して購入することが重要です。 認定住宅や省エネ基準適合住宅を選ぶことで、控除期間の延長や借入限度額の増加による節税効果を期待できます。

また、特例対象個人（子育て世帯など）に該当する方は、年齢などの要件を満たしているうちに新築住宅を購入することで借入限度額をさらに拡充できます。 このタイミングを逃さないことが、住宅ローン控除を最大限活用するためのポイントです。

この章では、新築住宅の固定資産税軽減措置の延長について解説します。

新築住宅の固定資産税軽減措置は、5年間延長されることになりました。
また、適用対象の床面積は「50平米以上280平米以下」から「40平米以上240平米以下」に改正されます。

今回の改正により、40平米以上の新築物件も固定資産税軽減措置の対象となりました。
そのため、今後は40平米台のコンパクトな物件も積極的に検討対象とすることができます。
特に都市部での投資や住宅購入を検討している方にとって、選択肢が広がるメリットがあります。

ここまで、不動産に関する令和8年税制改正大綱について解説しました。
2026年度(令和8年度)の税制改正では、相続開始5年以内に取得した賃貸用不動産の相続税評価額が原則時価評価となるという点が大きな改正点です。 そのため、新たに土地を取得して土地活用を行う予定の人は、早めの決断と長期保有を前提とした計画が重要になります。
また、任意組合型の不動産小口化商品は、取得時期にかかわらず今後は相続税対策にならないため、すでに保有している人は、現物不動産に買い替えるなどの対策を検討しましょう。

相続税対策や固定資産税対策についてお困りのことがあれば、下記よりお気軽にご相談ください。

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