【2026年最新】首都直下地震が起きたら不動産価格はどうなる？影響と資産防衛策を解説

首都直下地震とは、首都圏で発生する直下型地震の総称のことであり、活断層だけでなくプレートの沈み込みによる地震も含む大地震のことです。
南関東地域の直下では、プレートの沈み込みに伴うM7程度の地震が、今後30年間で発生する確率は70％程度と評価されており、都市機能に深刻な影響を及ぼすことが懸念されています。

首都圏のような密集市街地では延焼火災のリスクも高く、不動産の資産価値や利用可能性にも長期的な悪影響を与える可能性があります。 首都圏は都市の集積度が高く、政治や経済にも多大な影響が生じることから、継続的な対策が求められています。

内閣府の組織である中央防災会議は、2025年12月19日に首都直下地震による被害想定の報告書を公表しました。
この報告書は2013年にも公表しており、当時想定された被害状況とも比較しています。
2025年と2013年に公表された首都直下地震の被害想定の比較表は、以下の通りです。

画像出典：中央防災協議会 「首都直下地震の被害想定と対策について(報告書)」

死者数は約2.3万人から約1.8万人へ、全壊・焼失棟数は約61万棟から約40万棟へと減少しています。減少の主な理由は、建物の耐震化が進んだことです。

ただし、「10年間で死者数と全壊・焼失棟数を半減させる」という減災目標には達しませんでした。 理由としては、首都圏の人口が約1％増加し、在宅率が約14％から約23％へと上昇したことが挙げられます。
そのため、想定される被害は減ったものの、建物の耐震化などの対策は引き続き強化する必要があります。

首都直下地震が発生した場合、不動産オーナーには建物倒壊リスクが生じます。
さらに、火災が拡大する懸念があるため、建物の焼失リスクも懸念されます。
大規模被災地域ではインフラなどの復旧が遅れ、借り主の大規模な退去が進むことから、賃料収入が激減する可能性も高いです。
このように、大地震に対応できない耐震性の低い建物は、資産価値を大きく損なうリスクが予想されます。

この章では、首都直下地震が不動産価格に与える影響について解説します。

災害が生じる前であっても、耐震性の低い建物は資産価値を落とすという影響が発生します。

現在、国は建物の耐震化を推進しており、耐震性が低い建物は税制優遇措置を受けられない仕組みになっています。
たとえば、新耐震基準を満たさない建物に関しては、住宅ローン控除を利用できないだけでなく、購入時の登録免許税や不動産取得税の軽減措置も受けられません。

耐震性の低い建物は、単純に買い主の不安を招くだけでなく、税制面でのさまざまな優遇措置が受けられないため、自然と価値が下がる構造となっているのです。

災害後、建物が倒壊すれば資産を失うことになります。
また、被害が大きい地域では、賃貸物件の借り主が退去することで家賃収入が激減し、物件の価値が下がる懸念が強いです。

一方で、復興事業に必要な一部の土地は希少性が高くなり、土地価格が高騰する可能性があります。
建築費に関しては、東日本大震災の際と同様に、復興事業による職人不足で日本全体で高騰することが予想されます。

不動産オーナーができる対策としては、耐震性の高い建物を所有することが第一歩です。
この章では、建物の耐震性能と不動産オーナーが保有すべき建物について解説します。

耐震性は、新耐震基準と旧耐震基準の2つに大きく分類されます。
不動産オーナーとしては、新耐震基準の建物を保有することが最低限の対策となります。

新耐震基準とは、一般的に1981年6月1日以降に建築確認（着工前に行う図面審査）を通過した建物のことです。
新耐震基準の建物は、数百年に一度発生する震度6～7程度の地震力に対しても、倒壊・崩壊しない程度の耐震力を持つことが規定されています。
また、数十年に一度発生する震度5強の地震力に対しては、構造躯体が損傷しない程度の耐震力を持つことも規定しています。

一方で、旧耐震基準とは、原則として1981年5月31日以前に建築確認を通過した建物のことです。
ただし、旧耐震基準の時代に建てられた建物であっても、耐震診断を行い、新耐震基準並みの耐震性を有していることを証明できる建物も一部に存在します。

耐震性は、免震構造・制震構造・耐震構造という３つの構造によって分類されます。

一般的に耐震性は高い順から並べると、免震構造＞制震構造＞耐震構造という順番になります。 不動産オーナーにとって理想的な対策は、免震構造の建設実績が豊富な会社に建築を依頼し、免震構造の建物を保有することです。

スターツCAMでは、個人の不動産オーナー向けに免震構造の賃貸住宅の建物を提供しており、豊富な施工実績があります。 免震構造の賃貸住宅であれば、入居者だけでなく、不動産オーナーの資産も守ることができるため、長期に渡り安心・安全な賃貸経営を実現することができます。

耐震性は、耐震等級による分類も存在します。
耐震等級とは、住宅の品質確保を目的とした「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」に基づいて定められた基準です。

耐震等級は、原則として1～3の3段階に分かれており、数字が大きいほど高い耐震性能があることを意味します。
「耐震等級1」は新耐震基準を満たすレベルであり、「耐震等級2」は学校などの避難所に求められる基準です。 そして、「耐震等級3」は消防署などの防災拠点に求められる基準となっています。

ここまで、首都直下地震と不動産価格への影響について解説しました。
2025年12月19日に公表された被害想定では、死者数は約1.8万人、全壊・焼失する建物数は約40万棟と想定されています。

仮に首都直下地震が発生した場合、不動産オーナーは建物倒壊や賃貸収入の減少、資産価値の下落といった深刻なリスクに直面します。
さらに、今後首都直下地震のリスクが高まることで、災害前でも耐震性の低い建物は資産価値が下落する可能性があります。

不動産オーナーが取るべき対策としては、免震構造などの耐震性の高い建物を建てて、大地震に備えることです。
首都直下地震の対策に関してお困りのことがあれば、下記よりお気軽にご相談ください。

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