土地の住所等変更登記の義務化とは？ルールと罰則・お得な申請手続きを解説

住所等変更登記とは、不動産の登記名義人における個人の氏名、法人の名称や住所(以下、住所など)について変更があったときに行う登記のことです。
以前までは住所等変更登記は義務ではありませんでしたが、2026年4月1日からは住所などの変更日から2年以内に登記を行うことが義務付けられました。
住所等変更登記が生じるのは、以下のようなケースです。

【個人の場合】

【法人の場合】

住所等変更登記が義務化されたのは、所有者不明土地を解消することが目的です。
所有者不明土地とは、以下の状態になっている土地のことを指します。

所有者不明土地は、土地の所有者の探索に多大な時間と費用を要するため、公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まないなどの社会問題が生じる原因となります。
住所等変更登記が行われないまま放置されると所有者に連絡がつかないことから、住所等変更登記が義務化される運びとなりました。

この章では、住所変更登記の義務化の内容について解説します。

義務化の対象となるのは、個人の氏名や住所、法人の名称や本店の所在地です。
これらの内容は、不動産の登記簿謄本の所有権の欄に記載されているため、変更が生じた場合は変更登記をする必要があります。
義務化の対象は、2026年4月1日より前に行われた変更も対象となっている点が特徴です。 そのため、2026年4月1日より前に変わった住所などが未登記のままであれば、変更を行う必要があります。

申請期限は、住所などの変更があった日から2年以内です。
さらに、2026年4月1日より前に変更があったにもかかわらず未登記となっている情報は、2028年3月31日までに変更登記を行わなければならないと定められています。

正当な理由がないにもかかわらず住所などの変更登記を怠ると、5万円以下の過料が課せられます。
ただし、以下のような場合には正当な理由があるものして過料が課されない可能性があります。

住所等変更登記は、スマート変更登記を利用すると無料で変更登記をすることができます。
この章では、スマート変更登記について解説します。

スマート変更登記とは、不動産の所有者が事前に検索用情報の申出をすることで、法務局が職権で住所等変更登記を行ってくれるサービスのことです。

職権とは、当事者からの申請を待たずに、法務局などの役所が自らの判断で能動的に行う行為のことを指します。 この制度を活用することで、申請者は費用ゼロ・申請不要で住所などの変更登記を行うことができます。
スマート変更登記を利用するには、最初に以下のサイトから法務局に対して「検索用情報の申出」を行う必要があります。

▼法務局の申請サイト
「スマート変更登記」をご利用いただくための「検索用情報の申出」はこちらをクリック＞

申請では、画面上の案内に従い、所有者の生年月日、メールアドレス、不動産の地番などの情報の入力が必要です。
一旦申請を行うと、その後、法務局が定期的に住基ネットに照会して住所などの変更の有無を確認するようになります。
住所などの変更があると法務局が住所などに変更があった人に対し、法務局から変更登記をしてよいかを確認するメールが送られてきます。
法務局からのメールに対して、変更登記をしてよいと回答すると、法務局が職権で無料かつ自動で変更登記をしてくれるという流れです。

検索用情報の申出を済ませておけば、その後は住所などの変更がある度本人が登記を申請する必要がありません。 無料でなおかつ申請忘れによる義務違反を防げるため、スマート変更登記はぜひ利用したいおすすめの制度です。

住所などの変更登記は、従来どおり自分で申請する方法もあります。
ここでは、スマート変更登記のメリットが分かりやすいよう、従来の申請方法との違いを以下の表にまとめます。

住所等変更登記の義務化と類似する制度として、相続登記の義務化もあります。
相続登記の義務化も所有者不明土地の解消を目的に創設された制度であり、2024年4月1日からスタートした制度です。

ただし、相続登記の義務化にはスマート変更登記のような無料で変更できる仕組みはありません。 両制度は、費用感や手間が大きく異なるため、その違いを意識すると制度をより深く理解することができます。
住所等変更登記と相続登記の違いは下表の通りです。

相続登記は、遺言や遺産分割協議により引き継ぐ人を決めないと変更登記ができません。
遺言書の有無や遺産分割協議の実施などは、相続人でしか知り得ない内容であることから、申請をしてもらわないと法務局が把握できない内容です。
そのため、相続登記は必ず相続人からの申請が必要となります。

一方で、住所変更などに関しては、法務局が行政データを参照することで把握できる内容です。 よって、法務局が職権で変更できるスマート変更登記のような仕組みが可能となっており、相続登記に比べると大幅に簡易な手続きとなっています。

以上、土地の住所等変更登記の義務化について解説してきました。
住所等変更登記は 2026年4月1日から義務化され、変更後2年以内の申請が必要になります。 申請に関しては、新しく創設されたスマート変更登記を利用すると無料で手続きできるため、非常にお得で便利です

また、住所等変更登記に伴い、土地のあり方を見直し、資産を整理することも有効な選択肢の一つです。 立地条件が良い土地は活用を検討し、活用が難しい土地であれば売却を視野に入れることもできます。
土地の活用や売却に関してお困りのことがあれば、下記よりお気軽にご相談ください。

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