中古アパートを相続して経営！確認すべき項目と成功させるためのポイント

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中古アパートを相続したら、まずは「建物」「収益」「入居率」をチェック
築年数の経過した中古アパート経営は簡単ではない
中古アパート経営を継続するなら管理方法やリフォームなどを検討すべき

中古アパートを相続した際に確認したいポイント
デメリットも踏まえたうえで賢い選択を
1. 中古アパートの経営において発生しうるデメリット
2. アパート経営を継続するなら
いち早く状況を把握して判断しよう

相続税対策のため、子どもにアパートを残す親も少なくありません。しかし、「相続した中古アパートをどう経営したらいいのかわからない」と、不安になる方もいるでしょう。たしかに、築年数の経過したアパートの経営は、簡単ではありません。

そこで今回は、中古アパートを相続したときの確認項目とリスクを踏まえたうえで、中古アパート経営を成功させるポイントについて解説します。

中古アパートを相続した際に確認したいポイント

中古アパートを相続したら、経営を継続するかどうかを判断するため、まずは「建物」「収益」「入居者」という3つの項目について確認します。それぞれの項目でとくに注目したい点について押さえていきましょう。

建物について確認すべきこと

建物について確認すべき項目は、以下の通りです。

築年数
耐火、耐震性
設備の老朽度
管理会社や管理方法
修繕状況

築年数は、入居者の確保のための重要項目です。登記簿謄本に記載された新築年月日からすぐにチェックできます。耐火・耐震性、設備の状況も、入居者にとって魅力があるかどうかを探る手段の一つです。

アパートの管理方法は、管理会社への委託管理と、自分で行う自主管理の二つ。さらに、管理会社によっては、サブリースという方法を採用しているケースもあります。また、委託管理で複数の管理会社に依頼していることもあるかもしれません。管理方法により収益率が決まるため、どの方法が採用されているかは重要項目になります。

修繕については、内側と外側それぞれの修繕状況に加えて、今後発生する大規模修繕の内容の確認が必要です。国土交通省が発行している民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブックでは、築年数ごとのアパートの大規模修繕費の目安が公表されているので、参考にしてみるといいかもしれません。大規模修繕を行う時期とかかるコストを把握しておく必要があります。

収益について確認すべきこと

アパートの経営を相続する場合、残っているローンも引き継ぐことになります。ローンがある状態で相続したなら、残債額と残りの返済期間を確認しましょう。現在の家賃収入を踏まえた返済スケジュールを立てる必要があります。

アパート経営における収支のバランスも、把握しておかなければなりません。修繕費用や管理費用などの支出により赤字になっているケースもあるため、月だけでなく年単位でも確認しておくことが大切です。

さらに、入居者のなかに家賃滞納者がいないかも確認しておきましょう。滞納がある場合は、滞納期間や合計額、督促状況をチェックします。

入居状況について確認すべきこと

入居者がいる部屋については、契約期間や家賃、更新回数などを確認しましょう。空室については、募集して半年経っても入居者が決まっていない場合、家賃や部屋に問題があるかもしれません。その場合は、賃料の見直しやリフォーム・リノベーションを検討してみましょう。

デメリットも踏まえたうえで賢い選択を

中古アパート経営のデメリットを踏まえたうえで、経営を継続する際に押さえたいポイントを確認していきましょう。

中古アパートの経営において発生しうるデメリット

「相続したのは築年数が古いアパート」というケースは、少なくありません。アパート経営は、新築から10年程度ならあまり問題はないのですが、その後は設備や外観にも劣化が生じ、入居者が決まりにくくなります。それに加えて、周辺に新しい物件が建てば、比較されて苦戦を強いられることもあります。空室があるということは収入が減ることでもあり、空室が増えると経営が難しくなることも考えられるでしょう。

また、アパート経営には、メンテナンスや修繕のための維持費もかかります。清掃代や浄化槽の点検、固定資産税、入退去時のリフォームなど、予想よりも維持費がかかることに驚く方もいるようです。

アパート経営を継続するなら

アパート経営を継続し、成功させたいなら、以下のポイントについて検討してみましょう。

管理会社や管理方法の見直し

ほかに仕事をしていないなら自主管理できるかもしれませんが、「就業している」「管理を任せたい」という場合は、管理会社に委託するのがベストです。現在委託管理している場合でも、入居状況が悪いなどといったケースは、管理会社そのものの見直しも検討してみましょう。

リフォームやリノベーション、建て替えの検討

築20年～30年のアパートで何も対策をしていないと、物件の需要は減る一方です。室内をリフォームもしくはリノベーションして、入居者のニーズに合わせるのも、空室対策の一つです。ただし、場合によっては高額になり、投資した額に見合った効果が得られない可能性もあります。事前にしっかりシミュレーションしておくことが大切です。

アパートの築年数が30年～40年を超えるなら、建て替えの検討をするのもよいでしょう。ただし、建て替えとなると数千万～数億という費用がかかります。また、入居者がいる場合は立ち退き料なども発生します。そもそも賃貸ニーズのあるエリアなのかを確認したうえで、投資採算性などをしっかりと検討する必要があります。