相続した不動産を生かす賃貸併用住宅の魅力とは？メリット・デメリットも解説

賃貸併用住宅とは、1つの建物で自宅とアパートを建てる住宅のことです。
賃貸併用住宅は、大きく分けて“住宅ローンを使うタイプ”と“アパートローンを使うタイプ”の2種類があります。

住宅ローンを使うタイプとは、住宅ローンを使って建物を建てられる賃貸併用住宅のことです。 住宅ローンはアパートローンよりも低利かつ長期に組むことができるため、毎月の返済額を抑えることができるというメリットがあります。

住宅ローンを使うタイプの要件は、自宅部分の面積が50％以上であることが一般的です。 自宅部分を半分以上確保しなければならないため、設計上の制約を大きく受ける点がデメリットです。

アパートローンを使うタイプとは、住宅ローンを使うタイプ以外の賃貸併用住宅のことを指します。 マンションの最上階をオーナー邸とするケースが多く、マンションタイプとも呼ばれています。

アパートローンを使うタイプは、設計上の制約がない点がメリットです。 たとえば、アパート部分の面積を最大限に増やして賃料収入を増やすこともできます。
デメリットは、アパートローンは住宅ローンよりも金利が高くなる点です。

ただし、アパートローンを使うタイプでも、自宅部分だけは住宅ローンを利用できる場合もあります。 土地活用でアパートを建てる場合はアパートローンを借りることになるため、アパート部分にアパートローンを使うことは、一般的に行われている土地活用と比べれば不利ではありません。

賃貸併用住宅のメリットには、以下のような点が挙げられます。

1つ目のメリットは、家賃収入を自宅のローン返済に充当できるという点です。
副収入によって、家計の負担が軽くなる点は大きなメリットといえます。

2つ目のメリットは、広い土地の固定資産税を軽減できるという点です。
土地の固定資産税には住宅用地の軽減措置がありますが、200平米を超えた土地且つ、戸数が一戸しかない戸建てだと固定資産税がやや高くなるという特徴があります。

200平米を超える土地は、複数戸から成る集合住宅を建てると固定資産税が安くなることから、賃貸併用住宅を建てることによって土地の固定資産税を節税できます。

賃貸併用住宅のデメリットには、以下のような点が挙げられます。

1つ目のデメリットは、自宅またはアパート部分が狭くなるという点です。
賃貸併用住宅は、自宅とアパートが併存した住宅であることから、個別に建てた場合と比べると、それぞれの面積は狭くなります。

2つ目のデメリットは、大きな建物を建てるため、借入金の返済額が増えるという点です。
賃貸併用住宅は、家賃収入を自宅のローン返済に充当できるというメリットがありますが、空室が多くなれば、アパート部分のローンを自分で返済しなければなりません。
賃貸併用住宅は一般住宅よりも建物の規模が大きく、借入金の返済額も高額になるため、空室が多く発生した場合は、返済の負担が重くなる点には注意が必要です。

この章では、賃貸併用住宅を建てる流れや手続きについて解説します。

賃貸併用住宅を建てたい場合、まずは施工会社にプランを相談することから始めます。
先述した通り、賃貸併用住宅には“住宅ローンを使うタイプ”と“アパートローンを使うタイプ”の2種類がありますので、最初のプラン検討はとても重要です。
一方だけにこだわらず、両方を比較検討することをおすすめします。

住宅ローンを使うタイプとアパートローンを使うタイプの大きな方向性が決まったら、詳細な間取りを検討していきます。 間取りは入居者のターゲットと直結するため、ターゲットに合わせて検討することが望ましいです。
単身者の賃貸ニーズが高い立地であれば1Kや1LDK、ファミリー世帯の賃貸ニーズが高い立地であれば2LDKや3LDKが適切となります。

なお、住宅ローンを使うタイプの場合、アパート部分を50％以下に抑えなければならないため、戸数が少なくなりがちです。 たとえば、アパート部分に3LDKを2戸としたプランになると、1戸の空室が発生しただけで空室率が50％になってしまいます。
戸数が少ないと1戸の空室が発生しただけで家賃収入が大きく減り、借入金を自腹で返済しなければなりません。

3LDKを2戸ではなく1LDKを4戸にすれば、1戸の空室が発生しても空室率は25％であり、家賃収入で借入金の返済ができる可能性が上がります。
空室時の悪影響を鑑みて、戸数とのバランスも踏まえて間取りを検討することが望ましいです。

設計プランが確定したら、施工会社と請負契約を締結して着工します。
建築費は、最初にプランを相談する際に施工会社から概算額の提案を受けることが一般的です。 概算額の提案後、詳細な設計を詰めることで当初の概算額から増減し、最終的な請負金額が決定します。

アパート部分は、竣工前（工事が完了する前）から入居者募集を開始することが通常です。竣工までには入居者を決めておき、竣工時から満室経営をスタートすることが理想となります。

アパート部分の入居者募集は、管理会社、または仲介会社が行ってくれます。
大手の施工会社であれば関連会社に管理会社を有していることから、管理もセットで提案してくれることが多いです。 施工会社と請負契約を締結したら、管理会社とも管理の契約を締結し、竣工後のアパート部分の管理体制も整えていきます。

なお、住宅ローンを使うタイプでは、銀行がサブリース（転貸による管理方式）を融資の条件とすることがあります。 住宅ローンを使うタイプの場合には、管理方式の指定がないかを銀行へ事前に確認することが望ましいといえます。

竣工したら、いよいよ賃貸経営の開始です。 借入金を組んで賃貸併用住宅を建てている場合には、借入金の返済もスタートします。

以上、賃貸併用住宅について解説しました。
賃貸併用住宅とは「1つの建物に自宅とアパートを併合して建てる住宅」のことで、家賃収入を自宅のローンの返済に充当できるというメリットがあり、自宅またはアパート部分が狭くなるといったデメリットがあります。

土地活用は、プランの相談をすることが第一歩です。
賃貸併用住宅にご興味のある方は、お気軽にご相談ください。
 

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