土地活用でマンション経営を選ぶメリット・デメリットは？アパートとの違いも解説

最初に、マンションに適した土地の特徴について解説します。

マンションは戸数が多く、十分な賃貸需要を捉える必要があることから、利便性の高い場所が適しています。 たとえば、都市部にある土地や、最寄り駅から徒歩5分圏内の土地、近くに大型商業施設のある土地などがマンションに適した土地です。

マンションは一般的に4～5階以上の建物であることから、法律で高層建築物が建てられる地域内に土地があることが必要となります。

高層建築物を建てるのに最も重要な規制は、容積率(敷地面積に対する建物の延床面積の割合)です。 マンションを建てるのであれば、少なくとも容積率は200％以上で指定されていることが望ましいといえます。

マンションは大きな建物になるため、土地面積もある程度広いことが必要です。 少なくとも、80坪以上はあった方が良いといえます。
ただし、自由設計（その土地に応じてゼロから設計すること）でマンションを建てる場合には、17～18坪程度の土地でマンションが建てられるケースも存在します。

この章では、マンション経営のメリットについて解説します。

マンションは、収入が高くなる点がメリットです。 マンションは、アパートや戸建て賃貸に比べると建物規模が大きいため、各戸の面積を合計した総賃貸面積も広くなり、収入も高くなります。
また、マンションはセキュリティ性を高めることができ、外観もグレード感を出すことができることから、アパートに比べると競争力が高いです。 そのため、マンションはアパートに比べると空室も発生しにくく、家賃も下がりにくくなります。

マンションは、次世代に優良な現物資産を残せる点がメリットです。
主に鉄筋コンクリート造で建てることから、躯体（建築物全体を構造的に支える骨組み部分）が堅牢であり、建物の物理的な耐用年数が長くなります。
長く収益を生み続けることができる建物であり、子の代、場合によっては孫の代まで家賃収入を生み出すことができます。

マンションは、建物規模が大きいことから、相続税対策効果が大きい点もメリットです。 建物規模が大きいと借入金も高額になることから、マイナスの財産が増えて相続税評価額を減額する効果が期待できます。
1棟の建物で相続税を大きく減額できることから、相続税対策としては効率が良いです。

マンション経営のデメリットについて解説します。

マンションはアパートや戸建て賃貸に比べると建物規模が大きくなることから、投資額も大きくなる点がデメリットです。 一般的に頭金は建築費の10％程度を求められるため、必要な自己資金も多くなります。

マンションは、アパートに比べると共用部の維持コストがかかる点がデメリットです。
マンションには、エレベーターやエントランスの自動扉、給水ポンプなどのアパートにはない共用設備が存在します。 共用設備を維持するために水道光熱費だけでなく、定期的な保守点検費用も生じます。

マンションは、大規模修繕費が高額になる点がデメリットです。
単に建物規模が大きいだけでなく、エレベーターの交換や屋上防水などのアパートにはない大規模修繕が存在します。 将来の大規模修繕に備えて、計画的に資金を貯めていくことも必要です。

この章では、マンション経営とアパート経営の違いについて解説します。

マンションは、アパートに比べると共用部が充実している点が特徴です。
構造的に集合エントランスがあることから、オートロックや宅配ボックスの設置ができ、アパートよりもセキュリティ性能を高めることができます。 共用部に余裕があれば、24時間利用可能であるごみ置き場も設置することができ、物件の競争力を高めやすいです。

マンションは階数が高いことから、アパートと構造（材料）が異なることが多いです。
マンションは、鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造が多く採用されます。 それに対して、アパートは木造や軽量鉄骨造が多いです。

構造が異なることで、それぞれの法定耐用年数も異なります。
耐用年数は木造なら22年、軽量鉄骨造なら一般的に27年、重量鉄骨造なら34年、鉄筋コンクリート造なら47年です。 耐用年数が異なると、ローンの融資期間や節税に寄与する減価償却費（建物の取得原価を各会計期間に配分することで生じる費用）の計上期間も異なってきます。

マンションは、高級感を意識した外観が特徴です。
鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造で建てることから、地震時の揺れが小さく、外壁の仕上げ材に重いタイルや石といった高級感のある素材を採用することができます。

タイルや石によって建物にグレード感が演出されることから、アパートと比べると競争力があり、空室も発生しにくく、賃料も下がりにくいです。

マンション経営の流れについて解説します。

マンションを建てるのであれば、マンションの施工実績が豊富な施工会社に相談することから始めます。 施工会社に相談すると、敷地に合った最適なマンションの設計プランを無料で提案してくれます。

プランの提案を受け、依頼したい施工会社が決まったら、施工会社と請負工事契約を締結します。 請負工事契約を締結したら、着工です。

竣工までの間に、管理会社と管理契約を締結します。
管理会社は竣工前から入居者募集を開始し、竣工時点から満室経営になるように動き始めてくれます。

工事が竣工したら、マンション経営の開始です。
竣工から満室経営ができるように、管理会社とは早めに管理契約を締結し、入居者募集を開始することをおすすめします。

以上、マンションの土地活用について解説してきました。
マンション経営に適した土地は、利便性が高く、高層建築が可能であり、ある程度の広さのある土地です。
マンション経営のメリットには、「収入が高い」や「競争力があり収入が安定している」などがあります。 デメリットは「投資額が大きい」や「共用部の維持コストがかかる」などが挙げられます。 また、マンションとアパートには、共用部の充実度や外観の高級感などに違いがあります。

マンション経営を始めるには、実績のある施工会社に相談することが第一歩です。
土地活用でマンション経営に関心のある方は、下記よりお気軽にご相談ください。

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