マンションの購入で避けては通れない大規模修繕。費用や期間の疑問を解消！

マンションを購入する際は、そこで生活を始めた後のことも考える必要があります。とくに気にしておきたいのが、10年から15年程度のスパンで行われる「大規模修繕」について。一般的には居住者が費用を負担するので、マンションにおける取り決めなども購入前に把握しておくと安心です。こちらの記事では、知っておきたい大規模修繕の費用や期間についてご説明します。

短期間でまとめて行われるマンションの修繕工事を、「大規模修繕」と言います。分譲マンションでは、建材や設備の経年劣化による事故やトラブルなどの発生を防ぐため、管理組合のもとで大規模修繕が行われます。マンションは一戸建て（一軒家）に比べて風雨や紫外線にさらされる箇所が多く、経年劣化の影響を受けやすいのが特徴。そのため、定期的に必要な修繕を施し、建物の安全性と資産価値を守っていく必要があるのです。

マンション購入時には、この大規模修繕を実施するタイミングや入居者の費用負担の有無（あるいは金額）について確認しておきましょう。

「大規模修繕」に関して理解しておきたいのが、「修繕」と「改修」の違いです。

経年劣化などによって生じた不具合を、もとの状態に戻すという意味です。よって、大規模修繕とは建物全体に発生した不具合をまとめて直し、購入時の状態、もしくはそれに近い状態に回復させるために行うもの、と考えるとよいでしょう。

設備などをよりよいものに改める工事のことです。マンションなどの設備は築年数が経つほど古くなり、機能的価値が低下していきます。建物としての資産価値を損なわないようにするには、時代の流れに合わせて設備などをアップデートしていくことが必要です。改修は原状回復ではなくアップデートが目的になるため、修繕とは明確に違うと言えます。

理由としては、一番に建物の見た目や安全性の維持が挙げられます。とくに外壁や屋根は風雨などによる劣化が早いため、放置すると見た目が悪くなるだけでなく、雨漏りなどを招いてしまうことも少なくありません。マンションの大規模修繕には、将来的に発生するかもしれないこうしたトラブルを未然に防ぐ目的があります。

ベランダなどにある金属製の手すりや、給排水管をはじめとした水まわり設備などは、経年劣化しやすい箇所。これらの箇所をまとめてキレイな状態に戻すことも、大規模修繕の主要な目的です。

大規模修繕の重要性を理解するには、「それを行わないことで発生するデメリット」などを知っておくのがよいでしょう。

定期的に大規模修繕を行わないと、マンション（建物）の見た目が悪くなります。塗装やタイルが剥がれていたり、ひび割れが目立っていたりすると、それにともなってよくない評判が立ち、空室が多くなる恐れもあるでしょう。空室が多くなると、大規模修繕を行うための費用の捻出が困難になり、さらなる見た目の印象悪化を招いてしまうかもしれません。

建物の劣化は、入居者の生活の質に影響を及ぼします。共有部分の設備が壊れていたり、雨漏りなどが発生していたりすると、入居者は安心して住めるのか不安になるでしょう。修繕によって建材や設備をつねに「不具合がない状態」にしておくことは、地震などの災害から建物や暮らしを守ることにもつながります。

マンションの大規模修繕では多くの費用が必要となることから、それを誰がどのように負担するのかも確認しておきましょう。その際、マンション全体の修繕費の目安や一戸あたりの負担額について知っておくと安心です。

1回あたりの大規模修繕にかかる費用の合計は、2,000～4,000万円程度のケースが多いようです。ただし、工事の内容や工事を行う箇所の広さなどはマンションによって異なるため、これらの条件によって修繕費が変わってくることも覚えておきましょう。

大規模修繕の費用に関して気になるのは、一戸あたりの負担額でしょう。この目安に関しては、国土交通省が平成29年の5月から7月にかけて調査を行っています。

「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、一戸あたりの修繕工事金額について「75万円～100万円」という回答が最多（30.6％）になりました。これに次いで「100万円～125万円」が24.7％、「50万円～75万円」が13.8％となっており、約7割がこの範囲内で修繕工事を行ったことがわかります。
 

出典：国土交通省　「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

マンションの大規模修繕では多くの費用が必要になります。その費用を捻出するために、「修繕積立金」と「修繕積立基金」を活用することもあります。

大規模修繕の費用として居住者から毎月数千円から1万円程度を徴収し、積み立てていきます（金額はマンションの規模などにより異なります）。徴収は、管理組合が作成したマンションの長期修繕企画にもとづいて行われることがほとんどです。

なお、マンションによっては金額が途中で上がる可能性もあるので注意が必要です。とくに新築物件の場合は、初期の修繕積立金が低めに設定されていることがあります。築年数が5年、10年、15年と増えていくなかで修繕積立金が増える可能性も考慮しておきましょう。

「修繕積立金」の足りない分を賄うための基金です。多くは物件購入時に数十万円を徴収する形となっており、毎月支払う必要がない点は修繕積立金との大きな違いでしょう。近年では修繕積立金だけでは大規模修繕が実施できず、修繕積立基金とあわせて徴収が行われているマンションも多いようです。

大規模修繕をいつ実施するか、準備や工事にどのくらいかかるのか、など「期間」について把握しておくことも大切です。

着工までの準備は専門の設計コンサルタントが行うケースが多く、国土交通省の「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、その業務実施期間に関するアンケートも行われています。準備期間は1年から1年半が29.5％と最多で、次いで1年半から2年が18.8％でした。このことから、設計コンサルタントを利用した場合の着工までの準備期間は1年半前後と考えられます。設計コンサルタントに依頼しない場合、準備期間はさらに長くなるでしょう。
 

出典：国土交通省　「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

工事の所要日数は、工事の内容やマンションの規模によって異なります。たとえば外壁や屋根だけの修繕を行う場合と、各居室に入って設備などの修繕を行う場合とでは、工事日数に大幅な差が生まれるでしょう。したがって、所要日数を把握するならまず工事の内容を確認する必要があります。なお、多くの場合で大規模修繕は半年かからずに完了します。50戸以下のマンションでは、2ヶ月から3ヶ月程度ですべての工事が完了することもあります。

マンションの大規模修繕は、10年から15年程度のスパンで行われるのが一般的です。これは、国土交通省が「長期修繕計画作成ガイドライン」のなかで“12年（程度の）周期”を推奨していることも大きいと言えます。おおむねこの期間を目安とし、その2年程度前から準備を始めるマンションが多いようです。

しかし、修繕が必要となる時期は、修繕対象となる部位や設備などによって異なります。給排水管は約5年の周期で洗浄を行う必要があり、この作業を12年ごとにやっていては居住者の生活に支障が出てしまうかもしれません。また、外壁塗装の場合は寿命の長い塗料だと15年程度も持つものもあります。異常が見られなければ、12年以上の周期で修繕を行うマンションも少なくないでしょう。

大規模修繕の多くは、居住者が日常生活を送っている状態で行われます。工事前や工事中には、敷地内に足場を設置したり、外壁にカバーを施したりすることもあるでしょう。その関係で、工事会社から居住者へ向けてさまざまな協力を求められます。ベランダの片付け、パラボラアンテナの撤去、窓の開閉や洗濯物を干す時間の制限などが一例です。大規模修繕期間中は、こうした対応や制限が発生することも覚えておきましょう。

マンションの大規模修繕は、準備を含めると1年以上の長い時間を要します。その期間内で修繕を終了させるうえで重要な存在となるのが、「修繕委員会」です。

修繕委員会は、大規模修繕を計画的に進捗させるために各種の調整を行う組織です。マンションにおいてはその居住者が委員となります。修繕をスムーズに行うための打ち合わせなどが主な活動となります。

委員の人数は、一般的に5名から10名程度。委員の決め方では、居住者のなかから有志が立候補する方法や、階ごとにローテーションで代表者を決める方法などがあります。居住者が委員会に参加するメリットは、実際に住んでいる人の目線で修繕計画を提案できることです。

修繕委員会では、以下の3つを主な役割として活動します。

修繕を行うにあたっては、居住者の意見を計画に反映しなければなりません。もし特定の場所で雨漏りが発生していることに不満を感じている居住者がいるなら、その箇所の修繕を計画に織り込む必要があるでしょう。委員会ではすべての居住者から意見を聞き、それをまとめることが最初のステップとなります。

すべての居住者の意見をまとめたら、それに見合った計画を立てるのも委員会の役割です。ここでは居住者の意見をただ反映させるだけでなく、決められた予算内で工事の計画を練ることも重要になります。

計画を立てたら、大規模修繕を行う会社へ発注します。計画を立てる段階で、発注を予定している会社にアドバイスを仰ぐケースもあります。

修繕委員会は、必ず立ち上げなければならないわけではありません。たとえば、戸数の少ないマンションでは委員会を立ち上げずに大規模修繕を行うケースが多くあります。また、管理会社が主導して大規模修繕を行ってくれるマンションでも、委員会を立ち上げる必要はありません。

委員会の有無は、大規模修繕時に居住者負担が発生するか否かにも大きく影響します。そのため、マンションの購入時には大規模修繕の予定や委員会の有無について確認しておくのがよいでしょう。

マンションにおける大規模修繕では、費用を居住者負担とするケースが多くなっています。「修繕積立金」と「修繕積立基金」という形で徴収されるのが一般的なので、こういった費用の発生があるのか、また月間・年間でどれくらいの金額になるのかを、マンション購入を検討する段階でしっかり把握しておくようにしましょう。

マンションの購入を希望される方は、お気軽にお問い合わせください。

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