マンション経営で相続税対策ができる！節税理由と有効な不動産とは

日本の相続税は、相続する財産の額に応じて税率が決まる「累進課税方式」を採用しています。そのため、不動産や現金など多額の財産を保有している方、また相続する可能性がある方は、できるだけ相続財産の評価額を下げたいでしょう。

そのなかで注目されているのが、マンション経営です。なぜマンション経営が相続税対策につながるのか、その理由と節税に有効な不動産を見極めるポイントについてご説明します。

相続税を計算するには、まず相続財産の総額を算出する必要があります。その際、土地や建物などは、相続時の評価額をもとに計算し、債務を含めたうえで課税価格を求めるのが一般的です。

その後、相続税の基礎控除を差し引いた額が、法定相続分に応ずる取得金額のどの区分に該当するのかによって、税率が変化します。つまり、評価額が高いと法定相続分に応じる取得金額が上がり、税率もアップするため、評価額を下げることが節税につながるというわけです。

節税方法のなかでもメジャーとされるマンション経営がどうして有効なのか、その理由を解説します。

基本的に、現金は1,000万円あれば1,000万円の価値があるとみなされます。しかし、土地や建物といった不動産は、購入時よりも評価額が下がり、さらには実際の相場よりも安く評価されるのが一般的です。

その理由には、不動産の評価方法が関係しています。建物の評価は、固定資産税評価額がもととなり、時価の7割から8割ほどになります。土地に関しては、路線価方式や倍率方式で計算され、土地の状況や地域によっても異なります。また、固定資産税評価額の見直しが3年に一度という点も、土地によって評価額に差が生まれる要因の一つです。

一口に不動産と言っても、一戸建て（一軒家）やマンション、土地のみなどさまざまな種類があります。そのなかで、どうして「マンション経営が節税につながるのか」というと、マンションは建物のなかに部屋が複数ある構造のため、同じ広さの一戸建てと比べてそれぞれの持ち分である土地の面積が小さい（＝相続税の評価額が小さくなる）からです。

また、マンション経営をする土地は、「貸家建付地（かしやたてつけち）」にすることができます。貸家建付地は、所有する土地に建物を建築し、第三者に貸している土地のこと。第三者に不動産を貸す（所有者が好きなときに売買できなくなる）と評価額が下がるという仕組みも、マンション経営が相続税対策につながる理由と一つといえます。

マンションを購入する際は、金融機関でお金を借りると負債扱いとなるため、相続財産から控除することが可能です。

この方法を取れば相続税を圧縮できる可能性がありますが、お金を借りればその分金利を支払わなければなりません。ローンを組んだほうが有効か、現金で購入したほうがよいかは、税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。

ある一定の条件を満たせば、「小規模宅地等の特例」の適用が可能です。そもそもこの特例は、相続人が不動産を相続した場合に、居住する家を失わないため、また事業を続けていけるようにするために、相続税の負担を軽減する目的で設けられました。

さまざまな要件や限度面積などの規定はありますが、小規模宅地等の特例を使えば、評価額を最大で80％下げられます。

相続税対策にはマンション経営や不動産購入が有効ですが、どんな不動産を購入するとよいのかわからないという方もいるでしょう。そこで、以下では相続税対策に有効な不動産の特徴をご紹介します。

時価と相続税評価額に乖離（かいり）がある不動産だと、低い評価額で相続することになるため、相続税の削減が可能です。また時価とのギャップがあれば、高値で売却できるでしょう。

反対に、時価と相続税評価額にさほど乖離がない場合は、相続税評価額よりも低い価格で売却しなければならないケースがあります。将来のことを考えるのであれば、利便性の高いエリアの不動産や都市部の不動産を選ぶようにしましょう。

流動性の高い不動産とは、人気エリアの土地やマンションなど、「購入者が出てきやすい物件」を指します。こういった物件は売却しようと思ったときに売却しやすく、相続人に現金が必要な場面で有効となるでしょう。

しかし、いくら多額の現金があるからといって、数十億円もするマンションを相続税対策として購入するのは慎重になったほうがよいケースもあります。買手がつきやすい物件であれば問題はないかもしれませんが、よい物件でも「金額が大きすぎることで買手がつかないケース」が考えられるからです。

多額の現金が手元にある場合は、一つの高額物件を購入するのではなく、いくつかの物件を購入して分散させる方法を取るとよいでしょう。

マンション経営においては、「利回り」も重要です。利回りとは、投資に対するリターンを表した指標（数値）のこと。利回りが低ければ、毎月のローン返済が負担になったり、必要経費が足りずに自分のお金を追加で出したりしなければならない場合も出てきます。できるだけ利回りの高い不動産を選ぶようにしましょう。

マンション経営は、相続税対策に有効な手段です。しかし、物件購入などの判断を間違ってしまうと、節税にならない場合もあります。どういったマンションが適しているかを独自で判断するのは難しいので、不動産を用いた相続税対策の専門家に相談するのがよいでしょう。

不動産を使った相続税対策に関して詳しく知りたい方は、下記よりお気軽にお問い合わせください。

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