施設に入った親の家は売却すべき？売るメリット・デメリットと売却の流れを解説

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親が老人ホームなどの施設に入ると、実家が空き家になってしまうことがあります。 しかし、空き家をそのまま放置していると、建物の老朽化が進み、いざ相続や売却を考えた時に状態が悪く、思うように処分できない可能性があります。 もし親が将来的に家に戻ってくる可能性があるなら、空き家として維持管理するのも一つの選択肢です。 しかし、その見込みがない場合は、管理の手間やコストがかかり続けるため、早めに活用方法を検討することが大切です。

施設に入った親の家を有効活用する方法には、以下の4つの選択肢があります。 それぞれ詳しく見ていきましょう。

状態の良い家であれば、メンテナンスを行い、第三者に賃貸として貸し出すことができます。 賃貸に出すことで毎月の家賃収入を得られるため、固定資産税や施設費用などに充当できる可能性があるでしょう。 戸建ての場合は、ファミリー向けの戸建賃貸や、シェアハウスとして単身者向けに貸し出すなど、さまざまな活用方法があります。

ただし、立地条件が悪い場合は、入居者が付かない可能性もあります。 借り手がいなければ家賃収入はゼロとなるため、結局空き家と同じです。 また、仮に入居者が見つかっても、途中で退去される・入居者とトラブルになるといったリスクがある点にも注意しなければなりません。

建物の老朽化が進み、活用が難しい場合は、解体して土地活用を検討するのも一つの方法です。 初期費用を比較的抑えて活用しやすい代表的な方法として、以下の選択肢があります。

どの方法でも収益を得られれば、施設費用や固定資産税の負担軽減につながります。 しかし、解体費用や活用に合わせた初期費用が必要となるため、ランニングコストまで踏まえて事前に資金計画を立てることが重要です。 また、居住用の建物を解体すると、固定資産税の優遇措置が適用されなくなり、税額が最大6倍に跳ね上がる恐れがある点には注意が必要です。

子世代が住めるのであれば、手間なく活用できます。 子世代が賃貸暮らしであれば、実家に戻ることで居住費の節約にもつながるでしょう。 また、もともと住み慣れた実家であれば、家に愛着があるうえ、周辺環境にも馴染みがあるため、新生活をスムーズにスタートしやすいというメリットもあります。

ただし、築年数が古いなど家の状態が悪い場合は、大規模なリフォームや建て替えが必要となることがあります。 その際、費用が高額になる可能性があるため、家の状態や修繕費用を考慮して検討するようにしましょう。

賃貸に出すことも住むことも難しい場合は、売却して手放すことをおすすめします。
空き家を活用する予定がなくても、適切な管理を続ける必要があり、管理の手間や固定資産税といった費用がかかります。 しかし、管理せずに放置していると、以下のようなリスクが生じるので注意が必要です。

売却することで、これらの管理の手間やコスト、リスクを避けられます。 また、売却するとまとまった資金が手に入るので、親の施設費用を賄うこともできるでしょう。 将来の相続を見越した場合でも、家を現金化しておくことで、相続手続きがスムーズになるケースもあります。

ただし、家の所有者が親の場合、子どもが勝手に売却できないため、事前に親の同意を得る必要があります。 また、売却にはメリットだけでなくデメリットもあるため、それらを十分に理解した上で検討しましょう。
次の章では、親の家を売却するメリット・デメリットについて詳しく解説します。

施設に入った親の家を売却するメリットとして、以下の3つが挙げられます。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

親が入所する施設によっては、入所初期にまとまった資金が必要なケースがあります。 また、入所後も継続的に利用料や医療費などが発生するため、まとまった資金を手にできることは大きなメリットです。
さらに、親の住んでいた空き家であれば、急いで売却する必要はなく、売り急いで値下げをする心配がありません。 市場に合わせた希望額で売却しやすく、資金に余裕も生まれやすいでしょう。

前述のとおり、空き家を放置しているとさまざまなリスクが生じるため、定期的に実家に足を運び、換気や掃除、庭の手入れなどの管理が必要です。 実家が遠方にある場合は、管理会社に委託することも可能ですが、費用がかかります。
住んでいない実家の管理は、手間や費用がかかり、それが長期的に続くと大きな負担となりかねません。 売却して手放すことで、管理の手間や費用から解放されるため、負担が軽減されます。

空き家であっても、毎年固定資産税が発生します。 所在地や家の条件によっても税額は異なりますが、年間で10～30万円ほどの負担がかかることが一般的です。
親の家であれば納税義務者は親であり、親の財産から支払うことになるため、子どもが直接負担する必要はありません。 とはいえ、使っていない家に対して毎年税金の負担があるのは、無駄なコストと感じることもあるでしょう。 もし、固定資産税の負担がなくなれば、その分を介護費用や将来の相続財産に充てることができます。

施設に入居した親の家を売却するデメリットとして、以下の3つが挙げられます。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

実家を売却すると、家は赤の他人の手に渡り、その後は実家に関与できなくなります。 思い入れのある実家を失うことで、精神的な喪失感や罪悪感を抱いてしまう方も少なくありません。
心の準備ができていないまま売却を進めてしまうと、後々後悔する可能性が高くなるため、売却を決断する際は慎重に考えることが大切です。 感情的な部分も考慮しながら、十分に時間をかけて検討しましょう。

施設に入居した後、状態が改善したり、別の施設を見つける必要が出てきた場合に退去するケースもあります。 その際、すでに実家を売却してしまっていると、親の帰る場所がなくなり、子世代の家で同居するか、新たな施設を急いで探す必要が生じることになります。

親にとっても、住み慣れた家を失い、新しい環境で生活するのはストレスになる可能性が高いです。 売却前に、退去の予定があるのかないのか、また、もし退去することになった場合にどうするのかをしっかりと検討しておくことが非常に重要です。

リバースモーゲージとは、家を担保にお金を借入れできる金融商品で、契約者が生存している間は利息のみを返済し、死亡後に家を売却または相続人が一括返済することで完済される仕組みです。 金融機関によっても異なりますが、主に50歳以上や60歳以上のシニア層向け融資で、老後資金の調達手段として広く利用されています。

家があれば、リバースモーゲージを利用して施設費用や老後資金を確保することが可能です。 しかし、家を売却することで、リバースモーゲージを利用することができなくなります。
ただし、リバースモーゲージは、家の評価額よりも借入額が少なくなることが一般的です。 また、すべての家が対象ではないため、家によっては売却した方がより多くの資金を確保できる場合もあります。 融資を検討する際は、返済シミュレーションや売却時の査定額を比較したうえで、慎重に検討するようにしましょう。

施設に入った親の売却を検討する際には、以下の3つの注意点を理解しておくことが重要です。
それぞれ詳しく解説します。

親の家の場合、築年数が経過していることが多く、さらに地方など立地条件が良くない場合、買い手がなかなか見つからない可能性があります。
一般的に、仲介での売却期間は3ヶ月～6ヶ月程度と言われていますが、立地や建物の状態が悪い場合はそれ以上の時間がかかる可能性もあることを理解しておきましょう。 早期売却を希望する場合は、不動産買取を検討する、価格を適正に設定する、リフォームや解体を視野に入れるといった対策も必要になります。

老朽化が進んだ古い家の場合、そのままで売却しても買い手がつかない可能性が高いため、リフォームや修繕が必要になることがあります。 特に大規模な修繕が必要な場合、100万円以上の費用がかかるケースも珍しくありません。 そのため、売却前に修繕費用も考慮しておかないと、最終的に損失が出る可能性があるため注意が必要です。

ただし、修繕の内容については、不動産会社に相談した上で決めることをおすすめします。 買主によっては「自分で好きにリフォームしたい」というニーズがあるため、売主がリフォームすることで逆に売却しづらくなることもあります。 一方、配管などの目に見えない不具合がある場合は、修繕することで安心材料となり、売却がスムーズに進むこともあります。 修繕箇所の判断は難しいため、自分で判断せずにプロにアドバイスを受けて決めることが重要です。

家を売却して利益が出ると、その利益に対して所得税や住民税が課税されます。 これらの税金は譲渡所得税とも呼ばれ、売却額が高額になるとその税額も多くなるため、事前に税額を把握しておくことが重要です。

しかし、譲渡所得税には、3,000万円特別控除をはじめとする各種特例を利用することで、大幅な節税が可能です。 例えば、マイホームを売却する際、3,000万円特別控除を利用することで、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引くことができるので、大きな節税効果があります。
ただし、3,000万円特別控除は、親が施設に入居し、住民票を移してから3年以内に売却しなければ適用されません。 適用条件を満たさないと、通常の税率で課税されるため、売却のタイミングには十分注意が必要です。 特例適用には細かな条件があるため、売却前に税理士や不動産会社に相談し、適用可否を確認することをおすすめします。

親名義の家は、たとえ子どもであっても勝手に売却することはできません。 原則として、名義人である親が売却する必要がありますが、親が意思表示（家を売却し、その売却金を受け取りたいという意思を第三者に伝えること）ができるかどうかによって、売却の流れが変わります。
以下では、親が意思表示できる場合とできない場合の売却の流れについて解説します。

親が意思表示できる場合、通常の不動産売却と同様に、親を売主として売却手続きを進めることができます。 たとえ施設に入居していて外出が難しい場合でも、委任状を使って代理人を選任し、代理人が親の代わりに売却手続きを進めることが可能です。 代理人選任後は、通常の不動産売却と同じ流れで進められます。

ただし、代理人の選任を親が意思表示できないのであれば、委任状での売却は無効となるので注意が必要です。 委任状を利用する場合は、不動産会社に相談し、親の意思表示や委任状のひな形を確認しながら進めると良いでしょう。

親が認知症などで意思表示できない場合、委任状を使っても売却はできません。 このような場合、成年後見制度を利用する必要があります。
成年後見制度とは、認知症などで判断能力が不十分な人に代わり、後見人が財産管理や契約手続き、身上監護を行う制度です。 成年後見制度には、2種類があります。

親が認知症などで意思表示ができない場合は、法定後見制度を利用することになります。
法定後見制度を利用する場合は、まず家庭裁判所に後見人選定の申し立てを行い、後見人を選任してもらいます。後見人が選任されると、売却手続きは通常の不動産売却と同じ流れで進められます。 ただし、選任には1～2ヶ月ほど時間がかかるので、早めに手続きを進めるようにしましょう。

老人ホームなどの施設に入居した親の家を空き家のまま所有し続けると、管理の手間や固定資産税などのコストがかかるため、活用や売却を検討することが重要です。 売却することで、親の施設費用を確保できるだけでなく、維持管理の手間・コストを省けるというメリットがあります。 ただし、施設に入ったとはいえ、家の売却や活用は子どもが勝手に判断し進めることはできないため、まずは親としっかり話し合い、同意を得たうえで、満足いく売却や活用ができるようにしましょう。

売却の流れについて悩む場合は、まず不動産会社に相談することをおすすめします。 「親の家を活用や売却したいけど、どうすればよいか分からない」などのご相談がある方は、下記よりお気軽にお問い合わせください。

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