マンションを相続したけどどうすればいい？相続手続きの流れや相続税の計算方法を解説

マンションの相続は、相続が発生すればそのまま自分がマンションの所有者になるという単純な話ではありません。
誰がどの財産を相続するか決め、マンションを相続することが決まればマンションの所有権の移転と、さまざまな段階を踏んでマンションの相続が行われるのです。

ここでは、マンションを相続するまでの流れを確認していきましょう。
大まかな流れは、下記の通りです。

遺言書のある相続では、遺言書の内容が優先されます。
そのため、まずは遺言書の有無の確認が必要です。

故人が遺言書の所在について語っていない場合は、金庫や故人の書斎・公証役場などで保管されているケースが多いので、心当たりのある場所を探してみるとよいでしょう。
ただし、遺言書は見つけたからと言って勝手に開封してはいけません。
遺言書には、「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があり、公正証書遺言以外は開封の前に家庭裁判所で検認が必要だからです。

公正証書遺言以外を、検認なしで勝手に開封すると過料のペナルティが科せられる恐れがあります。また、勝手に開封することで他の相続人から遺言書の偽装を疑われるリスクもあるので、遺言書を見つけた場合の対応は慎重に行いましょう。
遺言書がない場合は、後ほどで解説する「遺産分割協議」で相続の割合を話し合うことになります。

遺産分割協議を行う場合、協議には相続人全員の合意が必要です。誰か1人でも参加しない・合意が得られない場合は、遺産分割協議は成立しません。そのため、まずは相続人を確定する必要があります。
とはいえ、相続人は親族であればだれでもなれるわけではありません。
相続人となれるのは、下記のうちいずれかの人です。

▼相続人の範囲

配偶者は常に相続人であり、それ以外は相続順位が高い人から相続人となります。例えば、配偶者と子どもがいる場合、相続人は配偶者と第1順位の子どもであり、第2順位の父母や第3順位の兄弟姉妹は相続人になれません。
このように、相続順位の高い人が相続人になれば、下位の人は相続人になれないのです。

なお、子どもが死亡している場合でも、子どもの子ども（孫）がいる場合は、代襲相続で孫が相続人になります。
このように相続人になる人を把握したうえで、親族から相続人を確定させる必要があります。
相続人を確定する際には、故人の出生から死亡までの戸籍をたどって細かくチェックしなければなりません。

とくに、故人に離婚・再婚歴がある場合、前妻との子供など把握していない相続人がいる可能性があります。そのような相続人がいる場合は、遺産分割協議に参加してもらう必要があります。遺産分割協議後に、新たに相続人が判明した場合は再度協議をやり直すことになるため、最初の段階で漏れがないようにチェックしていきましょう。

相続の対象となる財産を明確にしておくことも大切です。
相続財産には、一般的に次のようなものがあります。

マンション以外にも相続財産がある場合は、すべての財産を把握するようにしましょう。マンションなどの不動産が含まれる場合、所有権の状況は事前に確認する必要があります。被相続人が住んでいても、実際の所有権は先代や共有で別に人もいるというケースも珍しくありません。また、相続財産はプラスの物だけでなくマイナスの財産も含まれます。

上記のような「マイナスの財産」まですべて明らかにしておきましょう。故人の財産は現預金だけでも把握が大変なものです。 さらに財産が高額・多岐にわたると把握するだけでも時間がかかります。 財産調査は弁護士などの専門家に依頼することもできるので、自分たちだけで把握が難しい場合は相談してみるとよいでしょう。

遺言書の無い相続や、遺言書があっても遺言書に記載のない財産がある・遺言書とは異なる相続をしたいという場合は、遺産分割協議を行います。
遺産分割協議とは、誰が・どの財産を・どれくらい相続するかを、相続人全員で話し合う手続きです。 話し合いの結果、相続人全員の合意が得られれば、その通りに遺産を分割します。

しかし、誰か1人でも合意しない場合は、いつまでも遺産分割協議を行うことになるため注意が必要です。そのような場合は、家庭裁判所に調停を申し立てることになるでしょう。とくに、マンションなどの不動産は現金のようにきっちり分割できないのでトラブルになりやすいものです。
相続人が複数いる相続でマンションを分割する場合、次のような方法があります。

▼遺産分割で必要になる4種類の分割方法

マンション以外に相続財産がある場合は、現物分割がシンプルな方法です。
しかし、不動産以外に現預金があまりないケースも珍しくありません。
そうしたケースで現物分割して、例えば長男が不動産、長女と次男が現金といった分け方をすると、相続人の間で大きな不公平が生じてしまうものです。 そのような場合は、公平に分割しやすい代償分割や換価分割を検討するとよいでしょう。

ただし、代償分割は他の相続人に代償金を支払う資金が必要になるため、資金調達が難しい方は注意が必要です。
共有名義なら複数の相続人で持ち分を分けて相続手続きするだけなので、手続き上は相続を進めやすくなりますが、あまりおすすめできません。 複数人で名義を共有すると、将来売却や活用がしにくくなる且つ、次の相続が発生すると所有権がより複雑になることで、手に負えなくなる恐れがあるためです。
マンションを相続する場合は、先々で生じうるリスクを考慮した上でしっかりと検討するようにしましょう。

遺産分割協議の結果は、遺産分割協議書として作成しておくことが大切です。
遺産分割協議書には、相続人全員の署名・押印と印鑑証明の添付が必要になります。 また、遺産分割協議書はこの後の名義変更など各種相続手続きで必要になる書類です。 書式に決まりはありませんが、必要な要件を満たしていないと後々トラブルになる恐れもあるので、専門家に相談しながら作成するとよいでしょう。

遺言や遺産分割協議の結果、マンションを相続することが決まれば、相続の手続きに入ります。
マンションを相続する場合、マンションの所有権を故人から相続人に変更する相続登記が必要です。 必要な書類を揃えて法務局で登記手続きを行いましょう。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続してから3年以内の登記が必要になりました。 期間内に登記していない場合、10万円以下の過料に科せられる恐れもあるため、速やかに登記手続きをすることをおすすめします。
なお、2024年4月1日以前の相続についても、施行後は罰則の対象になります。 すでに相続は住んでいるけど登記していないという人も、速やかに相続登記手続きを行いましょう。

登記手続きは、司法書士に依頼する方法が一般的です。
自分でも手続きは可能ですが、書類集めや申請する時間がない場合は専門家に依頼するとよいでしょう。

相続財産によっては、相続税が課税されます。 相続税が課税される場合、「相続開始があったことを知った日の翌日から10カ月以内」までに申告・納税が必要です。

自分で相続税の計算や申告手続きが難しい場合は、専門家に相談することをおすすめします。
基本的に相続税は、申告期限日に現金一括納税です。 マンションなどの不動産を相続した場合、相続税に対応できる現金があるかも考慮しておきましょう。

なお、遺産分割協議に期限はありませんが、相続税納税期限までに相続手続きを終えられなければ、納税が難しくなる恐れもあります。 納税期限に注意して、各種相続手続きを進めていくようにしましょう。

マンションを相続する場合、マンションの価値（相続税評価額）がいくらになるかを、把握することが大切です。相続税評価額は、相続税計算や遺産分割を決める際にも重要な指標となります。
ここでは、マンションの評価額を求める方法についてみていきましょう。

マンションを含む不動産は、建物と土地を分けて相続税評価額を算出します。
以下でマンションの建物と土地の算出方法を詳しく解説します。

建物部分の相続税評価額は、固定資産税評価額で求めることができます。
固定資産税評価額とは、固定資産税を算出する元となる評価額のことです。
毎年送付される固定資産税納税通知書の明細書に、建物部分の固定資産税評価額が記載されているのでチェックしましょう。 また、自治体の窓口で固定資産税評価証明書を取得することでも確認できます。

マンションの土地部分の評価額を算出する場合、まずマンションの敷地全体の評価額を算出して持分を計算する方法が一般的です。 マンションの敷地全体の相続税評価額は、相続税路線価を利用して算出できます。

相続税路線価とは、国税庁が決める道路に面する土地1㎡当たりの価格のことです。 国税庁のサイトで相続税路線価をチェックすることができます。
相続税路線価が分かれば、相続税路線価に敷地面積を乗じることで土地全体の相続税評価額がわかります。 さらに、そこにマンションの持分割合を乗じることで、自分の所有するマンションの土地の価格が分かるのです。

持分割合は、マンションの売買契約書や登記簿に記載されているので、確認するようにしましょう。

マンションを相続する場合、相続税がいくらかかるかは気になるところです。
相続税には基礎控除があるので、相続税が課せられるケースは多くはありません。 しかし、マンションの価値が高額である場合は、相続税が課せられる可能性も高くなるので、相続税の計算方法を把握しておくことが大切です。

相続税の計算は、やや複雑なので注意しましょう。
大まかな計算方法は、次の通りです。

相続税には基礎控除が設けられており、基礎控除を超えた部分が課税対象となります。
相続税の基礎控除は下記の通りです。

▼相続人の人数ごとの基礎控除額一覧

例えば、相続人が配偶者と子ども2人の合計3人の場合、基礎控除額は3,000万円＋（600万円×3人）で4,800万円となります。 遺産総額が4,800万円以下であれば相続税は課税されません。

相続税を計算する際は、マンションだけでなくすべての相続財産の総額が必要です。
マンションや現預金などのプラスの財産から、借入金・相殺費用などのマイナスを差し引いて、相続財産の総額を算出しましょう。 遺産総額が算出できれば、基礎控除分を差し引ひくことで課税対象となる遺産総額がわかります。

例えば、マンションを含む相続財産が1億円あり、法定相続人が配偶者と子ども2人の場合、下記のようになります。

課税遺産総額を算出後、法定相続分で按分します。
法定相続分とは、相続人が2人以上いる場合において法律で定められている相続割合のことです。
法定相続分は、相続人によって割合が異なるので注意しましょう。
主な相続人別の相続割合は、下記の通りです。

例えば、相続人が配偶者と子ども2人の場合は、「配偶者2分の1」「子ども2分の1」を相続します。子どもが2人いる場合は2人で按分することになるため、2分の1を2人で分け、それぞれ4分の1ずつです。
基礎控除後の課税遺産総額が5,200万円の場合、法定相続分での相続額は下記のようになります。

法定相続分で相続した場合のそれぞれの相続税を算出し、合計します。
下記の通り、相続税の税率は相続財産に応じて異なります。

配偶者2,600万円、子ども2人が1,300万円ずつ相続した場合の、それぞれの相続税は下記のようになります。

よって、相続税の合計は340万円＋145万円＋145万円で630万円です。

算出した相続税の総額（630万円）を、実際の相続割合で按分します。
仮に、配偶者と子ども2人で平等に3分の1ずつ相続する場合、それぞれの相続税は630万円÷3で210万円となるのです。

ただし、実際の相続税の計算では、配偶者控除など各種控除を活用できます。
とくに、配偶者であれば、配偶者控除で法定相続分または1億6,000万円までを非課税にできるので、相続税がかからないことがほとんどです。
相続税の計算や控除の活用に不安がある方は、専門家に相談することをおすすめします。

マンションを相続する場合、相続後に相続登記が必要です。
相続登記で必要な書類は、相続方法によって異なるので注意しましょう。
どの相続方法でも必要になる書類は下記の通りです。

登記申請書は、法務局のホームページからダウンロードできます。
ホームページには記載例も公開されているので、確認しながら作成していきましょう。
また、「遺言書のある相続」「法定相続分で相続」「遺産分割協議で相続」の方法によっては、下記のような書類も必要です。

なお、いずれの手続きにおいても相続関係説明図は必須の書類ではありませんが、相続関係説明図があると自身の相続関係が分かりやすくなるのに加え、戸籍謄本や抄本、除籍謄本など原本のコピーをつけなくても原本還付を受けられるなど、手続きがスムーズになるので、作成しておくのがおすすめです。

相続の仕方によっては必要な書類が多くなります。 法定相続人全員の戸籍など取得に時間がかかる書類もあるので、早めに入手するようにしましょう。

必要な書類は法務局によっても異なる場合もあるので、事前に申請する法務局で確認することが大切です。
書類の収集や作成に時間が取れない場合は、専門家に相談するようにしましょう。

マンションを相続する場合、相続してからマンションをどうするのかをしっかり考えておくことも大切です。
相続後に取れる選択肢には、下記の3つがあります。
それぞれ詳しくみていきましょう。

最もシンプルな選択肢は、居住することです。
被相続人と同居していた（すでに住んでいる）場合であれば、そのまま住み続ければ大きな手間もかかりません。
引っ越しなども必要ないため費用も抑えられ、慣れ親しんだ環境でそのまま継続して生活できます。

同居していない場合でも、引っ越しして住むことを検討できるケースもあるでしょう。 今は賃貸に住んでいて、相続したマンションの利便性が良い・通勤通学に支障がないといった場合なら、引っ越しすることで居住費を大きく抑えられる可能性もあります。

ただし、マンションを所有する場合は、固定資産税や修繕積立金などの負担がある点は覚えておきましょう。
固定資産税は、相続登記後から新たな所有者が納税義務を負います。 相続人の名義で送付されるので、忘れずに納税するようにしましょう。

相続したマンションに住む予定がないなら、第三者に貸し出す方法もあります。 賃貸に出せば、毎月賃料収入を得られるというメリットがあります。 賃料収入で固定資産税などを支払うことも可能でしょう。

愛着のあるマンションである場合は、手放さずに済むという点も大きな魅力です。 今は住まないけど将来的に住む可能性がある場合も、賃貸であれば所有権を手放さずに済むため、将来的に活用できます。
ただし第三者に貸し出すため、下記のようなトラブルが発生する可能性がある点には注意が必要です。

このようなトラブルが起きれば、自分で対応する必要があります。
また、マンションによっては貸し出しても借主が現れないケースもあるでしょう。
借り手がいなければ賃料収入を得られませんが、固定資産税などの支払いはあるので、赤字になる恐れもあります。
賃貸を検討する場合は、マンションの立地や周辺のニーズなどしっかりと調査したうえで判断することが大切です。

相続したマンションを売却してしまえば、それ以降固定資産税や維持費などはかかりません。
すでに持ち家があり住むのは難しい・貸し出す手間も掛けたくないという場合は、売却をおすすめします。
売却すればまとまった資金が入るため、相続税にも対応することができるでしょう。

売却を検討している場合は、まず査定を依頼することが第一歩です。
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マンションを相続する場合の流れや相続税の計算、相続後の活用についてお伝えしました。
マンションを相続する場合、遺産分割協議などの手順を経て相続登記しなければなりません。 また、相続財産の額によっては相続税が発生するので、相続税についても理解しておく必要があります。 無事に相続が済んでもそれでお終いではなく、その後の活用方法も大切です。

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