買戻し特約とは？ 法改正の影響と抹消登記の必要性をわかりやすく解説

※クラモア対応エリア外の場合、NTTデータグループ運営の「HOME4U（ホームフォーユー）」で、一括査定サービスがご利用できます。

※訪問査定キャンペーンの詳細はこちら

買戻し特約とは、具体的にどのような制度なのでしょうか？
ここでは、基本的な仕組みについて解説します。

買戻し特約は、不動産を売却した後でも、一定の条件下でその物件を買い戻すことができる制度です。 売買契約時に特約として定められ、主に以下のような条件が設けられます。

これらの条件が守られなかった場合、売主は買戻し特約を利用して、不動産を再購入することができます。

買戻し特約の期間は、民法580条に基づき以下のように定められています。

出典：e-gov法令検索 「民法580条」

このように、買戻しの特約は最長10年、期間を定めなかった場合は5年と定められています。

買戻し特約は契約時に登記を行いますが、特約を実行せずに期間が経過した場合、自動的に登記が抹消されるわけではありません。 そのため、期間が終了した後は、買戻し特約の登記を抹消する手続きが必要です。
通常、抹消登記は不動産の売主と買主が共同で行う必要があります。 買戻し特約が残ったままだと、将来的な不動産売却が難しくなるため、特約期間が終了した段階で、速やかに手続きを行うことが重要です。

買い戻し特約において、令和2年の法改正前は買戻し時の設定金額を「売買金額+諸費用」を超えてはならないという規定がありました。 この規定は、利息制限法の潜脱（法令等による規制を、法令で禁止されている方法“以外”の方法により免れること）を防ぐことが目的です。 例えば一定期間物件を貸し付けた後、「売買金額+諸費用」の額を超える価格で買戻しさせることで、実質的な利息を受け取ることが可能となるため、強行規定として定められていました。

しかし、この制限により、実務では買戻し特約の代わりに再売買予約が使用されることが多かったです。
そこで、令和2年の改正により、当事者間で買戻し代金を自由に設定できるようになり、より柔軟な契約が可能となりました。 これにより、不動産取引の柔軟性が大きく向上したのです。

令和5年の法改正により、買戻し特約の抹消手続きが変更されました。 これにより、不動産売買における手続きがよりスムーズになり、売り主の負担が軽減されています。

これまで、買戻し特約を抹消するには、売主と買主が共同で法務局に申請する必要がありました。 実務上は、売主または買主が相手方から委任状などの必要書類を受け取り、共同で手続きを行うケースが一般的でした。 しかし、この手続きは相手方と連絡が取れない場合や、書類の準備に時間がかかることがあり、不動産の売却に影響を及ぼすこともありました。

令和5年の改正により、買戻し特約の設定から10年が経過した場合、売主が単独で抹消登記を申請できるようになりました。 この改正により、以下のような問題が解消されています。

もともと、買戻し特約は最長10年までしか設定できないため、10年以上経過している場合、特約の効力はなくなります。 それにも関わらず、抹消登記の際に売主と買主の共同申請が求められるのは非効率でした。 この点を改善するため、令和5年の法改正が行われ、売主単独での抹消申請が可能になったのです。

「今すぐまとまった資金が必要だけど、将来的には家を買い戻したい」という方には、リースバックの利用がおすすめです。
リースバックは、不動産をリースバック会社に売却して賃貸契約を結び、売却後も同じ家に住み続けることができるというものです。 また、一定期間内であれば、売却した不動産を買い戻すこともできます。
リースバックで不動産を買い戻す方法には、「買戻し特約による方法」と「再売買の予約」の2種類があります。

「再売買の予約」は比較的自由に契約を定めることができることから、比較的多くのリースバック契約で利用されています。 ただし、一部のケースでは買戻し特約が利用されることもあるため、契約前に内容をしっかり確認しておくようにしましょう。

なお、創業55年の実績があるスターツグループのスターツピタットハウスでも、リースバックによる方法で不動産を売却することが可能です。

将来の買戻しを前提に家を売却したいと考えている方は、ぜひご相談ください。

※クラモア対応エリア外の場合、NTTデータグループ運営の「HOME4U（ホームフォーユー）」で、一括査定サービスがご利用できます。

※訪問査定キャンペーンの詳細はこちら

本記事では、買戻し特約の概要や令和2年・令和5年の法改正内容、リースバックとの違いについて詳しく解説しました。 令和2年の法改正により、買戻し金額を当事者間の合意で自由に設定できるようになり、令和5年の改正では、10年経過後に売主単独で抹消登記が可能になりました。 これにより、買戻し特約の制度はより柔軟に活用しやすくなっています。 一方で、「将来買い戻したい」と考える方が利用する「リースバック」では、再売買の予約が使われることが一般的ですが、買戻し特約が適用されるケースもあります。 そのため、リースバック契約を検討する際は、契約内容を十分に確認することが大切です。

今回は、買戻し特約とリースバックについて解説しましたが、まとまった資金が必要な場合は、不動産の売却や住み替えといった選択肢も考えられます。 売却・リースバックなど、状況に応じたご提案が可能ですので、まずは下記よりお気軽にご相談ください。

• ツイート
• シェア
• LINEで送る
• 保存