マンション買い替えはいつが良い？タイミングや流れ・税金特例を解説

子どもの独立や進学、ご自身の転勤などのライフイベントの変化をきっかけに、マンション買い替えを検討している方もいらっしゃると思います。また、今のマンションが古い、もしくは狭い・広過ぎるなどの理由でマンションを買い替える場合もあります。

この章では、マンション買い替えのタイミングについて解説します。

買い替えは築何年が良いかという点に明確な答えはありませんが、1つの目安として「築20年以内」に売却すれば平均以上の価格で売れる可能性は高いといえます。

公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2022年における首都圏の中古マンションの平均価格は「4,276万円」、取引されている物件の平均築年数は「23.33年」です。※
2013年から2022年までの10年間における中古マンションの平均築年数は「約21年」となります。

中古マンションの平均価格は概ね築20年強の物件の価格であると考えられるため、築20年未満で売れば地域の平均価格よりも高く売れる可能性はあります。

※出典：公益財団法人東日本不動産流通機構 「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」

近年、中古マンション価格は上昇しており、売りどきの状態が続いています。
過去20年間における首都圏の中古マンションの平均価格の推移を示すと、下図の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構
「首都圏不動産流通市場の動向（2012年）」
「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」

中古マンションの価格は2013年頃から上昇が続いていますが、この時期は日銀が超低金利政策を開始した時期とも重なります。低金利環境では住宅ローンが組みやすくなることから需要が増え、マンション価格が上がるという仕組みです。

マンション価格が上昇中のときは、購入希望者も多く、短期間で売却しやすい傾向があることから、一般的には売りどきと考えられています。

マンションを買い替えるタイミングは、築年数や市況だけではなく、売り主本人のライフイベントの変化に合わせて行うことも適切です。

ライフイベントの変化とは、たとえば結婚や出産、子どもの進学、子どもの独立、転勤、定年、親の介護などが挙げられます。家族構成の変化によって部屋が狭くなったり広過ぎたりすれば買い替えるのは合理的ですし、子どもの通学や本人の通勤に便利な場所へ引越すというのもよくある買い替えの理由です。

とくに近年は売りどきが10年以上も継続していますので、ライフイベントの変化で買い替えの必要性が出てきた人にとっては、良いタイミングといえます。

マンション買い替えの流れには、売却を先に行う売り先行と、購入を先に行う買い先行の2種類があります。

売り先行の流れを図示すると、下図のようになります。

売り先行は、「売却物件で住宅ローンが返済中の人」に向いています。
住宅ローンは、原則として1人2本以上組むことはできません。(「第6章2.ダブルローンを使った買い替え」で紹介するダブルローンを除きます。)

売り先行は先に売却して売却物件の住宅ローンを完済し、購入物件で新たなローンを組めることから、売却物件で住宅ローンが返済中の人に適した方法になるのです。

売り先行は売却を先に行うため、以下のようなメリットがあります。

売り先行は購入物件を先に買えないことから、以下のようなデメリットが発生します。

買い先行の流れを図示すると、下図のようになります。

買い先行は、「売却物件の住宅ローンが完済しており、経済的にも余裕がある人」に向いています。
買い先行は購入と売却を重複させずに行うことができ、それぞれの手続きを進めやすいです。経済的に余裕のある人であれば、おすすめの売却方法といえます。

買い先行は先に購入物件を買うことになるため、以下のようなメリットが生じます。

買い先行は先に購入物件を買うことにより、以下のようなデメリットが生じます。

マンションを買い替えるメリットは、以下のような点が挙げられます。

※売却物件の3,000万円特別控除と購入物件の住宅ローン控除は選択適用となります。

マンションを買い替えるデメリットは、以下のような点が挙げられます。

マンション買い替えに必要な費用を紹介します。

マンション買い替えに必要な費用を紹介します。

※復興特別所得税は2037年12月31日まで

出典：
国土交通省 「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
国税庁 「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
法務局 「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」
日本司法書士連合会 「報酬アンケート結果一覧」

購入では下表のような費用が生じます。

出典：
国土交通省 「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
国税庁 「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
国税庁 「No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで」
法務局 「○登録免許税の計算」
総務省 「不動産取得税」

住宅ローンに関連したマンションの買い替え方法を解説します。

住み替えローンとは、売却物件がオーバーローンのときでも買い替えができるローンのことです。オーバーローンとは、住宅ローンの残債が売却代金を上回っている状態のことを指します。

住み替えローンは、売却代金で返済しきれなかったローンを購入物件の住宅ローンに上乗せして借りることができるローンです。住み替えローンは、オーバーローンでも買い替えが可能となる点がメリットになります。 ただし、取扱銀行は少なく、融資審査も厳しい点がデメリットです。

また、住み替えローンの実行日は購入物件の引き渡し日となることから、利用する場合には、売却物件の引き渡し日と購入物件の引き渡し日を同日にすることが必要となります。

ダブルローンとは、2つの住宅ローンを同時に借りることができるローンのことです。
ダブルローンは、売却よりも前に購入物件の住宅ローンも組めることから、買い先行を選択して引越しを1回で終わらせることができる点がメリットとなります。ただし、取扱銀行は少ない点がデメリットです。

また、2つのローンを合わせて一定の返済比率内(年収に対する年間返済額の割合)でしか借りることができないため、十分な金額を借りられない恐れがある点もデメリットとなります。

つなぎ融資とは、売り先行において想定外に売却と購入の順番が入れ替わってしまった場合に、一時的な資金繰りを補填するためのローンのことです。

つなぎ融資は、売却と購入の順番が入れ替わっても対応できる点がメリットになります。ただし、基本的には不動産会社を通して利用できるサービスであるため、つなぎ融資を扱っている不動産会社に仲介を依頼していないと利用しにくい点がデメリットです。

この章では、マンション買い替えの税金対策について解説します。

マンションは売却しても常に税金が発生するとは限らず、譲渡所得と呼ばれる売却益が生じたときに発生します。
譲渡所得の求め方は、以下の通りです。

譲渡価額は、主に売却物件の売却代金を指します。
取得費は、土地は購入額、建物は購入額から減価償却費を控除した価額です。
減価償却費とは、時間の経過によって建物価値が下がるという考え方を前提に会計上の建物価格を減額するために計算する費用を指します。

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費などの売却に直接要した費用のことです。
取得費の計算式を示すと以下の通りです。

マイホームとなるマンションは、居住用財産と呼ばれます。
居住用財産では、以下の方法で減価償却費を求めます（投資用マンションは計算式が異なりますのでご注意ください）。

償却率は建物の構造で決まっており、下表の通りです。

出典：国税庁 「償却費相当額の計算方法（非業務用建物）」

マンションの構造は「鉄筋コンクリート造」または「鉄骨鉄筋コンクリート造」であることが一般的です。鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の場合、償却率は「0.015」になります。経過年数とは、所有期間のことです（築年数のことではありません）。
経過年数は、基本的に売却物件の購入時の引き渡しから売却時の引き渡しまでの期間が該当します。経過年数は年単位とし、6ヶ月以上は切上げ、6ヶ月未満は切り捨てです。

ここで、一旦、譲渡所得の計算例を示します。

税金は、譲渡所得に税率を乗じて求めます。

税率には、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類が存在します。
長期譲渡所得とは売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のとき、短期譲渡所得は売却する年の1月1日時点において所有期間が5年以下のときの税率です。

それぞれの税率は下表の通りです。

※復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます。

先ほど求めた譲渡所得を元に、税金を計算します。

譲渡所得の計算の結果、譲渡所得がマイナスとなれば、マンションを売却しても税金は発生しません。

プラスの譲渡所得のことを、売却益または譲渡益と呼びます。
マイホームの売却で譲渡益が出た場合には、「3,000万円特別控除」、「所有期間10年超の軽減税率の特例」、「特定の居住用財産の買換え特例」の3つの節税特例が利用できる場合があります。

3,000万円特別控除とは、譲渡所得から3,000万円を控除できる節税特例のことです。

3,000万円特別控除を適用した結果、譲渡所得がゼロ円(マイナスとなったときもゼロ円とみなされます)となった場合には税金は発生しません。

3,000万円特別控除は、一定の要件を満たすマイホームで適用が可能です。
詳しい要件は、以下の国税庁のホームページをご参考ください。
No.3302 マイホームを売ったときの特例

所有期間10年超の軽減税率の特例とは、一定の要件を満たす所有期間が10年超となるマイホームを売却した場合、税率が長期譲渡所得よりも下がるという特例です。

所有期間10年超の軽減税率の特例は、3,000万円特別控除とも併用が可能となっています。 特例を適用したときの税率は、下表の通りです。

※復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます。

詳しい要件は、以下の国税庁のホームページをご参考ください。
No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

特定の居住用財産の買換え特例とは、売却物件よりも購入物件の価格が高いときは税金の繰り延べをできるという特例です（売却物件と購入物件はそれぞれ一定の要件を満たす必要があります）。

繰り延べとは先送りという意味であり、将来、購入物件を再び売却するときに、遡って税金が生じるということになります。特定の居住用財産の買換え特例は、3,000万円特別控除と所有期間10年超の軽減税率の特例との併用はできません。

また、3,000万円特別控除は節税ができる特例で税金が減りますが、特定の居住用財産の買換え特例は繰り延べているだけで厳密には節税していないという点が異なります。特定の居住用財産の買換え特例を利用する人は少なく、一般的には3,000万円特別控除を選択する人の方が多いです。

詳しい要件は以下の国税庁のホームページをご参考ください。
No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

マイナスの譲渡所得のことを、売却損または譲渡損失と呼びます。
マイホームの買い替えにおいて譲渡損失が出た場合には、一定の要件を満たすと「居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例（以下、譲渡損失の買い替え特例）」が利用できます。

譲渡損失の買い替え特例とは、税金の還付を受けることができる特例です。
損益通算とは、給与所得や事業所得などのほかのプラスの所得をマイナスの所得である譲渡損失と合算する手続きのことを指します。
繰越控除とは、控除しきれなかった損失を翌年に繰り越す制度のことです。

譲渡損失の買い替え特例では、初年度に控除しきれなかった残額を翌年から「3年間」に繰り越して控除することができます。譲渡損失の買い替え特例は、2023年12月31日までに売却したマイホームが対象で、特例を利用するには、売却物件と購入物件にそれぞれ要件があります。

主な要件としては、売却物件であれば所有期間が5年超であることが必要です。
購入物件に関しては、床面積が50平米以上であり、かつ、10年以上の住宅ローンを組んでいることが主な条件となります。

そのほかの詳しい要件は、以下の国税庁のホームページでご参考ください。
No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき

譲渡損失の買い替え特例のイメージを掴むために、具体例を示します。

譲渡損失の買い替え特例は、購入物件の住宅ローン控除と併用できるため、購入の初年度から住宅ローン控除も始まっている状態です。ただし、繰越控除によって損失が発生している間は、そもそも控除対象となる所得税が発生していないことから、住宅ローン控除の効果は現れないこととなっています。

上記の例の場合、最初の3年間も住宅ローン控除の制度自体は適用されており、実質的に住宅ローン控除は購入4年目から残りの期間（例えば新築物件であれば13年のうち残りの10年※）が適用されます。

※中古住宅は10年のうち残り7年（2023年7月時点の制度に基づく）

マンション買い替えと住宅ローン控除の注意点について解説します。

住宅ローン控除は、購入物件で新たな住宅ローンを組めばリセットされて初年度から適用することができます。住宅ローン控除は、利用制限がなく、何回でも利用できる点が特徴です。

たとえば、住宅ローン控除の期間が13年間とした場合、すでに売却物件で11年間住宅ローン控除を利用していたとします。そのような状態でも購入物件で新たな住宅ローンを組めば、リセットされて最長13年間の住宅ローン控除を利用できるということです。

売却物件で譲渡益が出た場合、売却物件の節税特例と購入物件の節税特例（住宅ローン控除）は同時に利用できないことになっています。

厳密には、購入物件に入居した年のほか、その年の前年または前々年あるいはその年の翌年または翌々年に売却物件を売って上記の特例を利用していると、購入物件で住宅ローン控除を利用できないというルールとなっています。
つまり、実質的には売却物件の節税特例と購入物件の住宅ローン控除は選択適用であり、いずれか有利な方を利用するということです。

売却物件の譲渡所得が大きい場合には売却物件で節税特例を使った方が良いこともあります。一方で、売却物件の譲渡所得が小さく購入物件の借入額が大きい場合には購入物件で住宅ローン控除を使った方が良い場合もあります。

マンションの買い替えでよくある質問について解説します。

Q．マンションを買い替えする際、売却するマンションのリフォームは必要ですか？

Q．マンションの買い替えで確定申告は必要ですか？

Q．マンションを買い替える際、所有しているマンションを売却するのと、賃貸に出すのはどちらが良いですか？

以上、マンションの買い替えについて解説してきました。
マンション買い替えのタイミングは、築20年以内で売れば相場よりも高く売れる可能性があります。近年は売りどきの状況が続いているため、買い替えを行うには良いタイミングといえるでしょう。

買い替えの流れには売り先行と買い先行の2種類があります。
買い替えの方法には、住み替えローンやダブルローンを使うといった方法もありました。
買い替えでは、売却物件の節税特例と購入物件の住宅ローン控除は同時に利用できないという点が注意点です。

マンション買い替えの概要を把握できら、早速売却の準備を始めてみましょう。
これから買い替えを検討されている方は、下記よりお気軽にご相談ください。
 

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