【2025年施行の法改正】省エネ基準適合や4号特例の縮小・囲い込み対策など解説

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宅建業法や建築基準法など不動産に関する法律はさまざまあり、定期的に改正がなされています。
新しい法律が施行されているのにも関わらず、「知らなかった」といったことにならないよう、法改正の内容を押さえておくことが大切です。

2025年に施行される不動産関連の法改正にはさまざまなものがありますが、本記事では特に重要なものとして以下の3つをご紹介します。

2025年1月に施行された宅地建物取引業法（宅建業法）により、以前から問題視されていた「囲い込み」に対して、ペナルティが科されることになりました。
以下で、法改正の内容と影響を見ていきましょう。

囲い込みとは、売主側の仲介会社が、買主側の仲介会社から内見希望の連絡を受けた際に、実際にはまだ売れていないのにも関わらず「もう売れてしまった」などと虚偽の説明をして、他の会社に物件の案内をさせないようにする行為を指します。

不動産会社は売買契約を成立させることで、成功報酬として仲介手数料を受け取ることができます。
仲介手数料には「物件価格×3%+6万円+消費税(売買価格400万円以上の場合)」という上限が定められています。 例えば、3,000万円の物件であれば、3,000万円×3%+6万円+消費税=105万6,000円を受け取ることができるのです。

さらに、売主側の仲介会社が自社で購入希望者を見つけた場合、買主側の仲介会社になることもできます。 このようなケースを、「両手仲介」といって、買主と売主双方から上限額まで仲介手数料を受け取れます。 つまり、3,000万円の物件であれば最大で、105万9,600円×2=211万2,000円の手数料収入が見込めます。

このような高額な報酬を得るため、不動産会社は囲い込みによって両手仲介を狙うケースがあります。
しかし、囲い込みが行われると、売主は本来出会えるはずだった購入希望者との機会を失う可能性があり、結果的に損をするリスクが高くなります。 それにもかかわらず、これまで業界では囲い込みが広く行われてきたのが実情です。

これまで、囲い込みが横行してしまっていた理由の一つに、明確なペナルティが存在していなかったことが挙げられます。 業界内では問題視されながらも、長らく実質的に黙認されてきました。
こうした問題への対策として、2024年6月に宅建業法が改正され、囲い込み行為に対して規定が盛り込まれることになりました。

具体的には、不動産会社が媒介(仲介)契約を締結した際に、物件情報を登録する「レインズ」に登録されている内容と実際の販売状況が異なる場合に、不動産会社に対して指示処分などの行政処分が行われるようになりました。
この改正を含む宅建業法は2025年1月に施行されています。

今回の法改正により、長年問題とされてきた囲い込みに対して明確な対策が講じられた点は、売主にとって大きなメリットだといえるでしょう。 通常、売主は不動産会社と媒介(仲介)契約を結んだ後は、売却活動のほとんどの部分を不動産会社に任せることになります。 そのため、不動産会社が自社の利益を優先し、売主の利益を損なうような行為を防ぐ仕組みが整備された意義は非常に大きいといえます。

ただし、今回の法改正により囲い込みが完全に解消されるとは限りません。 たとえば、登録内容と実際の販売状況が同じだったとしても、「現在担当者が不在です」といった理由で対応を遅らせ、事実上の囲い込みを行うことは依然として可能です。　そのため、囲い込みを行うような不動産会社ではなく、売主の視点に立って動いてくれる、信頼できる不動産会社に売却を依頼することが大切だといえます。

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2025年4月より施行された改正建築基準法および建築物省エネ法により、省エネ基準に関する規定が変更されました。

省エネ基準とは、建物の省エネルギー性能を評価するために設けられた基準で、「外皮性能基準」と「一次エネルギー消費量基準」の2つから構成されています。

外皮性能基準とは、建物の外壁や屋根、窓といった外気に接する部分（外皮）の断熱性能を評価するものです。 具体的には、建物の外皮から逃げる熱の量（熱損失量）を表面積あたりで一定値以下に抑えることが求められます。

一方、一次エネルギー消費量基準は、空調・換気・照明・給湯などの設備によって消費される一次エネルギーの総量を評価する基準です。 この基準に適合することで、建物全体として効率的なエネルギー使用が実現されます。

法改正により、2025年4月以降は原則すべての新築建築物を省エネ基準へ適合させることが求められるようになりました。

画像出典：国土交通省 「令和４年度改正建築物省エネ法の概要」

省エネ基準適合が義務化されることで、新築住宅の建築コストが上昇する可能性があると考えられます。
省エネ基準に適合させるためには、一定の性能を備えた外壁や断熱材、屋根材、サッシ、換気や空調設備など設置する必要があります。 また、省エネ基準に適合していることを証明するための検査や申請にも、追加の費用がかかる可能性があります。

ただし、近年は住宅の性能が上がってきており、法改正前の段階でも省エネ基準に適合した新築住宅は増加していました。 国土交通省のデータによると、2019年時点で新築住宅の87%が省エネ基準に適合していることが明らかになっています。 このような背景から、省エネ基準適合化による影響は限定的となる可能性もあると考えられるでしょう。

2025年4月に施行される改正建築基準法および建築物省エネ法により、「4号特例」の適用範囲が縮小されます。

4号特例とは、一定の条件を満たす小規模な木造建築物に対して、建築確認申請時の構造に関する審査を一部省略できる制度のことです。 具体的には、「延べ床面積が500㎡以下」、「階数が2階建て以下」などの条件を満たす建物が対象となります。
そのため、木造2階建て以下の建物であれば、多くの住宅で4号特例の適用を受けることができました。

2025年4月の建築基準法改正により、従来の「4号建築物」は廃止され、新たに「2号建築物」と「3号建築物」に分類されるようになりました。

画像出典：国土交通省 「2025年4月（予定）から4号特例が変わります」

具体的には、木造平屋建てで延べ床面積が200㎡以下の建築物が「3号建築物」とされ、それ以外の従来の4号建築物は「2号建築物」として扱われます。

画像出典：国土交通省 「2025年4月（予定）から4号特例が変わります」

この法改正により、これまで簡略化されていた構造に関する審査も、今後はより厳格に行われるようになります。 特に、2階建て以上の木造住宅を新築する場合は、提出書類の増加や構造チェックの強化が求められるため、これまで以上に慎重な対応が必要となるでしょう。

これまでの制度では、木造2階建ての建物は構造計算の提出が不要とされており、3階建ての建物に比べて建築コストを抑えやすいというメリットがありました。
しかし、2025年4月の法改正により、旧4号建築物は「2号建築物」と「3号建築物」に再分類され、木造2階建ての住宅は2号建築物に該当することになります。 これにより、構造に関する書類や省エネに関する書類の提出が義務化され、従来よりも申請手続きが煩雑になります。

住宅会社に建築を依頼する場合、これらの書類は基本的に住宅会社が作成してくれますが、書類を作成するための費用は別途請求されるケースも少なくありません。 そのため、今後、建築計画を進める際は、法改正の影響を十分に理解したうえで、コストやスケジュールを見積もることが重要です。

2025年施行の法改正について、囲い込み対策や省エネ基準適合、4号特例の縮小を中心にご紹介しました。 省エネ基準適合や4号特例縮小などにより、資材高騰などの要因も重なり、新築住宅の価格が今後さらに上昇する可能性があります。 それに伴い、新築住宅に手を出せない一部の方が、中古住宅の購入を検討する動きも今後増えると予想されます。

とはいえ、2025年4月に施行されたばかりの法改正ということもあり、現状ではどの程度の影響が出るかは、まだ不透明な部分もあります。 この点については、日々現場で取引に携わっている不動産会社の意見が、現状を正確に把握するための有力な情報源となるでしょう。

不動産売却を考えている方は、下記よりお気軽にお問合せください。

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