タワーマンションを高く・早く売るには？売却しにくい理由と成功の秘訣まとめ

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タワーマンションは売却するタイミングによって、価格が大きく異なってきます。 適切なタイミングを見極めるには、税制や控除・所有期間なども含めて総合的に検討することが大切です。
ここでは、タワーマンション売却に適したタイミングとして以下の4つを紹介します。

それぞれ見ていきましょう。

消費税や住宅ローン金利が上がると、買い手の購入意欲が下がり、売却にマイナスの影響を与えます。
反対に、増税や金利上昇前のタイミングであれば、駆け込み需要で不動産市場が活発化し、高値での売却が期待できます。 また、タワーマンションは相続税対策としても利用されるため、消費税だけでなく相続税の改正にも注意が必要です。

住宅ローン金利はすでに上昇傾向にあり、日銀の金融政策に大きく影響を受けています。 2024年から2025年1月にかけて日銀が追加利上げを実施し、2025年４月から多くの金融機関で変動金利の基準金利が引き上げられました。 2025年５月時点では日銀によるさらなる追加利上げは見送られましたが、年内に追加利上げが行われると考えられています。

住宅ローン金利が上がると買い手の購入意欲が減り、借入額が減少するため、不動産価格の下落に転じる恐れがあります。 売り手としては、今後の金利動向をしっかり注視することが大切です。

買い手の購入しやすさを考えるなら、税制優遇が受けられる期間を狙うことも、売却のタイミングとして有効です。 多くの買い手が利用する代表的な制度に、「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」があります。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入した際に受けられる税制優遇で、購入する年度や住宅の性能によって異なりますが、年末時点の住宅ローン残高の0.7%が、最長13年間、所得税および住民税から控除されます。

しかし住宅ローン控除は、2025年12月31日に適用終了が予定されています。
終了前に「駆け込み需要」が期待できる一方で、適用期間が過ぎると、住宅ローンを組むメリットが小さくなり、買い手の購入意欲が下がる可能性があります。

なお、住宅ローン控除は当初2021年末で終了予定でしたが、2025年末まで延長された経緯があります。 今後も延長される可能性はありますが、2025年５月時点では延長の発表はなく、仮に延長されたとしても、控除内容や条件が見直される可能性があるため注意が必要です。

また、売主自身が住宅ローン控除を活用している場合、控除期間の終了も売却の目安となります。
タワーマンションの購入年度によって控除期間は10年または13年となっており、それを過ぎると控除が受けられなくなります。 そのため、控除が終了するタイミングでの売却は、節税メリットを最大限に活かすうえでも効果的です。

タワーマンションを売却して利益が出ると、「譲渡所得税」と呼ばれる税金が課税されます。
譲渡所得税は、売却による利益（譲渡所得）に税率を乗じて算出されますが、税率は所有期間によって異なります。

※復興特別所得税は、2037年12月31日までかかる税金です。

所有期間が５年を境に、短期譲渡所得（5年以下）と長期譲渡所得（5年超）に分かれます。
短期譲渡所得の税率は長期譲渡所得のほぼ倍近く高くなるため、タワーマンションのような高額物件の売却では税負担が大きくなります。 そのため、節税を考慮するなら、所有期間５年超えになってから売却する方が有利です。

ただし、所有期間のカウント方法に注意が必要です。
譲渡所得税を計算する際の所有期間は、「売却した年の1月1日時点」を基準として判断されます。 つまり、実際の所有期間が5年を超えていても、その年の1月1日時点で5年を超えていなければ短期譲渡所得に区分されるので気を付けましょう。

マンションでは10～15年を目安に行われる大規模修繕工事で、外壁や防水・共有部分などの修繕が行われます。 売却を検討している時期が大規模修繕工事の前であれば、修繕工事が始まる前の売却をおすすめします。

大規模修繕工事にかかる費用は通常、毎月の修繕積立金で賄われていますが、積立不足や工事費の想定超過により、一時金の徴収や積立金の値上げが発生する可能性があります。 そのため、大規模修繕工事が実施される前に売却することで、予期せぬ追加支出を避けることが可能です。

大規模修繕工事中や工事完了後の売却も可能ですが、工事期間中は足場やフェンスが設置されており、内覧時の印象が悪くなりやすいです。 工事完了後であれば外観がきれいになり印象がよくなりますが、工事には１年以上かかるケースもあり、築年数がその分経過してしまう点は注意が必要です。
大規模修繕工事がいつ行われるかは管理組合の大規模修繕計画で確認できるので、チェックしてタイミングを判断するとよいでしょう。

新築のタワーマンションは人気がありますが、中古になると売りにくいと言われることが多いです。
ここでは、タワーマンションが売れにくいといわれる理由として、以下の３つを解説します。

それぞれ見ていきましょう。

タワーマンションは、豪華な設備や充実した共有施設・立地の良さなどから、中古でも資産価値が落ちにくい物件です。 とくに、利便性がよく人気エリアにあるタワーマンションは、築年数が多少経過しても新築とそれほど変わらない価格で取引されるケースも珍しくありません。

しかし、高級感や希少性といった魅力に価値を感じない人にとっては、「築年数が経過しても高額」という点がマイナスに映ることも。 同じ価格なら、中古のタワマンよりも新築の一般的なマンションを選ぶ人も多いため、高額なタワーマンションは売却が難しくなる場合があります。

このような価格の高さによる売りにくさは、「相場より高すぎる」ことが主な原因です。 スムーズな売却のためには、まずは相場をしっかり調査し、適切な価格をつけるようにしましょう。 また、住宅ローン残債や新居購入の予算を踏まえつつ、値上げに応じられるラインを決めておくと、スムーズな売却が期待できます。

タワーマンションは、豪華な共有施設や非常用エレベーター、ヘリポートなど、一般のマンションにはない設備を備えていることが多く、その分、管理費や修繕積立金が高額になりがちです。 設備や施設が充実している分、日々の維持管理や人件費にもコストがかかり、毎月の負担も大きくなることから、買い手から避けられやすく売りにくいといわれています。

ただし、タワーマンションの管理費や修繕積立金は、イメージほど高額にならないケースも多いです。
国土交通省の「令和５年マンション総合調査」によると、マンションの階数別の管理費・修繕積立金は以下のようになります。

出典：国土交通省 「令和５年マンション総合調査」

上記を見れば管理費・修繕積立金ともにやや高い傾向があるとはいえ、それほど高額ではありません。
さらに、管理費・修繕積立金は全体の戸数で按分するので、戸数の多いタワーマンションは割安になりやすい傾向にあります。

タワーマンション＝管理費・修繕積立金が高いというイメージが強いことも売りにくさの要因なので、売却時には正確な情報を買主に提供することが大切です。 また、内覧時に設備や施設をしっかり説明してもらうように不動産会社の担当者に働きかけておくと、管理費が高くても納得してもらいやすいでしょう。

タワーマンションでは、災害時にエレベーターが停止し、地上との行き来が困難になるケースがあります。 地震の揺れや停電によってエレベーターが停止し、復旧までに時間がかかることも多いため、高層階に住んでいる場合、階段での移動は現実的とは言えません。 災害時にライフラインが途絶し在宅避難になるリスクが高いことを懸念して、売却が難しくなるケースもあるのです。

しかし、近年のタワーマンションは高度な免震・耐震性が大幅に向上しており、防災対策がしっかり整っている物件も増えています。 各階に備蓄庫が設けられていたり、在宅避難に備えて水や食料、防災用品の備えが推奨されていたりと、災害への備えも充実しています。
売却時には、売り主として行っている防災対策を伝えるとともに、マンション自体の安全性や備蓄設備などの情報もあわせて説明することで、購入希望者に安心感を与えやすくなるでしょう。

売りにくいといわれるタワーマンションですが、なかにはスムーズに売却できる人気のあるタワーマンションもあります。 どのようなタワーマンションが売りやすいのか、確認してみましょう。

タワーマンションは、高層階になるほど人気が高くなります。 高層階は、眺望や日当たりの良さ・防犯面の不安が少ない・希少性が高いといったメリットがあります。 こうした特徴は、タワーマンションならではの魅力であり、購入希望者のニーズにもマッチしやすいため、人気が集中しやすいのです。 また、高層階に住むことが「ステータス」と捉えられることも多く、その点も売却時にプラスに働きます。

ただし、高層階は価格も高くなりやすいため、購入希望者にとってはコスト面での懸念もあります。 スムーズな売却を目指すには、周辺相場をしっかり調べて、適切な価格設定をすることが大切です。

マンションは、立地の良さも重視されます。
以下のような立地であれば、需要が高くスムーズな売却を期待できます。

これらの条件を満たすエリアは、利便性だけでなく、居住地としてのステータスや将来的な資産性も評価されやすいです。
一般的にタワーマンションは人気エリアに建築されるケースが多く、基本的には立地条件は優れています。
反対に、タワーマンションであっても立地が悪い場合は、かえって大きなマイナス評価につながることもあるため、注意が必要です。 売却前には周辺環境や地域の人気度も改めて確認しておくとよいでしょう。

日当たりの良い南向きは、他の方角に比べて人気が高くなります。 また、角部屋もプライバシーを保ちやすいなどの理由で人気があります。 とくに、高層階で南向き・角部屋となれば高値での売却も期待できるでしょう。

一方、南向きであっても低層階であると周囲の建物の陰になり日当たりが良くないケースもあるので注意が必要です。 そもそも低層階は高層階よりも売却が難しくなるので、適切な価格設定をしたうえで施設の充実度や状態の良さなど、ニーズに合わせたアピールポイントを洗い出しておくようにしましょう。

ここでは、タワーマンションを高く売るためのポイントとして以下の3つを解説します。

それぞれ見ていきましょう。

タワーマンションは売却時期によっても価格が大きく異なるため、「タワーマンションを売却するベストなタイミングは？」で先述した内容を参考に、適切な売却時期に売却できるようにしましょう。
なお、一般的に不動産売却では3ヶ月～6ヶ月ほど時間がかかるといわれています。 売却時期を明確にしたら、逆算して余裕を持った売却計画を立てるようにしましょう。

タワーマンションを購入する人は、マンション内部だけでなく周辺環境もチェックしています。
学校や病院・商業施設・治安の良さなど、メリットとなる周辺環境があるなら、内見時にしっかりアピールしましょう。 アピールポイントは事前に明確にし、内見に同席するか不動産会社の担当者に伝えおくことが大切です。

ただし、内見に同席する場合、熱心にアピールし過ぎるとマイナス印象となる恐れがあるので注意が必要です。 内見者がゆっくりと見られるように配慮しながら、ここぞというポイントでアピールするようにしましょう。 メモや書面で作成して渡せるようにしておくのもおすすめです。

タワーマンションをスムーズに売却するためには、タワーマンションの売却実績が豊富で信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。 不動産会社には、それぞれ得意とする物件タイプやエリアがあります。 タワーマンションの売却実績が少ない会社では、適切な査定や販売戦略が難しくなります。 タワーマンション売却に強みを持つ不動産会社であれば、適切な査定と広告戦略などができ、スムーズな売却が期待できるでしょう。

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この記事では、タワーマンションの売却タイミングや売れないといわれる理由・売却のポイントなどについて解説しました。 税金や金利の上昇・所有期間などタイミングを見極めるポイントを押さえて、売却時期を決めたら、まずは査定から第一歩を踏み出すことが重要です。

タワーマンションは売りにくいケースも多いですが、タワーマンションの販売実績が豊富で信頼できる不動産会社を選ぶことで、スムーズな売却が期待できます。
タワーマンション売却に悩んでいる方は、ぜひ下記よりお問い合わせください。

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