介護施設による土地活用！適した土地と成功するコツを解説

介護施設とは、広義には介護を必要とする高齢者や障がい者が入所や通所などにより、介護サービスを受けることができる施設のことです。
狭義には、介護施設は介護保険法に基づき都道府県知事が指定する施設を指しますが、本記事では「広義の介護施設」について解説します。

一般的に介護施設には、以下のようなものがあります。
必要な土地面積と立地条件を示すと下表の通りです。

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【福祉施設に適さない土地】

介護施設の種類について解説します。

老人ホームは、高齢者が入所する施設の総称のことです。
老人ホームは、民間施設と公共施設の2種類に大きく分かれます。

上表の中で、民間施設の老人ホームは「介護付き有料老人ホーム」と「住宅型有料老人ホーム」、「健康型有料老人ホーム」の3つです。
公共施設の老人ホームは、「特別養護老人ホーム」と「軽費老人ホーム」の2つになります。
土地活用で行う老人ホームは、民間施設の老人ホームが対象となることが多いです。

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）とは、安否確認や生活相談の福祉サービスを提供する高齢者のための住宅のことです。
サ高住では、一定の要件を満たすと建設費の補助金をもらうことができます。

グループホームとは、認知症高齢者や身体障害者、知的障害者を対象とした介護施設のことです。
グループホームは、戸建てよりも一回り大きな建物で運営されることが多く、老人ホームやサ高住に比べると土地の面積は小さくても選択できます。

デイサービスとは、通所介護施設のことです。
デイサービスは、戸建て程度の規模の建物で運営されていることが多く、グループホームより狭い土地でも選択できます。

この章では、介護施設の土地活用のメリットについて解説します。

介護施設の土地活用は、介護事業者への一棟貸しであることから、収益が安定している点がメリットです。 アパートのように空室状況によって収入が変動することはなく、毎月、固定の家賃収入を得ることができます。

介護施設は、必ずしも好立地でなくても選択できる点がメリットです。
老人ホームやサ高住は、電車の駅から離れていても最寄りのバス停から徒歩5分圏内の立地であればニーズがあります。 また、グループホームやデイサービスも、駅から離れた戸建て住宅街の中でも選択できます。

介護施設は一棟貸しであることから、管理の手間がほとんどかからない点がメリットです。
介護施設では日常的な小修繕（建物の日常的な維持管理の中で発生する、比較的規模の小さい修繕工事）を借り主負担にできることも多いため、小修繕を借り主負担とすれば貸し主の修繕対応は不要となります。
ただし、大規模修繕は一般的な賃貸物件と同様に、貸し主の負担となります。

介護施設の土地活用のデメリットについて解説します。

介護施設の土地活用は、必ずしも収益性は高くはない点がデメリットです。
収益性は、一般的にアパートや賃貸マンションよりも収益が劣ります。 収益性の観点からすると、介護施設はアパートや賃貸マンションが適さない土地で選択することが望ましいです。

介護施設は一棟貸しであることから、借り主である介護事業者が退去した場合の悪影響が大きいです。 家賃収入がゼロ円となってしまうため、複数戸からなるアパートと比べると空室に大きなリスクが伴います。

介護施設は最初の介護事業者の意向に沿った仕様の建物となることから、汎用性が低く、後継の介護事業者を見つけにくいことが一般的です。

この章では、介護施設の土地活用を成功させるポイントについて解説します。

介護施設の土地活用を行うには、まずは介護施設の実績ある施工会社に相談することがポイントです。

介護施設は一棟貸しであるため、借り主である介護事業者ありきで計画を進めていきます。
介護事業者は施工会社が紹介してくれることが一般的です。
介護施設の実績が豊富な施工会社は、多くの介護事業者とのコネクションを有しているため、より良い条件の介護事業者を紹介してもらえることが期待できます。

介護施設を検討する場合は、アパート経営とも比較することが重要です。

一般的には介護施設の方がアパートよりも収益性は低くなるため、介護施設はアパート経営に適さない土地に向いています。 アパートを検討した結果、アパート経営のリスクは高いと感じたら、介護施設の検討に移ることが適切な順番です。

介護施設は退去時の悪影響が大きいことから、事業者は実績や経営状況も加味して決定することがポイントです。

実績が少ないのに賃料だけが高い事業者は、実績作りのために無理して高い賃料を提示している可能性があります。 早期に撤退されると貸し主としては大きな痛手を伴うため、退去リスクを極力下げるためにも実績や経営状況を重視して介護事業者を選ぶことが適切です。

以上、介護施設の土地活用について解説してきました。
土地活用における介護施設のメリットは、「収益が安定している」ことや「必ずしも好立地でなくても選択できる」などです。 デメリットには、「必ずしも収益性は高くはない」ことや「退去時の悪影響が大きい」ことなどが挙げられます。

介護施設の土地活用を成功させるには、介護施設の実績のある施工会社に相談することがポイントです。 介護施設の土地活用を検討している方は、下記よりお気軽にご相談ください。

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