空き家で悩んでいる方に！ 関連法律と空き家活用方法を解説

空き家を所有していると、さまざまな問題が発生し、所有者にとって大きな負担やトラブルの原因となる可能性があります。 ここでは、空き家が抱える代表的な問題点を、以下4つのカテゴリに分けてわかりやすく解説します。

空き家を適切に管理できていないと、以下のようなトラブルが発生するリスクがあります。

空き家を所有することで、次のような費用的な問題も生じます。

空き家が相続物件である場合、手続きが完了していないと以下のような問題が生じます。

空き家を活かしたいと思っても、実際には以下のようなハードルがあります。

全国で深刻化する空き家問題に対応するため、政府は2015年に「空き家対策の推進に関する特別措置法」を施行し、2023年の法改正で、所有者責任は一段と強化されました。　
主な内容は、以下のとおりです。

市区町村は、空き家の状態に応じて以下のように分類し、対応を取ります。

出典：国土交通省 「空家法とは」の情報を基に、クラモア編集部が作成

これらに該当する場合、所有者に対して指導や改善を求めることができるようになりました。

「管理不全空家」と判断された場合、次のような段階で行政対応が進みます。

　「特定空家」に指定された場合、以下の措置が段階的に講じられます。

近年、相続手続きの未了などにより、「所有者不明の空き家」が社会問題となっています。 こうした空き家の放置を防ぎ、地域の安全や景観を守るために、以下の制度や支援体制が整備されています。

「空き家対策特別措置法」や行政の取組は、国土交通省の公式サイト（空き家対策特設ページ）でも確認できるので、ご参照ください。

空き家は、放置すればするほど老朽化や劣化が進み、修繕や管理の手間・費用が増大します。 特に遠方にある実家などは手つかずの状態になりやすく、リスクが高まります。 そのため、空き家は「相続したまま放置」せず、早めに活用方法を検討することが重要です。
以下では、代表的な空き家の活用方法をご紹介します。

相続した空き家を手放すなら、まずは複数の不動産仲介会社に査定を依頼して売却を検討しましょう。 なお、仲介だけでなく、直接買取に対応する不動産会社もあり、条件やスピードに応じた選択が可能です。

一定の要件を満たす空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除されます。
（適用期限：令和9年12月31日まで）

地方の空き家など、買い手が見つかりにくい場合は、「空き家バンク」に登録することでマッチングの可能性が広がります。

空き家を解体して更地にした上で、一定の条件を満たせば国に引き取ってもらえる制度です。 管理できない不動産の最終的な手段として検討できます。 詳しくは、別記事「相続した山や農地は手放せる？「相続土地国庫帰属制度」の仕組みと条件を解説」で説明していますので、ご参照ください。

空き家を賃貸物件として利用すれば、収入を得ながら管理費用の軽減が可能です。
古い建物であっても、リフォームやリノベーションを施せば、賃貸需要が見込めることもあります。

空き家が老朽化している場合は、建物を解体して更地にし、土地活用を図る方法もあります。 例えば、駐車場として貸し出す、アパートや賃貸住宅などを建築して収益化する、相続税対策として活用するなどが挙げられます。 解体費用に補助金が出る自治体もあるため、市区町村のウェブサイトや自治体の窓口に問い合わせてみましょう。

なお、当メディア「クラモア」を運営している創業55年の実績があるスターツグループでも、空き家の直接買い取りをはじめ、賃貸運用、土地活用などを全力でサポートさせていただきます。 こちらのフォームより、ぜひお気軽にご相談ください。

空き家の活用に悩んだら、以下の相談先があります。
状況に応じて、相談してみましょう。

空き家が共有名義の場合、各共有者の意見が一致しないと、売却や活用が進められない問題が発生します。 こうした問題を解消するため、民法の改正により以下のような対処が可能となりました。

これまで、共有名義の空き家を管理・活用する際には、共有者全員の同意が必要でした。 しかし、法改正により、空き家の賃貸などの軽微な変更や管理行為については、共有持分の過半数の同意があれば実行できるようになりました。

例えば、「空き家を第三者に貸す」といった活用も、全員の同意を待たずに進められるため、共有者間で意見が揃わない場合でも、スムーズに活用が可能となります。 これは、特に放置リスクが高い空き家において、実務上非常に有効な措置です。

共有者の中に連絡が取れない人や所在不明者がいる場合でも、法律に基づいた手続きを行うことで、空き家の活用や売却を進めることが可能です。 具体的には、他の共有者が地方裁判所に申し立てを行い、裁判所の許可を得ることで、以下のような対応ができます。

この制度により、共有者の所在不明が空き家活用の障壁となっていたケースでも、法的に対応可能となり、空き家問題の解決に向けた一歩を踏み出しやすくなっています。

相続手続きができていない空き家は、売却や賃貸、その他の活用も一切できません。 特に遺産分割協議が長期間行われていないケースでは問題が複雑化しがちです。こうした状況を解消するため、民法が改正され、「被相続人の死亡から10年を経過した後にする遺産分割は法定相続分又は遺言書による指定相続分によって画一的に行う」という新たなルールが導入されました（新民法258・262・898・904条）。
詳しくは、別記事「不動産の相続で注意すべき点は？知っておきたい法改正（その2）」で説明していますので、ご参照ください。

また、相続人の中に所在や氏名が不明な人がいる場合でも、裁判所の決定により、共有者はその不明相続人の不動産の持分を、その価額に相当する額の金銭を供託した上で取得することが可能になりました。 これにより、空き家の名義を整理し、活用・売却への第一歩を踏み出すことができます。 空き家を放置せず、早期に相続や名義の整理を行うことが、トラブル回避と活用の鍵です。

空き家は、放置すればするほど老朽化や管理不全、トラブルのリスクが高まります。 行政から「特定空家」に指定されると、指導や命令の対象となることもあるため、早めに対応策や活用方法を検討することが重要です。

空き家を売却する・賃貸に出す・解体して土地活用するなど、状況に応じた選択肢があります。
相続や共有名義などで悩んでいる場合は、下記よりお気軽にご相談ください。

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