土地選びの際に知っておきたい建ぺい率とは？理想の住宅を叶える方法も解説

家を建てたいと考えている方であれば、「建ぺい率」「容積率」といった言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。しかし、実際にどのような意味を持った数値なのか、何に着目したらいいのかわからないという方も多いはず。そこでこの記事では、「建ぺい率」「容積率」という観点から住宅を建てる方法について解説します。計算方法もご紹介するので、気になっていた土地の計算に役立ててみてください。

建ぺい率は、敷地面積に対して建築面積がどのくらいの割合なのかを示している数字です。つまり、その敷地にはどのくらいの面積の建物が建てられるのかを表したものです。行政によって定められている建ぺい率を超えると、法律違反している建物とみなされるので、基準を満たす必要があります。

建ぺい率の目的は、その地域に住む住民の安全性を確保することです。敷地に対する建物の大きさを制限することで、防災や災害時の避難経路確保につながります。また、日照や風の通り道を作ることができるので、衛生的な暮らしを守ることもできます。

「建ぺい率＝建物面積÷敷地面積×100」が計算式となっており、単位は「％」です。建物面積は建物を真上から見たときの面積のことを指し、2階建ての建物の場合は面積が広い階の数値を採用します。

たとえば、敷地面積100平米、建物面積50平米の場合で考えてみましょう。
「建ぺい率＝50平米（建物面積）÷100平米（敷地面積）×100」とあてはめられるので、建ぺい率は50％となります。その地域で「敷地面積100平米の土地の建ぺい率が40％」と定められている場合は、建物面積50平米の建物は建てることができません。

容積率は建ぺい率と一緒に使われることが多い言葉で、敷地面積に対する延べ床面積の割合を示しています。つまり、その敷地面積に対してどのくらいの延床面積を持つ建物を建てられるかということです。地域ごとに制限されていることが多く、建物の前に通っている道路の幅が狭いとさらに制限されます。

計算方法は「容積率＝延べ床面積÷敷地面積×100」で、単位は「％」です。
たとえば、敷地面積100平米の土地に延べ床面積200平米の場合で考えてみましょう。
「容積率＝200平米（延べ床面積）÷100平米（敷地面積）×100」とあてはめられるので、容積率は200％になります。その地域で「100平米の土地は容積率150％」と定められていた場合、200％の物件を建てることはできません。

家を建てる際には、建ぺい率と容積率のどちらも満たす建物を建てなくてはなりません。そのため、建ぺい率と容積率の組み合わせによってどのような建物を建てることができるのか、大まかに決定されるのです。

たとえば、「建ぺい率50％・容積率100％・100平米の土地」で考えてみましょう。この場合は、建築面積が50平米、容積率は100平米が上限になります。建物の高さ（上限）は、地域により決められたルールがあるので、建築を依頼するハウスメーカーや不動産会社に確認してみましょう。

先ほどの例を見て、「建ぺい率と容積率が高ければ、広くて大きな自宅を建てられるからいい土地なのではないか」と考えた方もいるでしょう。しかし、一概にそうとは言えません。実際、高級住宅街や歴史のあるエリアでは建ぺい率と容積率の規制が厳しく、「建ぺい率40％・容積率80％」という地域も少なくありません。

建ぺい率が高いと建物の距離が近くなって風通りが悪くなり、容積率が高いと高い建物が増えて日当たりの確保が難しくなります。商業施設が多くビルが立ち並んでいる場所では、「建ぺい率80％・容積率600％」という地域もあるのです。

建ぺい率や容積率は、その地域がどのような場所なのかを表すヒントになるので、数字が高いという理由だけでいい土地だと判断するのは尚早です。

建ぺい率や容積率は用途地域ごとに定められており、割合が異なります。そのため建物を建てるのであれば、用途地域に着目して割合を把握しておくことが重要です。用途地域とは、行政の定めによって土地の利用目的が決まっている地域のことを指します。「商業・工業・住居」など13種類に分類されており、工業専用地域には住宅が建てられません。

一般的に建ぺい率は30～80％、容積率は50～1300％の範囲で設定されており、土地によって差があります。家を建てるのであれば、市役所や区役所などに直接確認しておくことをおすすめします。

用途地域の中には火災のリスクを防ぐ目的で、「防火地域」「準防火地域」と定められているエリアがあります。このエリアに建物を建てる際には、耐火性や準耐火性について建築基準法で定められている基準を満たさなくてはなりません。また、建ぺい率が10％緩和されるので、建ぺい率を引き上げたい場合には検討するといいでしょう。

建ぺい率や容積率を守ることによって、理想の住宅からかけ離れてしまうかもしれません。住宅の広さや階数がだいたい決まってしまうので、住宅の設計も制限がかかってしまいます。そこで、建ぺい率や容積率をオーバーせずに設計の幅を大きくできる方法について紹介していきます。希望に近い住宅を建てられるよう、計算に上乗せされないスペースを活用してみましょう。

地下室を作る場合には、建物全体の3分の1までなら容積率の計算に含まなくてもいいとされています。たとえば、100平米の敷地で、建ぺい率50％容積率100％の場合で考えてみましょう。通常であれば、建築面積は50平米が上限、延べ床面積は100平米が上限となります。

そこで地下室を作ることを想定します。3分の1までは計算外になるので、延べ床面積100平米の3分の1、つまり30平米程度の地下室を作ることができるのです。地下室を作れば規定内の階数以上の建物を建設することができるようになります。詳しい適用条件については建築を依頼するハウスメーカーや不動産会社に確認することをおすすめします。

ロフトや屋根裏収納を作る階の床面積に対して2分の1までのサイズであれば建築面積に含まれません。

ただ2分の1の面積を越えてしまうと、ロフトや屋根裏収納ではなく1階として認識されるので注意しましょう。

ベランダやバルコニーなどの建物から突き出した部分が1m以内であれば、建築面積には含まれません。1mをはみ出してしまっても、1m以内の部分は計算に含まれないということも覚えておくと便利でしょう。

同じように出窓も建築面積としてカウントされません。ただ、出窓の場合は、「外壁から50cm以上突き出していない」「出窓の2分の1以上が窓になっている」など細かい規定があるので、慎重に設計する必要があります。

吹き抜けとは、天井がなく上の階まで開放的につながっている空間を指しています。その部分には床がないことと同じなので、吹き抜け部分は床面積としては含まれません。また、吹き抜けは階段とセットで作られることが多いのですが、その吹き抜けと階段の隣接部分は建築面積に含まれません。

吹き抜けにすることで家のなかに光が入りやすくなるので、明るく開放的な雰囲気になります。地下室がある場合には1階を吹き抜けにすれば暗い印象を払拭することもできます。おしゃれな自宅を作りたいという方にもおすすめの方法です。

建物の1階部分に車庫やガレージを作る場合も、延べ床面積の5分の1を限度として延べ面積に算入されません（※自治体によって異なる場合があります）。上手に活用できれば、車庫やガレージのない家よりも広い住居スペースを確保できるでしょう。

マンションの場合、共用部分は建築物の延べ床面積には含まれないことを覚えておきましょう。共同住宅は、それぞれの住民が住む住居部分と廊下や階段、エレベーターホールなど住民全員で使用する場所があります。廊下や階段など、住民が共有するスペースは延べ面積に算入されません。

家を建てる際には、建ぺい率や容積率以外にも守らなくてはならない建築制限があります。「絶対高さの制限」では、容積率などにかかわらず建物の上限が決められています。主に低層住宅専用地域に適用されますが、10～12mの高さでなくてはならないと決められているのです。

「斜線制限」「日影制限」でも同じく建物の高さが制限されており、周辺エリアの環境に配慮した制限なので、守らなくてはなりません。隣接する道路や住宅の風通しや日当たりを確保するために、建物の高さが決められています。

建ぺい率や容積率以外の規則も守らないと建築違反物件になってしまうので、住宅ローンを組めなくなったり担保としての価値が認められなくなったりしてしまいます。

建ぺい率や容積率は用途地域によって異なっており、事前にどのような住宅が建てられそうか判断することができるので、家を建てる場所を検討する段階で確認しておきましょう。

希望に沿った住宅を建てたいのであれば、不動産会社や専門会社に相談するのがおすすめです。まずはお気軽に下記よりお問い合わせください。

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