「土地信託」って何？検討段階で知っておきたいメリットとデメリット

「土地信託」は、所有している土地を信託会社に委ね、代わりに管理・運用をしてもらって利益を受け取るという不動産信託の一種です。個人でも法人でも利用することが可能で、信託においては信託を依頼する者を「委託者」、依頼を受け管理・運用する者を「受託者」、利益を受け取る者を「受益者」と分類します。

土地信託では土地所有者が「委託者」であり「受益者」、信託会社が「受託者」となり、受託者が委託された土地の管理・運用を行います。土地の有効活用の方法は受託者が考え、資金調達や運営を実施。これによって得た利益を、資金調達でかかった資金の返済や経費、受託者の報酬にあて、残りを受益者に渡す仕組みです。

依頼をした段階で土地の所有権は信託会社に移り、信託期間が終わると所有権は委託者に戻ってきます。リサーチ力や運用経験に長けた土地信託のプロの力を借りて土地を有効活用できるため、うまく活用できていない土地がある所有者にとっては魅力的な方法と言えるでしょう。

空き地を持っている方にとって、土地信託には具体的にはどのようなメリットがあるのでしょうか。ここからは、土地信託のメリットについて見ていきます。

土地信託では、すべての手続きを受託者である信託会社が行います。委託を受けた土地にどのような建物を建て、どういった事業を展開すれば利益を得やすいか、というプランニングから、事業運営、各種事務手続きまで、ノウハウを持っている信託会社が一手に引き受けてくれるのが特徴。そのため、土地信託ならこれまでマンション経営などをしたことのない方や土地活用の初心者でも取り組みやすいというメリットがあります。

信託会社が事業プランの計画や運営をしてくれるだけでなく、建物の建設や運営費用などの資金調達も行ってくれます。つまり、委託者としては自己資金を出さずに土地活用できる場合もあります。もちろん、事業運営で得た利益から経費や返済額などは差し引かれますが、借金や資金調達などの煩わしい作業をすることなく、土地活用による利益を得られます。

土地信託を行うと、その土地の所有権は信託会社に移ります。しかし、信託期間が終了すると委託者のもとに戻ってきます。その際は土地だけでなく、その土地に建てられた住宅や施設まで自分のものになるのです。事業を経営している場合はその経営権も移るため、引き継いで経営するのか、事業ごと不動産を売却するのかを選択できます。

土地信託で得たお金は、「所得」として申告しなければなりません。ただし、土地の所有権は信託会社にあるので、「経費計上などができないのでは？」と思う方もいるでしょう。「そうなると純粋に所得が増えたことになり、所得税をたくさん負担しなければならないのでは？」と考えるかもしれません。

しかし土地信託では、自分名義で事業を行っているケースと同じように考えるため、土地活用による借入金に対する利息や建物の減価償却費などを費用として計上できます。したがって、ご自分で賃貸経営されているのと同じように節税にもつながります。

信託契約については、委託者や受益者に起こる相続や破産などは影響しません。そのため、安定的な事業運営が可能です。もちろん、土地所有者が複数人いるケースでも同様のことが言えるため、万が一、土地所有者の1人が亡くなったとしても継続的に事業を運営できます。これは、ほかの共同土地所有者にとっても安心材料と言えるでしょう。

土地信託にはデメリットもあります。続いては、土地信託のデメリットを考えていきましょう。メリットとデメリットの両方をチェックすることで、自分にとってメリットが大きいかどうかを確認できます。

土地信託では信託会社というプロに運用や管理を任せられますが、必ず収益を得られるといった保証はありません。たしかなノウハウや経験はあるかもしれませんが、事業は始めてみなければうまくいくかどうかわからないものです。事業運営で得られる利益が少なければ、経費などを引いた後の受益者が受け取れる金額も少なくなるでしょう。

土地活用における土地周辺の調査や資金調達、運営、管理などの工程をすべて信託会社に依頼するため、信託会社にはそれなりの報酬を支払わなければなりません。そのため、自分で一からすべて手続きをするよりも、支払う手数料は多くなります。

信託会社にすべて任せると、自身で運用や管理のスキルを磨けません。信託期間が終われば、建物付きで土地の所有権が戻ります。しかしそれと同時に、信託会社による運用や管理も終了するため、事業経営のスキルを磨いておかなければ困ることもあるでしょう。

土地信託は、「どんな土地でも利用できる」というわけではありません。信託会社にとって、その土地を活用して収益を得られなければ、資金の返済が困難になるので「やるだけ損」です。ビジネスが成り立つ必要があるので、少なくともそれなりに立地のよい場所の土地でなければならないでしょう。

最後に、土地信託を実際に利用する際のフローや注意点についてご説明します。

土地信託の基本的な流れは以下の通りです。

土地信託を始める流れは、どこの信託会社に依頼してもほとんど同じなので、土地信託でもっとも重要になってくるのが、信用できる信託会社選びになります。土地信託を取り扱っている信託会社は少ないので、これまでの実績や具体的な運用方針など、さまざまな側面から信託会社をチェックする必要があります。

そして最後に忘れてはならないのが、土地活用のプランが「信託会社に依頼してまで行いたい内容なのか」の確認です。信託会社を利用すれば、それなりの報酬を支払わなければなりません。そのため、土地活用のプランが自分でも管理・運用できるような内容であれば、信託会社に任せず自分で行うというのも一つの手です。報酬に見合ったものなのかをじっくり吟味し、判断しましょう。

土地信託は信託会社に土地の有効活用をすべて一任できる、とても便利な方法です。しかし、どんなことにもメリットだけでなくデメリットがあります。自分にとって土地信託はメリットが大きいのかどうかをじっくり検討し、利用するようにしましょう。

土地活用に関して詳しく知りたい方は、ぜひ下記よりお気軽にお問い合わせください。

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