土地の購入には、何にどのくらいお金がかかる？諸費用の内訳を事前にチェック

土地購入時にかかる費用は、土地代だけではありません。土地代のほかに、登記に関わる代金、印紙代、税金といった諸費用が発生します。これらの諸費用だけで100万円を超えるケースもあり、決して見過ごせない金額です。もちろん、賃貸経営用のアパートやマンションを建てるために比較的大きな土地を購入する場合は、さらに費用は高額になります。

まずは、土地購入時にかかる諸費用について見ていきます。

土地の購入を不動産会社に仲介してもらった場合は、「仲介手数料」が発生します。不動産会社により仲介手数料の金額は異なりますが、宅地建物取引業法により上限が設けられているので、算出方法をチェックしておきましょう。

出典：国土交通省 「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

別の所有者（オーナー）がいる土地を、不動産会社を介して購入する際は仲介手数料がかかります。一方、不動産会社が所有する土地の場合は仲介手数料が発生しません。

土地購入時には、登記費用もかかります。登記とは、不動産の所有権を法務局の登録簿に記載すること。土地を人から購入する際は、「所有権移転登記」を行います。登記費用の内訳は、登録免許税と司法書士への報酬です。

登録免許税は、土地を新規で購入し登記する際に課税される税金です。金額は、固定資産税評価額の2.0％となります。ただし、2023年3月31日までは軽減税率の対象となっており、軽減税率適用時は固定資産税評価額に1.5％を掛けた金額が登録免許税額となります。

登記の手続きを司法書士へ依頼する際は、その報酬が必要です。依頼事務所や依頼内容によって司法書士への報酬金額は異なりますが、5万円から10万円が一般的な相場と言われています。

土地を実測して取引面積を決定するケースでは、測量に関わる諸費用も必要です。売り主側が費用を負担するのが通例ですが、買い主側から測量を希望した場合や、まだ登記されていない新たな土地を購入する場合など、買い主負担になるケースもあるので覚えておきましょう。

測量の依頼先は土地家屋調査士で、測量作業や書類作成、表題登記申請といった業務に対する報酬と、交通費、境界杭費用、印紙代などの実費を支払います。

表題登記は、まだ登記がない新規の土地や建物を登記する行為です。河川や海を埋め立てて、新たな土地をつくった場合などが当てはまります。所有権移転登記と比べて、表題登記が必要となる場面は稀でしょう。

なお、すでにある農地を宅地にする場合は表題表記ではなく、「土地の地目変更登記」を行います。行政書士を介して届出を申請し、宅地への転用が許可されたら土地家屋調査士に「土地の地目変更登記」を依頼しましょう。

測量関係諸費用の相場は、土地家屋調査士事務所次第です。「測量○万円」「書類作成で○万円」などと細かく設定されているケースもあれば、「土地分筆登記業務○万円」といったように、合計金額で設定されているケースもあります。

2019年「土地家屋調査士事務所形態及び報酬に関する実態調査」によると、たとえば二つの宅地を一つにするといった「土地合筆登記」に関する全国平均報酬額は49,481円（税抜）となっています。反対に、一つの土地を分割する「土地分筆登記」の全国平均報酬額は430,857円（税抜）でした。「土地地目変更登記」の平均は、土地1筆あたり45,364円（税抜）です。

土地購入時にローンを組む場合は、融資手数料や保証料も必要となります。

融資手数料は金融機関によって異なるため、低く抑えたい場合はできるだけ多くの金融機関を比較してみましょう。定額で「○万円」と設定しているところもあれば、「融資金額の2％」などと決めているところもあります。融資手数料が安いかわりに金利が高い（またはその逆）といったケースもあるので、じっくり見極めるようにしましょう。

保証料は、債務者が金融機関に住宅ローンを返済できなくなった場合、代わりに保証会社から返済を実行してもらうための契約（保証契約）に必要な費用です。金額は、融資を組む金融機関によって大きく異なります。保証料にはローン契約時に一括で払うケースと、毎月のローン返済時に分割して支払うケースがあります。

印紙代はすなわち印紙税のことで、「不動産売買契約書」やローン契約時の「金銭消費貸借契約書」で必要になる費用です。印紙税は、契約金額によって変動します。

引用：国税庁 「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

土地購入時には、税金も発生します。どんな税金を収める必要があるのか、チェックしておきましょう。

不動産取得税は、土地や建物を取得した際に発生する税金です。登記してから数ヶ月後に届く「納税通知書」にしたがって納めます。

上記の式に当てはめて計算しますが、2024年3月31日までは軽減税率が適用となり、宅地の課税標準額が固定資産課税台帳登録価格の2分の1になります。ほかにも非課税、控除、減税の対象となるケースがあるので、各都道府県のホームページを確認しておきましょう。

不動産の所有者に毎年課される地方税に、固定資産税や都市計画税があります。

こちらの式で計算できます。エリアによって異なる場合があるので、購入した土地がある自治体に確認しましょう。

土地のみを購入する場合、消費税は非課税です。不動産会社から建物つきの土地を購入した場合や、購入した土地に住まいやマンションなどを建てる場合は、建物部分に消費税がかかると覚えておきましょう。なお、仲介手数料にも消費税がかかります。

最後に、土地購入後にかかる可能性がある諸費用をご紹介します。

購入した土地に建物があった場合は、それを取り壊すための費用が発生します。費用は坪単価で算出されますが、解体を依頼する会社や建物の構造（木造、鉄骨造、RC造など）によって金額は大きく変わってくるので覚えておきましょう。

解体工事から新築工事へ円滑に現場を引き継ぐために、前面道路の補強や地中埋設物調査、近隣対策などを行うケースもあります。

購入した土地がもともと宅地でない場合、用途によっては上下水道の整備やガス、電気を引くなどのインフラ工事が必要です。公共下水が未開通の土地では浄化槽の設置が必要となり、また浄化槽のサイズによっても金額は異なります。

ガスや電気の引き込みは、ガス会社や電力会社が無料で対応してくれるケースが一般的ですが、費用負担が一部必要な場合もあるので事前に確認しておくと安心です。

地盤改良とは、地盤の安定性を保つために人工的な改良を加える工事のことです。地盤の状況やそれに応じた改良工法によって、工事金額は大きく変動します。計画の初期段階に地盤調査を行い、あらかじめ予算を見込んでおくことが大切です。

土地購入時にかかる費用は、土地代だけではありません。登記に関わる費用や不動産会社への仲介手数料、ローン手数料といった諸費用分も考慮し、十分に資金を準備しておきましょう。土地購入にかかわる諸費用は土地の状態や用途などにより異なるので、気になる点があれば不動産会社に相談してみてください。

土地の購入を検討されている方は、下記のお問い合わせフォームよりお気軽にご相談ください。

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