築40年のマンションを売るときのポイントとは？知識を身に付けて賢く売買しよう

国土交通省のデータによると、2022年末で築40年以上のマンションは「約125.7万戸」存在するという結果が出ています。 2022年末時点の分譲マンションストックが約694.3万戸であることから、約18%のマンションが築40年以上ということになります。 さらに、築40年以上のマンションは10年後には約2.1倍、20年後には約3.5倍の445万戸とその数も増加していく見込みです。

このように、築40年以上のマンションは決して珍しい訳ではありませんが、気になるのはこの後いつまで住めるのかという点だと思います。 ここでは、築40年のマンションにいつまで住めるかを解説していきます。

不動産は、使用の目的や構造ごとに「法定耐用年数」が定められています。
耐用年数とは、本来の性質を持ち続けることができる年数のことで、居住用の不動産の場合、構造別の法定耐用年数は下記のようになります。

マンションは一般的に鉄筋コンクリート造り（RC造）なので、法定耐用年数は47年です。 法定耐用年数で見れば、築40年のマンションの寿命は残りわずかとなってしまいますが、法定耐用年数は建物の寿命とは異なります。
法定耐用年数は、減価償却という税制上で利用される年数であり、実際の建物の寿命ではありません。 ちなみに、非事業用の不動産（居住用の建物）の場合、耐用年数は先程ご紹介した年数の1.5倍に延長されます。

法定耐用年数を超えたからといって、マンションにすぐに住めなくなるわけではありません。
国土交通省の調査によれば、RC系住宅の平均寿命は68年と推測され、減耗度調査により物理的寿命は117年とも推定されているため、築40年のマンションであっても、まだまだ住み続けることが可能です。

ただし、ただ住み続けるのと、安心・快適に住み続けるのとでは条件が異なってきます。
マンションで安心・快適に住み続けられるかは、メンテナンス次第です。
適切にメンテナンスが施されているマンションであれば、築40年を超えていても長く快適に住み続けることが可能です。 反対に、メンテナンスが不適切であれば、快適どころか住み続けるのに不安がある場合もあります。
築40年のマンションの場合は、それまでの管理実績までしっかり確認することが住み続けるうえで重要になるのです。

築40年のマンションは、築年数が古いことからマイナスイメージを持っている方も少なくないと思います。 しかし、築40年のマンションにもメリットは多くあります。
ここでは、築40年のマンションに住むメリットとして、下記の3つを解説しますので、それぞれ詳しくみていきましょう。

マンションの資産価値は、築年数の経過とともに下落します。
東日本不動産流通機構のデータによると、中古マンションの成約状況は下記のようになります。

画像出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構 REINS TOWER

東日本不動産流通機構のデータを基に、価格の下落率を計算した表は下記のようになります。

上記表で分かるように、築31年を超えたマンションは、築5年以下と比較して価格が3分の1に下落しています。
築40年は「築31年～」に含まれていることから、さらに下落していることが予測されます。 また、耐用年数で見ると築40年は残存年数が7年ほどしかないため、資産価値はほぼ底に近い状態と言えます。 このようにマンション価値で見た場合、築40年は新築と比べて資産価値が大きく下がるため、買主目線では安く購入できるというメリットにつながるのです。

売主としては高値で売却できないデメリットにもなりますが、売りやすさという点ではメリットになります。
新築マンションは価格が高騰しており、中でも首都圏や立地の良いマンションの価格は高額です。 そのため、築40年でも立地や状態が良いマンションであれば、価格の安さも加わり高い需要が期待できます。

不動産の所有者に毎年課せられる固定資産税は、マンションを所有するうえで毎年必ず発生するコストです。資産価値の高い不動産の場合、固定資産税が年間数十万円というケースも珍しくありません。

なお、固定資産税は土地と建物の両方に課されますが、土地は経年劣化分による価値の減少がないのに対して、建物は経過年数が古くなるほど「経年劣化による価値の減少」を反映して安くなります。
固定資産税の計算方法は、下記の通りです。

※固定資産税の税率は自治体によって異なりますが、多くの自治体で1.4%に設定しています。

建物の場合、さらに固定資産税評価額を算出する際に経過年数に応じた補正がかかります。
マンション（非木造建物）の主な築年数別の経年減価補正率は、下記の通りです。

出典：法務局 「経年減価補正率表」

築40年での補正率はほぼ上限値に近い数字です。そのため、築40年の建物では固定資産税を大きく抑えることができます。

ただし、固定資産税額は建物だけでなく土地も合算した価格です。 立地が良い場合は、土地の固定資産税額が高くなるため、トータルではそれほど価格が下がらない可能性もあるので注意が必要です。 とはいえ、マンションの場合は、土地の面積は戸建てに比べて小さくなるので、建物の評価額が下がる効果は大きい可能性があります。

近年建てられているマンションは、当然ですがそれより先に建築されたマンションの敷地には建てられません。そうなると必然的に、築年数の古いマンションは「好条件の立地に建てられている」ケースが多いです。

日本で初めて分譲マンションができたのは1956年と言われ、その後1960年代からマンションブームで建築ラッシュに入りました。 築40年のマンションは、1980年前後の第4次～5次マンションブームに建築されているケースが多いため、マンションの中でも古い部類に入ります。
1980年代であれば、駅周辺でも今ほど大型な建物は多くありません。 そのため、比較的好条件の立地に建築されているケースが多いのです。 中には、都市開発が進むことでマンション周辺の利便性がより向上していることもあるでしょう。

このように築年数の古いマンションは、新築マンションでは実現できない利便性の高さという魅力があります。
マンションを購入する人は利便性の良さを重視する傾向にあるため、築年数が古くても利便性の高ければ、売却にも有利に働くでしょう。

築40年のマンションについて、デメリットもしっかり押さえておくことが重要です。
デメリットとしては、下記の3つが挙げられます。

マンションを所有すると、毎月修繕積立金の支出が必須となります。
修繕積立金の額は築年数が古くなるほど、高くなるのが一般的です。

修繕積立金は、定期的に行われる大規模修繕工事のために積み立てられるお金です。 大規模修繕工事とは、10年～15年を目安に行われるマンション維持のための大規模な修繕工事のことをいいます。
修繕工事にかかる費用は、築年数が古くなるほど修繕内容も広範囲にわたってくるため高くなるものです。 そのため、修繕積立金で徴収される額も高くなります。

さらに、これまで徴収された修繕積立金で不足の場合は、工事前に臨時で徴収される恐れもあります。 築40年の場合、順調にいけば2～3回目の大規模修繕工事の前後でしょう。 工事前であれば臨時の徴収、工事後であっても次の大規模修繕工事に向けて徴収額がアップした後という可能性もあります。

修繕積立金の設定方法は、いくつかあるため築年数に応じて必ず高くなるわけではありません。しかし多くのケースでは、当初の修繕積立金を低くして徐々に高くなる設計になっているため、築年数が古いマンションは修繕積立金やそれまでの積立額をチェックすることが大切です。

とはいえ、修繕積立金を適切に徴収していないマンションは、大規模修繕工事自体が行えない可能性もあります。
適切な修繕工事が行われていないとマンションの維持管理に問題があり、劣化も早まってしまうため注意が必要です。

現在の建物は、現行の建築基準法での耐震基準をクリアしなければ建築できません。 しかし、現行の耐震基準は1981年6月1日から適用されているため、それ以前の建物は旧耐震基準が適用されています。

しかしながら、旧耐震基準で建築されているマンションだからといって、違法な物件ということはありません。
旧耐震基準では「震度5程度の中規模な地震で大きな損傷を受けないこと」が基準に対して、新耐震基準は「震度6程度の大規模な地震で建物の倒壊や損傷を受けないこと」に基準を変更しています。 震度5程度まで耐えられるという基準はクリアしているため、地震が起きればすぐに倒壊するというほど危険があるわけではありませんが、新耐震基準で建築された建物よりも倒壊のリスクが高い点には注意が必要です。

ただし、1981年以前の建物であっても基準以上に耐震を強化している建物や、その後の耐震診断・補強で対策しているマンションも少なくありません。
築40年のマンションの場合、耐震補強の履歴なども確認することが大切です。

築40年のマンションは「価格が安く立地が良い」という魅力がありますが、築年数の古さや修繕積立金の高さ、旧耐震基準であることがネックとなり、売りにくい物件でもあります。
加えて、下記のようなマンションは買い手が付きにくい傾向があるので注意が必要です。

適切に修繕工事が行われず外観の見た目が悪い、設備も古いままという物件は売りにくいでしょう。 また、旧耐震基準の建物は、税金に関する各種控除を利用できない可能性がある点に注意が必要です。代表的なものが、住宅ローン控除を利用できないというものが挙げられます。
さらに、住宅ローン審査に通りにくいことから、買い手の資金計画が立てにくい点も買い手の付きにくさにつながります。

ただし、築40年だからといって売れないというわけではありません。
まずは、無料の査定依頼してみることからはじめてみるとよいでしょう。

築年数が古いマンションで心配なことの一つに、「建て替えするのでは」という点があります。
マンションが建て替えになると、新しいマンションで快適に暮らせるというメリットもありますが、それ以上に費用負担や引越しなどの大きなデメリットがあるものです。 建て替え工事は1～2年ほどかかり、その期間中は仮住まいに引っ越さなければなりません。 さらに、入居者も1戸当たり1,000万円～2,000万円ほどの費用を支払う必要があるため、引っ越し費用も加わり経済的にも大きな負担となるのです。

RC造の法定耐用年数が47年であることから、築40年は建て替えの一つの目安と言えるでしょう。しかし、実際に建て替えられる可能性はそう高くはありません。 建て替えするには、高額な費用が必要になるだけでなく、建て替えまでのプロセスが複雑です。
建て替えを実施するには、住民の5分の4以上の賛成が必要になる点も大きなハードルと言えるでしょう。

また、築40年を超えるマンションは、現行の建築基準ではなく改正前の建築基準で建築されているなど、各種建築に関わる法律や規制に適合していないケースが少なくありません。もちろん、旧法の基準をクリアしていれば現行の基準に則っていなくても違法建築には当たりませんが、建て替えるとなると同じ条件でマンションを建築できない可能性が高くなるのです。

例えば、容積率が現行法の基準では超過している場合、立て替え後は階数やそれぞれの住戸の戸数・面積などを減らさなければなりません。 このように、さまざまな課題があるためマンション建て替えはあまり積極的に行われていないのです。

実際、国土交通省の発表によると、2023年3月時点での建て替え実績は「累計282件」にとどまっています。
2023年だけでは8件のみとなり、築40年以上のマンション125.7万個に対して累計でも0.02%の実施率となっています。

とはいえ、いつまでも建て替えをせずに住み続けられるというわけではありません。
築年数が古くなれば、当然住み続けるのに安全面で不安も出てくるため、いつかは建て替えの検討が始まる可能性もゼロではないでしょう。 「いつか売却を」と検討しているのであれば、建て替えが本格的に検討される前のタイミングで動き出すことをおすすめします。

築40年のマンションは買い手が付きにくい物件でもあるので、売るときのポイントを押さえておくことが大切です。
ポイントとしては、下記の3つが挙げられます。

築40年のマンションのアピールポイントとしては、下記のようなことが考えられます。

どのようなアピールポイントがあるのかを事前にまとめて、買い手に伝えられるようにしましょう。この際、ターゲットも明確にしてターゲットに合わせたアピールポイントであることも重要です。
築40年の物件は、築浅の物件のように売り出せば買い手が自然と現れる物件ではありません。
買い手になりうる人に対して的確にアピールすることで、少ない買い手層にマンションの魅力を届けることが可能です。

シングル層がターゲットであれば利便性の良さ、ファミリー層なら部屋の広さや周辺の学校・買い物施設などがアピールポイントになりやすいでしょう。 価格を押さえて自分好みにリフォームしたい人には、リフォームしていないことがアピールポイントにもなります。

まずは、どのような人がターゲットになるかを明確にして、適切なアピールポイントを見つけていきましょう。
ターゲット層やアピールポイントに悩む場合は、不動産会社に相談しながら決めていくと、より効果的なアピールポイントを見つけられるようになります。

リフォームの必要性は判断が難しいところでもあるので、慎重に実施個所を決めることが重要です。配管や水漏れと言った直接目に見えない不具合であれば、リフォームして修繕しておくことをおすすめします。

壁紙や水回りといった目に見える範囲のリフォームは、実施することでマイナス影響が出る恐れもあります。
古いマンションを購入したい人の中には、価格を抑えた分、自分好みにリフォームしたいという人も少なくありません。 先にリフォームしてしまうと、そのような層の買い手を逃してしまいます。 また、リフォームのデザインなどが買い手の好みに合っていなければ、買い手から避けられてしまう可能性もあるでしょう。

さらに、リフォームに費用をかけたとしても、必ずしも売却金で取り戻せるわけではない点にも注意が必要です。
基本的にリフォーム代金を売却額に上乗せすることはできません。 仮に、上乗せしたとしても価格が高くなることで買い手から避けられてしまうでしょう。

このように、リフォームが必ずしも売却につながるわけではありません。
どこをリフォームするかは、リフォーム前に不動産会社に相談してアドバイスをもらうことをおすすめします。

築40年のマンションだからと言って、極端に値下げして売り出す必要はありません。 必要以上に値下げしてしまうと、新居の資金などの資金計画が狂う恐れがあります。
とはいえ、「愛着があるから、少しでも高値で売りたい」と言って、相場から極端に外れて高値を付けるのもおすすめできません。 相場よりも高値では買手が付きにくく、買い手が付かないことから最終的に値下げが必要となります。 買い手が付かない期間が長期化すれば、買い手も「何か問題がある物件なのでは？」と、イメージが悪くなる恐れもあるため、マンションを売り出す際には適正価格で売り出すことが大切です。

マンションの適正価格を確認するためには、今ご覧いただいているサイト『クラモア』の「住まいトレンド」がおすすめです。
住まいトレンドでは、地域や駅名・マンション名から簡単にマンションの相場を調べられるだけでなく、マンションの相場推移・賃料相場なども同時に分かるので、価格付けや売却判断の参考として活用できます。
個人情報の入力も不要なので、まずは相場チェックから気軽に始めてみてください。

最後に、築40年のマンションに関するよくある質問をみていきましょう。

必ずしも後悔するわけではありませんが、事前情報や知識が足りずに後悔するケースはあります。特に大規模修繕や建て替え・修繕積立金の増額などで損してしまったと感じやすい傾向があります。

反対に、それらの知識をしっかり身に着けておくことで、お得に買い物できると満足するケースも多いものです。
これから売却を検討する場合は、買主がどのような点で後悔しやすいかを理解して対策しておくことで、お互いに満足いく売却を目指しやすくなります。

築40年のマンションは立地が良く生活利便性が高いケースが多いものです。
適切にメンテナンスされているマンションであれば、築年数が古くても快適に生活できる可能性は高いでしょう。
だだし、メンテナンス状況によっては老朽化により生活に支障が出る恐れもあるので、メンテナンスの履歴はしっかり確認することが大切です。

立地が良いマンションであれば、築40年であっても賃貸としての需要は十分あります。
まずは、賃料査定でどれくらいの賃料収入を得られるかをチェックしてみるとよいでしょう。

ここまで、築40年のマンションにいつまで住めるか、住み続けることによるメリット・デメリット、売却のポイントについてお伝えしてきました。 築40年のマンションであっても適切に管理されていれば、まだまだ安心して暮らすことは可能です。 売却する場合は、修繕積立金が高い・耐震の面で不安があるなどから、買い手が付きにくい物件である点には注意しましょう。

築40年を超えているマンション売却を検討しているのであれば、本記事でお伝えしたコツを押さえたうえで、まずは無料査定を行って判断材料とすることと、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
これからマンションの売却を検討されている方は、下記よりお気軽にご相談ください。
 

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